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馮侖再度研判2024年樓市:給做住宅投資的人兩個方向

2024-01-27 17:30:16

1

問:

中原地產研究院統計資料顯示,2023年全年房地產政策最佳化調整累計高達1008次,在2022年曆史首次突破1000次後,連續兩年維持高位。可以說,2023年樓市利好政策層出不窮,各地打響的「第一槍」此起彼伏。問一個老生常談的問題,馮叔能否預測下2024年的房價走勢?

馮叔:

我們來看一下2024年的市場,重點說下住宅市場。第一,減量縮量、減少規模。2023年整個規模大概只有2019年的2/3,也就是10萬億左右的規模。我預判2024年大概還會縮減,住宅體量維持在8萬億左右,整體規模比起2019年大概減少一半。

第二,新房供應的區域分佈會和以往不同。過去的20萬億銷售是大水漫灌,所有城市的住宅供應都在增加,房價普遍上漲,而且買賣交易都很活躍。但到了2024年,這些有限的增長應該會集中在人口數量上漲、經濟穩定、教育配套較好、交通便利的經濟發達地區或次發達地區的核心位置及重點增長區域,一般二線城市或經濟發展放緩地區,不在住宅增長的供應區域裡。

另外,我認為2024年房價總體是穩中有降。江浙川渝深廣這些地區住宅價格是穩定的,基本上是平穩的價格,上漲的空間很小、下降的幅度也會很小,這是我的一個判斷,其他的地方基本是穩中有降。

如果在這個階段做住宅投資,我建議從兩個方向去考慮:一是經濟最發達區域的核心位置,人口還在增長,住宅品質好,價格能挺住,未來還有升值空間;二是一些細分產品做得很好,可以買來租賃。

比如,在地鐵口等交通位置不錯的地方,有些大開發商品質不錯的樓盤,現在售賣價格比較低,租賃價格正在上升,會有一段時間。如果你不著急賣掉房產變現,只是出租,經濟發達地區的租金回報率會有所上升,可以買一些大開發商的高品質住宅,作為長期投資專案進行出租,這也是今年的一個機會。

2

問:

1月8日,恒大汽車在港交所釋出公告稱:本公司得悉公司執行董事劉永灼先生因涉嫌違法犯罪,已被依法刑事拘留。他2003年開始服務中國恒大,備受器重,是許家印的「得力干將」。2021年,他的薪酬為6849萬元,而在2022年他拿到了4398萬元。反觀恒大汽車,截至2023年上半年末,資產總額428.52億元,負債總額756.92億元,淨資產-328.4億元。為什麼企業負債這麼高,還有錢給高管發高薪酬?

馮叔:

恒大汽車掌門被有關部門收進去做調查,就有人質疑他的薪酬為什麼這麼高,恒大集團都快破產了,還在給高管發高薪酬。這牽扯到兩件事,一是公司治理,二是公司有沒有錢。

從公司治理的角度,恒大汽車和恒大地產一樣,基本上就一個人說了算,沒有一個強大、專業、負責任的董事會,可能只是友情出演的獨董或恒大集團派過來聽命行事的董事,所以恒大汽車和恒大集團的管理文化一脈相承。恒大地產CEO都能發5、6千萬甚至1個億,那麼恒大汽車CEO發個3、4千萬,在他們整個系統和治理結構裡,他們認為是對的,是沒問題的。

那麼公司有沒有錢呢?當然得有錢,恒大汽車是虧損的,沒有經營性現金流,但他們有融資性現金流,也就是說借的錢,或者股票虛高後賣股票的錢。

如果沒有經營性現金流,現金流不為正,高管哪怕是低薪、中等薪資都牽扯到道德風險,更何況在公司虧損、沒有經營性現金流的時候,大手筆地發幾千萬年薪。我認為這屬於管理人的道德不自律,或者說董事會治理失效帶來的道德風險,這是不正常、不好的現象。對於負責任的經理人、有效治理的公司來說,不應該這麼做,這是一件遺憾的事情。

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