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問：
中原地產研究院統計資料顯示，2023年全年房地產政策最佳化調整累計高達1008次，在2022年曆史首次突破1000次後，連續兩年維持高位。可以說，2023年樓市利好政策層出不窮，各地打響的「第一槍」此起彼伏。問一個老生常談的問題，馮叔能否預測下2024年的房價走勢？
馮叔：
我們來看一下2024年的市場，重點說下住宅市場。第一，減量縮量、減少規模。2023年整個規模大概只有2019年的2/3，也就是10萬億左右的規模。我預判2024年大概還會縮減，住宅體量維持在8萬億左右，整體規模比起2019年大概減少一半。
第二，新房供應的區域分佈會和以往不同。過去的20萬億銷售是大水漫灌，所有城市的住宅供應都在增加，房價普遍上漲，而且買賣交易都很活躍。但到了2024年，這些有限的增長應該會集中在人口數量上漲、經濟穩定、教育配套較好、交通便利的經濟發達地區或次發達地區的核心位置及重點增長區域，一般二線城市或經濟發展放緩地區，不在住宅增長的供應區域裡。
另外，我認為2024年房價總體是穩中有降。江浙川渝深廣這些地區住宅價格是穩定的，基本上是平穩的價格，上漲的空間很小、下降的幅度也會很小，這是我的一個判斷，其他的地方基本是穩中有降。
如果在這個階段做住宅投資，我建議從兩個方向去考慮：一是經濟最發達區域的核心位置，人口還在增長，住宅品質好，價格能挺住，未來還有升值空間；二是一些細分產品做得很好，可以買來租賃。
比如，在地鐵口等交通位置不錯的地方，有些大開發商品質不錯的樓盤，現在售賣價格比較低，租賃價格正在上升，會有一段時間。如果你不著急賣掉房產變現，只是出租，經濟發達地區的租金回報率會有所上升，可以買一些大開發商的高品質住宅，作為長期投資專案進行出租，這也是今年的一個機會。
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問：
1月8日，恒大汽車在港交所釋出公告稱：本公司得悉公司執行董事劉永灼先生因涉嫌違法犯罪，已被依法刑事拘留。他2003年開始服務中國恒大，備受器重，是許家印的「得力干將」。2021年，他的薪酬為6849萬元，而在2022年他拿到了4398萬元。反觀恒大汽車，截至2023年上半年末，資產總額428.52億元，負債總額756.92億元，淨資產-328.4億元。為什麼企業負債這麼高，還有錢給高管發高薪酬？
馮叔：
恒大汽車掌門被有關部門收進去做調查，就有人質疑他的薪酬為什麼這麼高，恒大集團都快破產了，還在給高管發高薪酬。這牽扯到兩件事，一是公司治理，二是公司有沒有錢。
從公司治理的角度，恒大汽車和恒大地產一樣，基本上就一個人說了算，沒有一個強大、專業、負責任的董事會，可能只是友情出演的獨董或恒大集團派過來聽命行事的董事，所以恒大汽車和恒大集團的管理文化一脈相承。恒大地產CEO都能發5、6千萬甚至1個億，那麼恒大汽車CEO發個3、4千萬，在他們整個系統和治理結構裡，他們認為是對的，是沒問題的。
那麼公司有沒有錢呢？當然得有錢，恒大汽車是虧損的，沒有經營性現金流，但他們有融資性現金流，也就是說借的錢，或者股票虛高後賣股票的錢。
如果沒有經營性現金流，現金流不為正，高管哪怕是低薪、中等薪資都牽扯到道德風險，更何況在公司虧損、沒有經營性現金流的時候，大手筆地發幾千萬年薪。我認為這屬於管理人的道德不自律，或者說董事會治理失效帶來的道德風險，這是不正常、不好的現象。對於負責任的經理人、有效治理的公司來說，不應該這麼做，這是一件遺憾的事情。
