本報記者 陳婷 趙毅 廣州報道
“業主有點急啊！看新政出來了，想快點賣掉手裡的房子好去其他地方再買。”2024年1月27日，房產中介周豪（化名）代理的一套廣州市荔灣區面積約121平方米的二手房掛牌價從600萬元調低至498萬元，降價幅度超100萬元。“業主留意到新政後決定降價，想快點置換，且當前價格還有降價空間。”周豪對《中國經營報》記者說。
周豪口中的“新政”，是指廣州市自2024年1月27日起正式取消120平方米以上住房限購。“快過年了，廣州樓市大禮包也來了。”有業內人士如此形容道。
事實上，自2023年下半年以來，廣州樓市鬆綁始終走在一線城市最前沿，連開“認房不認貸”，番禺、黃埔等區域放開限購等數道閘。如今，政策的最佳化調整開始觸及廣州限購區域內的住房需求。
硬幣總有兩面。政策反映到市場上，有人大幅降價，也有人趁勢漲價。記者查詢網掛出的一套天河區近200平方米的三居室，其在2024年1月27日漲價200萬元，總價來到3750萬元。不過，該套房源此前已有過兩次降價，最初在2023年8月的掛牌價為4030萬元。“現在120平方米以上不限購，意味著客戶有很多選擇。漲價是因為業主覺得有市場，就看客戶買不買單了。”周豪對記者解釋道。
而眼看掛牌房價起落，正考慮在廣州買房安家的劉小雨心態依舊平穩，“新政對我的影響不大，因為120平方米以上不是我的首套房目標，並且以目前政策密集出臺的趨勢來看，未來兩年內可能還會有放寬的空間，所以還是先觀望一陣子。”
打出“組合拳”
2024年，廣州樓市以“王炸”開局。
根據廣州市人民政府辦公廳釋出的《關於進一步最佳化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），廣州進一步最佳化調整限購政策，包括在限購區域範圍內，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米，下同）住房，不納入限購範圍。依據相關規定，廣州住房限購區域目前包括越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙。
對於原先執行限購政策的番禺、黃埔及白雲北部四鎮等區域，廣州已於2023年9月宣佈全面放開限購。
廣州市住建局釋出的政策解讀顯示，此次最佳化調整限購政策，在限購區域內進一步支援剛性和改善性住房需求。居民家庭和個人（不區分是否為廣州市戶籍），新購買建築面積120平方米以上住房（包括新建住房和二手住房），不納入限購範圍；名下已有的建築面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數核算。與此同時，新政支援“租一買一”“賣一買一”。
《通知》還提出，繼續加大住房保障力度、精準支援房地產專案合理融資需求、加強房地產市場監管等措施。據廣州市住建局披露，廣州市2024年計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套。
對此，華南城市研究會常務副會長姚育賓表示：“此次廣州樓市新政積極響應中央號召，特別是在住建部充分賦予城市房地產調控自主權的前提下，因地制宜，最佳化本地樓市政策。特別是120平方米以上住宅放開限購，透過精準調控，在確保剛需置業的同時，適應市場實際需求，滿足改善群體置換，提振樓市信心，有利於房地產交易築底企穩。”
購買力或節後釋放
新政出臺，在廣州限購區域的二手房交易市場引起一陣波瀾。
記者查詢獲悉，“放開120平方米以上住房限購”正式實施當天（2024年1月27日），在鏈家網掛牌的多個面積超120平方米的二手房調低報價。其中，一套位於天河區珠江新城東的三室兩廳戶型降價198萬元，售價變為790萬元。調價記錄顯示，該房源於2023年6月掛牌，此前未調整售價。一套位於海珠區濱江東的三房兩廳戶型自2023年11月掛牌以來經歷四次調價，前三次分別為降價12萬元、漲價52萬元、降價10萬元，最近一次於2024年1月27日降價60萬元，當前售價為920萬元。
記者同時留意到，在全面放開限購的區域，部分業主心態也有了一些變化。一套位於黃埔區知識城的四室兩廳戶型自2023年4月以來持續調低售價，但幅度最大的一次同樣發生在2024年1月27日，降價50萬元，最新售價為340萬元。新政正式實施當天，一套位於番禺區祈福新村約130平方米的大平層降價90萬元在鏈家網掛出，售價為590萬元。
開發商也聞風而動，積極展開針對性宣傳。記者注意到，越秀地產廣州區域在其官方微信公眾號評價新政為“重大突破”，認為其打開了外地人在廣州購買改善型住房的通道，“這是買入一線城市十分難得的視窗時機。”該房企順勢推出“全民營銷”、購房折扣等營銷措施，為春節置業期搶收蓄力。
不過，政策利好仍需時間發酵。“這兩天過來的客戶還是以諮詢為主，而且到訪數量也不多，畢竟臨近過年，有些人還想等政策細則出臺後再看看。我預計春節後應該會達到一個峰值，因為每年年後都會有一波‘小陽春’，到時看房買房的都比較多。”廣州市荔灣區德佑地產一名中介對記者表示。
在周豪看來，“新政主要利好手上有錢沒名額及外地的購房者，但對於改善型剛需的群體影響比較小，後者現在大多卡在必須‘賣一’才能‘買一’的資金門檻上。另外，現在降價的房子只是把價格調回正常的市場均價，真正願意‘割肉’的業主比較少。”
多位準備在廣州買房的年輕人也對記者表示，目前仍處於觀望樓市的狀態。“新政應該不會有太大的效果，除非全部放開限購，把120平方米以下住房限購也取消。”在廣州工作五年正考慮“上車”的潘靜（化名）對記者說。
北上深是否跟進？
事實上，在多數廣州購房者看來，120平方米以上的房源已經是“大戶型”，甚至是“豪宅”。
廣州為何首先選擇放開中心區域的大戶型限購？廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在執行限購政策的廣州中心區域，近年來新房供求失衡，特別是大戶型。供應量太大，而需求在萎縮。中心區域新盤高階化、豪宅化、大戶型化，直接導致有效購買力減少，也導致剛需和改善型剛需被擠出。
據克而瑞統計，2023年，廣州全市120平方米以上一手住宅共成交20090套，同比增長18%，在一手住宅成交總規模中佔比27%，為近五年新高；120平方米以上二手住宅共成交21221套，佔二手住宅成交總規模的20%，較2021年增加近5個百分點。2023年，廣州全市120平方米以上一手住宅合計供應10456套，限購區域房源供應占比42%，合計成交8409套，限購區域房源成交佔比37%。
廣州跑出樓市鬆綁“加速度”背後，2024年1月26日，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會議明確，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。
“退出限購政策，只是樓市企穩的一個必要條件，而非充分條件。”李宇嘉表示，北上深也存在像廣州類似的情況，比如中心區域豪宅化、供應多、去化難。“從邏輯上講，北上深會跟進廣州樓市的調控步伐，只不過北上深的城市能級比廣州更大，政策略顯謹慎。”
