介面新聞記者 | 藍麗琦
2024春節前夕，幾個重點城市陸續出臺放鬆限購政策，度假投資購房熱地海南省也再一次加大放鬆限購力度。自2月7日起，全省首套住房最低首付款比例從25%調整為20%。
在2023年，因海口、三亞兩座文旅大城房價的連續上漲，海南省的文旅地產受到市場一定關注。根據國家統計局披露的《70個大中城市住宅銷售價格指數》，在2023年中，海口的新房銷售價格曾實現8連漲，三亞的新房銷售價格則是“兇猛”地實現10連漲。
根據海南統計局披露的資料，2023年全省商品房銷售面積899.69萬方，同比上漲39.7%；銷售金額1493.80億元，同比上漲36%；銷售均價16604元/㎡，同比下滑2.62%。總體來看，成交量漲、價微跌。這在如今房地產下行的背景下已屬不易。
海南因絕美的海景、冬季氣候溫暖而聞名全國。“海南隨處都是東北人”，也成為連線中國南北兩端的熱梗。此外，2018年至2021年“自由貿易港”的概念火熱，更是吸引了不少來自北方的炒房客。
如今，潮水悄然退去，海南能否承接前幾批買房客的願景，也仍然是未知數。
非海南戶籍連續繳納2年社保即可買房
中國人民銀行海南省分行釋出訊息，自2月7日起，對符合當地購房政策條件的海南省戶籍居民家庭，貸款購買海南11個市縣的商品住房，首套住房商業性個人住房貸款的最低首付款比例調整為20%。此前為25%。
而二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為30%，且貸款利率政策下限調整為，不低於相應期限貸款市場報價利率加20個基點。
此前1月9日，海口就開始出臺新限購政策，被視為打響海南省放鬆限購第一槍。
海口新政為，非海南省戶籍累計繳納5年社保/個稅，可在海口限購區購1套房；累計繳納2年社保/個稅，也可在海口非限購區購1套房。此外，還取消了企業住宅的購買限制；未成年二孩及以上家庭購房可多購1套房。
最主要的是，居民家庭購買的商品住房，在購房合同備案滿2年並取得不動產權證後可轉讓，不限一二手。以往的限制是5年。
隨後引發了海南多個市縣的跟進，萬寧、澄邁、臨高、儋州，還有近幾年大火的陵水。在地理位置上，陵水緊挨著三亞，氣候條件也相近。近幾年也得益於清水灣的大火，陵水房屋身價暴漲。對比來看，陵水的新政對人才吸引的力度空前強大。
2月4日晚，陵水住建局公佈新政，重點行業（參照安居房申報重點行業）企事業單位就業的引進人才，與從業單位簽訂3年以上勞動合同，連續繳納社保/個稅滿6個月以上，在陵水縣以家庭為單位名下無房、全省範圍內房產不超過2套（含）的，可購買1套商品住房。
2018年，海南開啟了歷史上最嚴的全域限購：省外居民取得本省居住證並且繳納2年個稅後便可落戶，普通落戶只能購買一套海南房產，首付不低於70%。
全域限購政策也在次年獲得成效。2019年，海南省房地產開發投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價保持在1.5萬元/平方米左右。
陵水商品房成交均價2.78萬/平為第一，三亞銷售面積漲7成
回顧2023年，儘管省會海口在銷售金額和銷售面積上的漲幅並不高，依舊是海南省商品房成交第一。
相比之下，三亞商品房的銷售均價相對下滑13.05%，但是銷售金額同比上漲51.7%，銷售面積大漲74.5%。
而第三大海南房產體量的陵水，則是取代了三亞“最貴海景房”的稱號，銷售均價已經達到2.78萬元/平方米，這還是在微跌1.54%的基礎上。
此外，萬寧商品房的銷售面積同比大漲80.8%，銷售金額直接翻倍。
陵水緊挨著三亞，萬寧又臨近陵水。作為三亞、陵水的“平替”，萬寧也曾因同時擁有海灘、草地的日月灣出圈。萬寧也在參照因衝浪文化出圈的三亞後海村，建設衝浪“網紅”打卡地。
翻閱相關的社交平臺內容會發現，海南的房子常被詬病的是流通性。由於海南全域的房子都具有“文旅地產”的屬性，除去省會海口會承接更多剛需的需求，以三亞為代表的南邊城市均以文旅屬性為主。
根據國家統計局披露的《70個大中城市住宅銷售價格指數》，海口二手房的銷售價格自2023年4月以來，連續9個月下跌；三亞二手房則是跌宕起伏，第一季度先下跌後上漲，連續上漲6個月後，第三季度連續下跌，第四季度則是先漲後跌收官。
海口、三亞對應不同的購房人群
2023年初，深耕直播行業的鳴人（化名）在海口購入第二套房，為三室一廳。
此時距離鳴人一家四口在海南安居已經過去六年，由於弟弟需要結婚安置，全家急切需要一套新的房產，以滿足家庭生活。因此，鳴人全款購入了一套單價1.8萬元/平的三室一廳。
在2017年，鳴人在海口購入的第一套房產，單價才剛剛一萬元出頭，如今每月有三千元的房貸要還。而鳴人的物件木木（化名），則是在2021年在海口買了一個開間，單價1.6萬元/平。
2019年畢業即進入海南體制系統工作的溫文（化名），包括自己在內的周邊圈子，也在2019年到2020年陸續在海口買房。溫文告訴介面新聞，買入的時候已經接近海口樓市價格高點。
與之相對的是，南邊以三亞為代表的旅遊城市，有更多老年人、中產階級接盤。作為海南絕對的文旅地標，三亞的聞名由來已久。
在三亞後海村開酒吧的蓬蓬（化名），則是在疫情期間就買了當地的村房。蓬蓬告訴介面新聞，由於入手較早，60平米總價是35萬元，屬於宅基地房，價格很便宜，需要自己改造房子。
但隨著後海村出圈後，村房的價格也水漲船高。旅遊旺季，村內民宿的價格可以達到數千元一晚，村民普通自建房租金可以達到數百元一晚，但這只是一個主街道僅有1公里的小村子。
對於未來，蓬蓬則沒有購買商品房的打算，但會長期留在三亞管理酒吧。在三亞動輒數百萬的商品房，更多的潛在購房者還會是來自北方中產以上投資者。
