今年底，廣州的土拍市場“你方唱罷我登場”。
回望近三個月的土拍，廣州出讓了30多宗宅地。
麵粉廠、琶洲南三兄弟歸了保利，珠實+華潤拿了金融城，越秀連奪白雲、海珠、荔灣袖珍靚地，廣州地鐵在黃埔、番禺砸了30億。
就連7年沒在城區拿地的萬科，都高調押注廣州南站。
在南方久違的民企綠城、龍湖也不甘寂寞，在廣州土拍榜上有了姓名。
但中海呢？
察叔驚詫地發現，自從去年上湧果樹地塊（中海大境）後，中海就在廣州土拍榜上寂寂無名了。
或許還沒那麼快落入無房可賣的境地，畢竟中海手頭還有幾個專案。
但中海觀澔府、中海江泰裡賣了兩三年依然庫存充足，
中海大境歷經學校、垃圾站風波不斷。
是什麼讓中海陷入如此尷尬的境地？
押寶海珠西，神話破滅
幾年前的中海，在廣州風光無限。
中海觀瀾府在海珠西C位出道，聽說當年是要“茶水費”、“託關係”才能沾光的網紅盤。
單價5-8萬/平，總價500-1400多萬，在臨時展廳裡銷售一手ipad，一手ppt，樣板間都不用看，就創造半年清盤神話。
說是遲那時快，中海緊接著推出了觀雲府，也是橫空出世，趕上樓市大熱，不是前排望江，沒有配建學校，均價7萬/平，照樣賣爆。
大家都感嘆，中海又一次踩對風口。
從1993年環市東的錦城花園開始，到1999年濱江東的中海錦苑、2005年珠江新城的中海觀園國際、中海璟暉華庭、中海花城灣，2012年白雲新城的中海雲麓公館，2015年廣鋼新城的中海花灣壹號，再到2020年的海珠西，廣州的每一個風口，中海都踩得恰到好處。
恰逢石溪舊改如火如荼，加倉海珠西，也成了中海毫不猶豫的選擇。
但當時海珠西，打著海珠創新灣的概念，地價早已讓人高攀不起。
（海珠創新灣效果圖）
保利，招商等9大房企入局激戰，中海力戰群雄，最後拿下的望江地塊高達5萬/平，遠超觀瀾府、觀雲府早先的3萬+地價。
延續“觀”字系列招牌，中海觀澔府在2022年開盤，賣7-8萬+。
但命運的齒輪開始轉動，“觀”字系不再是中海護身靈符。
觀澔府，不得不跌價到5萬+/平，依然在去庫存的泥淖中“掙扎”。
當然，觀澔府還是更靠江景。
同年拿地，同年開盤的中海江泰裡命運就更多舛，更難賣。
靠近大型變電站，遠離江景，樓面價高達4.5萬/平，開盤7萬+，現在同樣降到了5萬，貨量僅兩棟樓，賣了兩年，還有150多套沒賣。
海珠西神話破滅後，隨著佳兆業暴雷，如同一道沉重的枷鎖，讓石溪舊改深陷困境。
到了2022年，甚至連“創新灣”這個曾經的海珠區“一號工程”，都在政府規劃中悄然消失了……
賣了100個億的豪宅，慘遭業主投訴
不得不說，中海真是對海珠愛得深沉。
海珠西銷售陷入泥沼，讓中海地產將目光投向了更靠琶洲概念的海珠中。
2023年9月，中海經過85輪激戰，在保利、廣州地鐵、中鐵、中建、珠實等等14家競爭對手下，幸運搖到了上湧果樹公園北側地塊，也就是現在的中海大境。
中海大境也無愧是海珠搶手盤、網紅盤，撐起了海珠中的豪宅標杆，前兩月還宣佈銷售已經突破了100個億。
但近期，中海大境似乎陷入了不小風波。
首先是教育方面，中大附屬確認落地之後，中海大境似乎硬“蹭”宣傳。
但深入瞭解後發現，原來中海大境和中大附屬創新谷學校關係不大，中大附屬是由中山大學自主建設的，不是海珠教育局主導，中海更沒有參與配建。
所以參考老中大附屬學校的招生情況，優先在職在崗教職工子女，而非地段生，也就是說，買中海大境跟入讀該學校並非必然關係。
接著是最近沸沸揚揚的垃圾場選址問題，最近中海大境業主苦不堪言。
中海大境東門要新建一個垃圾站，位置就在藍色房頂附近，僅一路之隔，總用地面積4200多平，每天會處理80噸垃圾。
（圖源貝殼）
招標計劃一出，據說業主們一共遞交了1000多份投訴表，不斷上訴爭取。
好訊息是，據業主爆料，今天在中海大境進行的中海方、業主及政府部門三方會談中，政府部門相關負責人明確表示：“1218號地塊即將開工，建設為商業綜合體，大概面積為8000方，無任何大型垃圾中轉站及垃圾壓縮站。”
真正的規劃，還要等公示出爐。
危機暫時解除，但中海大境面臨的挑戰，還在明年。
保利今年拿下的琶洲南三兄弟，樓面價僅4.2萬/平，吹風價7-8萬左右，面積段涵蓋120-140-180方，使用率130%，對海珠改善客群有強大虹吸力。
保利也是出了名的卷王，等明年“琶洲南三兄弟”強勢入市，中海大境想保持現在快速銷售勢頭，只怕更卷，更難。
第三個是環境，這個也是察叔一直覺得大境美中不足的地方，也是海珠中西部一直困擾的城市介面問題。
中大布匹市場圍繞，城中村密佈，經常路遇各種三輪車、電雞、貨拉拉。參考中海觀瀾府和時代大家，享受一線江景的豪宅業主，也要忍受在城中村開豪車出行5公里，堵在路上1小時的困境。
城市介面差，城市配套也跟不上，整個海珠西南部常年施工，有不少經典斷頭路，而這些斷頭路大多涉及舊改，一涉及到舊改就不是快刀斬亂麻的問題。
海珠溼地概念，本來賣點就是做環境的，但目前看來，周邊環境也罷、城中村也罷，都會是中海大境未來銷售的不確定因素。
拿地王中海，選擇在北上深大殺四方
廣州市場的失意，讓中海今年的投資策略，在北上深顯得更大刀闊斧。
10月、11月，中海在上海楊浦兩次出手，以32億、36億拿下兩宗宅地。
11月29日，中海狂砸153億，競得北京朝陽區“巨無霸”組團地塊。
12月2日，中海華潤在深圳聯手，鯨吞185億後海“地王”。
12月12日，中海再次豪擲110億，斬獲北京豐臺近3年來首宗不限價宅地。
在北上深大殺四方，闊綽出手，但在廣州，中海只在麵粉廠競拍時短暫出現過，充當抬價的角色，始終未落一子。
或許，未解決庫存壓力的中海，正在重新審視廣州市場。
又或許，北上深的靚地利潤已經夠cover全年報表。
中海已經不care廣州市場了。
