朋友們，房產大利好來了！能買房了嗎？
上週，財政部提出最近會有樓市相關稅收政策。
不到一週的時間，三部共同釋出了《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，速度是真的快！
分別降低了契稅、增值稅，整體算下來，力度還是挺大的。
今天就和大家聊一聊此次政策實施的目的，對樓市有哪些影響？
以及房子後續價格會上漲嗎？當下房子是否還具備投資屬性呢？
政策分析
此次降稅的具體內容，相信大家已經瞭解了，詳細可以看下面這張圖。
契稅方面，只要面積在140平以下的，降至1%；140平以上的首套契稅降為1.5%，二套降為2%。
算下來，優惠力度最大的一線城市140平以下的二套房了，直接下降了2%。
其他情況，也會相應降低0.5-1%左右。對於單價高的房子，還算是省了不少錢的。
再看增值稅方面，以前在一線城市買二手“非普通住宅”，即使房子已經滿了兩年，也必須交增值稅。
雖說是賣家出，但實際上多數都轉嫁給買家。
現在，將不再區分普通或非普通住宅，並且滿2年即可免徵增值稅。
這樣兩個加起來，對於一線城市動輒上百萬的房子來說，至少要省下十幾萬。
總結下來，這次利好，優惠力度最大的，就是140平附近的二手改善房。
回到重點，為何這次政策會如此之快，以及目的是什麼？
歸根到底，還是為了穩住樓市。
說起來今年對於樓市，每隔一兩個月就釋放一次利好。
比如取消限購，降低首付比例，降低存量貸款利率等等，針對住房剛需和置換人群。
確實短期內成交量會有所回升，特別是一線城市北上廣深，效果最為明顯。
以上海為例，十月份二手房交易量達到2.4萬套。
當前這種情況，勢必要乘勢追擊的。
而各種貨幣政策調控空間所剩無幾，只能透過降低稅率，這種財政政策來推動樓市止跌回穩。
看下來減稅力度以及影響還是比較廣泛的，其中屬北上廣深的二手房力度最大。
最終目的呢，就是想以一線城市作為根基，帶動全國樓市的回暖。
那是不是意味著，後續房市價格會上漲呢？
我覺得這個定論還有言之過早，畢竟房子啥行情，從上到下，大家都知道。
當前最重要的任務是止跌回穩。
目前來看，政策逐一落實，房子的行情只是逐漸被穩住而已，想要再步入上漲行情，可能還需要一段的時間。
畢竟依託政策只是起到短暫的效果，真正能帶來逆轉的，除利好政策外，基本面還是流動性和經濟。
現在我們看到流動性起來了，至少交易量有。
那麼下一步，要等到環境變好，大家願意去消費，房子才能起來。
畢竟房子透支的是未來二三十年的預期，不可能靠單一政策就逆轉的。
所以我對房子的行情結論不變，還是需要一陣子的緩和期。
大城市，好地段的優質房產，依舊有持有的價值。
其餘城市，不是稀缺房產，可以再觀望一下。
下面呢，我就和大家分享下，我得出這樣看法的原因。看看其他國家，在低利率、房價下滑的時代，資產配置上有什麼變化。
資產配置的邏輯——房產轉向金融資產
我以幾個都處過低利率時代的國家作為對比。
先以日本為例。判定下，對我們房地產市場有什麼啟示。
在1990年之前，日本視房產為神話，對此有信仰。
所以呢老百姓，會把2/3的資產，都投之於房產中。
後面呢，隨著房價暴跌，這一比例呢就出現顯著的下滑。
比如我找了下，日本不同年份，資產配置比例的對比。
1994年，日本家庭大部分投資，還是在房產上。
而到了2021年，房產就只佔20%左右了。
隨著上升的，是存款、保險，這兩個品類，也都佔據了較高的比例。
這裡面，有一個需要補充的要素。
就是在1991年開始，日本央行為應對經濟困境，開啟了大幅度的降息。
讓日本國債利率，在四年內，從百分之六點幾，降至零點一附近，直接開啟了零利率時代。
而且這個利率一持續呢，就是近三十年。
最近幾年，日本加息，讓很多30歲以下的年輕人頗為震驚。
因為他們生平第一次見到存款利息有回報，雖不多，但至少是正收益。
那為啥利率降至零，日本的家庭還選擇存錢呢？
一方面是當時日本處於資產荒，把錢留住比投資還賺。
另一方面，是日本當時處在低通脹、通縮的狀態。
什麼商品，價格都趨於降價。以房產為首的，價格下跌。
這個時候，買了就是虧。不買立省好幾成，那還不如把錢攢著，等房價跌下來再買。
這是日本的情況，我們再來看下，其他國家，比如美國，房產在家庭整體資產的佔比。
以2019年為例，美國房地產佔20%多，金融資產則要佔到70%。
而我們呢，則正好反過來，房產要佔到70%以上，絕對的大頭。
在低利率時期，2007-2015年這個階段。
美國的房價持續下降，導致房地產在家庭配置佔比，也持續下滑。
從2007年的30.5%逐漸下降，到2014年降至24%。
當房價快速下滑的時候，相應的，人們就會把這筆資金，投資到金融資產。
就是存款、債券、股票或保險中。
只是不同國家，國情和經濟環境不同，由此大傢俱體投的品類不同。
比如我舉日本、美國還有歐洲為例。
其中日本老百姓還是偏重於穩健型別的資產，大部分都會放到存款、保險中，這部分要超過8成；
歐美呢，則偏重於股票基金，投資風格比較激進。
但無論怎麼配置，一個明顯的感覺就是：隨著房價降低，利率走低，國外普遍會把房產換成金融資產，是大勢所趨的。
那房產為何會被拋棄，不再視為優質資產了呢？
最根本的就是，房子如果不增值的話，不能像其他資產那樣，無需持有成本，房子的持有成本還是挺高的。
比如說，我們把錢存進銀行，就算是利率比較低的話，也不會產生維護費，還是能賺錢的。
但房子可不一樣，是真真切切的實在維護和持有成本的。
給大家算一下，如果我們額外有一套房，持有成本到底有多高。
首先呢，買入房子的話，可能涉及到貸款的費用。
比如說，100萬的房子，就算只貸30萬。
那按照3.4%的貸款利率，貸30萬，需要還47.9萬，利息就多了17萬多。
房子不漲不跌的前提下，都需要如此高的成本，若房子跌個20%，那來回就快搭進去一半了。
更不必說，購房過程中呢，還要付額外的費用。
比如中介費、稅費（雖降了，但還是有1%契稅），裝修費等等。這些都是房子實際產生的費用。
100萬的房子，這些附加的費用，加起來15萬都算少的了。
而房子作為實體資產，維護的費用也是不容忽視的。
比如說，很多朋友買完房子，是用於出租的。
畢竟房子閒置挺虧，租出去呢，能定期賺一筆現金。
租房的話，不同城市會有較大的差異，但租售比基本上都在2%左右。
就是100萬的房子，每年租金在2萬。
當然，這是理想情況下，不考慮租金下降、空置等情況。
在租的同時，也不可避免的出現折舊，折舊費用必須考慮。
按照每年2%折舊來算，租金都未必能賺回折舊。
這筆錢，若不買房，就算存銀行，只能1%的利息，那也是淨賺，不會出現房子這種，額外付出維護、持有成本。
更不用考慮，若出租的時候，要面臨空置啊、房租降價這些雜七雜八的外界影響。
以上我說的邏輯，都建立在房價下行週期，用房子投資，房子產生的額外持有成本，這都是真實存在的。
之前房子之所以被視為紅利，最重要的是，除房子的居住價值外，附帶了很多額外的價值。
比如說當地戶口、生活便利，學校等等。
但現在，當區域紅利沒那麼稀缺，而房子供需關係改變以後，房子真實行情出現，我們就必須考慮， 房子的持有成本。
畢竟，現在這個階段，房子作為金融工具，它的流動性，真的是挺差的。
想要把房子賣出去的變現難度，絕對要遠超其他金融資產。
諸如股票、基金、黃金這些，即便虧錢但不影響流動性。
但房子不同，買不買房，並不單純看他的外觀，要實地看房，這一週期，就被無形中拉長了。
以上種種便是我覺得，房產現階段，不具備投資價值。
我們可以依照其他國家的經驗，逐漸把房產轉變為金融資產。
具體資產佔比呢，要根據自己的風險偏好配置。
對於多數人，我其實都建議參照日本國民的資產配置，就是穩健類拉滿，定存、國債、保險，佔大頭，額外再考慮基金、股票、黃金等等。
如果對於樓市，或是此次利好政策還有哪些想法，也可以留言，我們互相交流，大家週末愉快哈~
