每經記者：陳利 每經編輯：魏文藝
調整房產稅政策、出臺樓市最佳化措施，重慶同日接連出臺穩樓市大招。
1月24日，重慶市人民政府網站公佈了《重慶市人民政府關於修改〈重慶市關於開展對部分個人住房徵收房產稅改革試點的暫行辦法〉和〈重慶市個人住房房產稅徵收管理實施細則〉的決定》（以下簡稱《決定》），對房產稅從稅率、免稅面積、計稅依據等方面進行了最佳化，建築面積未超過180平方米的高檔住房無需再繳房產稅。
同日，重慶市促進房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室還發布了《關於進一步調整最佳化房地產政策措施的通知》，提出八項具體措施，從供給側、需求側共同促進房地產市場加快回暖和平穩健康發展。
對此，多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）採訪時表示，重慶新房市場持續向改善型需求轉變，新政適應市場形勢，有助於更好地滿足改善型住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
來源：重慶市人民政府網站
180平方米內高檔住房免繳房產稅
根據《決定》，重慶此次對房產稅的調整主要包括：一是將個人住房房產稅應稅住房的計稅依據，由“房產交易價”調整為“房產交易價的70%”；二是將不同交易價格區間獨棟商品住宅和高檔住房對應執行的0.5%、1%、1.2%三檔稅率，調整為統一的0.5%一檔稅率；三是將試點以來新購獨棟商品住宅、高檔住房的家庭免稅面積，由100平方米調整為180平方米；四是應納稅額的計算公式調整為：應納稅額=應稅建築面積×建築面積交易單價×70%×稅率（其中：應稅建築面積是指納稅人應稅住房的建築面積扣除免稅面積後的面積）；五是增加“市政府認為需要減稅或者免稅的其他情形”的兜底條款。
《決定》自公佈之日起施行。2024年1月1日起至《決定》施行前，按照上述調整後的政策執行。
此次房產稅政策調整後，將明顯降低改善型產品的購房成本，以建築面積未超過180平方米的應稅獨棟商品住宅為例：
重慶市民張某持有2017年在九龍坡區購買的家庭首套應稅獨棟商品住宅，當年已辦理不動產權證，建築面積170平方米，交易價323萬元，原稅率0.5%。政策調整後，張某2024年應納稅額為0元，而政策調整前2023年應納稅額則為6650元。
“本次調整主要針對改善型產品，從計稅標準、稅率和免稅面積多維度出發，降低改善型產品的購房成本，助力改善型需求釋放。”中指研究院重慶分院研究主管戴小紅向每經記者分析指出。
事實上，早在2023年9月，重慶就對實施了12年的房產稅政策進行了調整，“三無”（無戶籍、無企業、無工作）人員首套普通住房不再徵收房產稅。
本月初，重慶市住房和城鄉建設委員會公佈，2022-2023年，重慶中心城區新建商品住房成交建面均價2倍標準為29616元/平方米。這也意味著，2024年重慶個人住房房產稅起徵點按此標準執行。
公開資訊顯示，重慶自2011年1月率先試點對個人住房徵收房產稅，另一個試點徵收房產稅的城市是上海。彼時，重慶公佈的房產稅試點政策為在主城九區購買住房的購房者，如購買獨棟商品住宅或高檔住房，且房屋建築面積均價為上一年度主城九區新售商品房均價的2倍。
其中，2011年重慶房產稅的起徵點為9941元/平方米，到了2020年已漲至19587元/平方米，10年間增長97%。從2020年至今，重慶房產稅的起徵點則從19587元/平方米漲至29616元/平方米，4年間增幅達51%。與2011年執行的標準相比，12年間漲幅達到197.9%。
就房產稅起徵點不斷上漲帶來的影響，此前就有市場觀點認為，房產稅起徵點上漲，相當於提高了重慶樓市“天花板”，給了開發商把產品品質做得更好的空間，也將助推房地產高質量發展，有利於樓市回暖向好。不過，也有觀點認為，要推動重慶樓市回暖，應當“取消房產稅試點”。
“作為我國首批房地產稅試點城市，重慶對高檔住宅徵收房地產稅，無論在探索房地產長效機制、房地產新發展模式，或改變地方土地財政，以及平衡和調節房地產導致的收入差距等方面，房地產稅均被市場和業界寄予厚望。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經記者採訪時表示，房地產市場持續下行，地方經濟和財政增長面臨困境時，對房產稅進行最佳化和調整，順應了當前市場形式，是必要的舉措。
推出最佳化房地產政策八項措施
同日，重慶市促進房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室還發布了《關於進一步調整最佳化房地產政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），包括實施購房補貼、支援買新賣舊改善購房、最佳化多子女家庭住房套數認定標準、進一步加大住房公積金支援力度、促進非住宅銷售利用、進一步加大金融支援力度、支援提升商品住宅品質、最佳化地塊容積率計算標準八項具體措施。
來源：重慶市人民政府網站
根據《通知》，自2024年1月1日至3月31日，凡在重慶市中心城區新購商品房（含車庫）或存量住房（均以網籤備案時間為準）並完成契稅繳納的，由中心城區各區政府（管委會）給予購房補貼；開展“換新購”服務，組織房企提供商品住房“放心買”、中介機構提供二手住房“優先賣”交易服務，支援“以小換大”“以舊換新”，透過推行二手房帶押交易過戶促進一二手房聯動交易。
與此同時，2022年10月1日至2025年12月31日期間，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅按相關規定予以退稅優惠。
此外，《通知》將進一步加大對房企的金融支援力度，滿足房企的合理融資需求；有效幫助房企提高商業商務及車位庫存的使用率及去化率，緩解沉澱資金壓力；部分公共設施不計入地塊容積率計算，土地利用率及房企開發成本得到最佳化，房企經營壓力的減輕，將進一步推動市場加快回暖向好。
事實上，重慶此次政策的出臺或與當前仍未恢復的市場情況相關。
中指研究院監測資料顯示，2023年重慶中心城區商品住宅成交659.1萬平方米，同比上漲6.0%；成交均價14522元/平方米，同比上漲0.9%。而在2021年，重慶中心城區商品住宅成交1859.2萬平方米，成交均價14298元/平方米。
來源：中指研究院
另據重慶市統計局公佈的2023年重慶市經濟執行情況顯示，2023年重慶房地產開發投資下降13.2%。
“儘管2023年重慶中心城區商品住宅市場量價整體保持平穩，但與2021年成交量相比仍存在較大差距，購房者預期未出現明顯轉向。”戴小紅指出，近年來，重慶新房市場持續向改善型需求轉變，新政適應市場形勢，有助於更好地滿足改善型住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
