原創 劉博團隊
什麼是重要的樓市紅利？
答案就藏在深圳安居房專案中，尤其是核心區專案——漢京山樾灣花園。
它是即將絕版的可上市流轉的保障性住房，十年後補差價和商品房一樣。
它是南山唯一在售的安居房，大部分安居房分散在非核心區和偏遠地帶。
它更是位於前海媽灣的超級稀缺安居房專案，價格僅為商品房的5折。
令人詫異的是，市場上對該專案的評價卻略顯“負面”，說是賣得不理想，事情的真實情況又是怎樣的？
01
“滯銷”還是“熱銷”？
近期，關於漢京山樾灣花園的銷售情況，市場上出現了不少爭議。
一些文章報道稱該專案“滯銷”，聲稱“4900套房源開盤至今僅去化1177套”，甚至以“打4-5折的保障房居然大滯銷”等標題吸引眼球。
然而，這些“滯銷”的論調似乎與深圳核心區保障性住房的一貫表現大相徑庭。
讓我們看看近期其它專案的銷售資料：
前海人才房深業雲海灣：10896人爭搶718套房源，兩天即告售罄；11月14日，1406戶搶22套房，純拼運氣蛇口人才房深鐵熙府：1001套兩房單位全部售罄，單日銷售總額突破50億（三房因申購門檻較高未納入統計）寶中人才房天健和郡府：首輪配售中，2975戶申購家庭爭奪598套房源，其中152套兩房產品全部售罄，446套三房產品售出211套
關鍵在於購房群體的差異：人才房面向全市購房者銷售，而安居房的銷售物件僅限於安居房輪候庫內的18萬戶家庭。
以山樾灣4.2萬/平米的均價來看，輪候庫中的潛在購房者要麼已購入商品房，要麼受限於當前購買力，還有一部分人則持觀望態度。加之輪候庫已關閉，無法吸納新的購房需求，這就解釋了為何山樾灣的銷售速度不及人才房專案。
因此，所謂的“滯銷”論調更像是為博取流量的過度解讀，並不能真實反映專案的市場價值。
並且從資料上看，山樾灣仍是今年賣得最好的保障性住房，一年銷售1177套，接近第二名（395套）的3倍。
擁有好地段、好品質和好價格的專案，永遠是不愁賣的，只不過是賣得快或慢的問題。
02
“撿漏”的機會來了！
開啟鏈家APP，查詢山樾灣花園旁邊的專案——佳兆業前海廣場，10月掛牌均價約9.8萬/㎡，10月成交均價約9萬/㎡。
而山樾灣花園首付約39萬起，均價僅4.2萬/㎡，相比於商品房，每平米能省4萬多元，一套房最高能省下400多萬，這難道不是“撿漏”的機會？
深圳放開非核心區限購後，外地客湧入，深圳新房價格環比上漲0.1%，結束了連續多月的環比下跌觸底反彈，前海寶中幾乎無房可賣。
深圳目前已取消商品房限價，核心區有限價的商品房賣一套少一套，5折安居房更是“限價房中的限價房”，是最後的紅利。
11月11日，深圳公積金政策迎來重大升級，特別利好保障性住房購買者。
新政策設定三檔貸款額度上浮條件：首套房、二孩及以上家庭各可上浮40%，購買保障性住房可額外上浮20%。三項條件疊加最高上浮100%，一個家庭若同時滿足這些條件，最高可獲220萬元公積金貸款。
而且山樾灣花園的產品品質不輸商品房，專案背靠小南山，內部規劃約5萬㎡園林休閒空間、8大主題活動區，以及建面約1.9萬㎡公建配套。
小區配套幼兒園已確定為南山區排名第一的機關幼兒園，配套的九年一貫制學校被正式命名為“山樾灣學校”，充分體現了政府對該專案的重視程度。
這種地段、配置，是90%的商品房都達不到的。
前海作為深圳最具發展潛力的片區，是大灣區的核心引擎，其區域交通、產業佈局、人才匯聚等優勢日益凸顯。山樾灣是以最低成本入住前海的絕佳機會，讓業主能夠充分享受城市發展紅利，可遇不可求。
03
一旦政策調整，機會就更加珍貴
對於購房者來說，我們一定要明白一個道理：政策、規則不會一成不變，都是會跟隨著市場不斷調整變化的。
近期，國家明確提出對商品房建設要嚴控增量，“促進房地產市場止跌回穩”，呵護樓市的態度非常明顯。北上廣深等大城市紛紛出臺樓市新政，大幅放鬆、甚至取消了限購，這在幾年前是不敢想象的。
在這樣的背景下，作為重要的保障性住房型別，安居房政策也可能最佳化、微調，以避免資源閒置，讓更多人早日改善居住條件。
類似的“政策微調”，在深圳保障房領域已有先例。
比如2023年8月，為了推動人才房的銷售，增加了“第三、第四佇列”，讓更多居民可以申請人才房，允許3人家庭買3房，由此引發了人才房的熱銷。
如果安居房像人才房一樣增加申購佇列，則會大大加快優質安居房的去化速度。放寬申購後，庫外客戶也可以買，庫內家庭的機會就更珍貴。
據瞭解，目前深圳安居房的總存量（包含已經批准建設、尚未上市的）也不過2萬來套，在核心區的就更為有限。
不管怎樣，這項政策帶給原輪候庫家庭的紅利可能會很快消失，一旦安居房申購規則出現鬆動，可能一夜之間改變這類房屋的供求關係。對於有意向申請安居房的人才來說，密切關注政策動向，及時把握機會顯得尤為重要。
