文：李曉光 編輯：文驊
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核心提示：
1、2012年，華信集團將翡翠苑別墅收入囊中，代價大約是10億港元，當時約合人民幣8.49億元。
2、要買下這20幢別墅難度並不小，多位上海房地產中介向《風暴眼》表示，其中最難的當數要湊夠20個購房資格。
3、在房地產市場經歷深刻週期性調整的當下，有能源企業準備了100億抄底房地產。
4、大部分能源企業更偏賴成熟的資產。譬如，高階酒店、寫字樓、科創園區以及倉儲物流園區。
1月9日，在上海做了十多年房地產交易的張海軍看到一則訊息，有人花費了14億元，競得了翡翠苑20幢別墅，這裡曾是葉簡明創辦的華信集團總部辦公地。
很快，這個由4家公司和14個自然人組成的龐大競拍主體，被挖出與江蘇永鋼集團有限公司（以下簡稱江蘇永鋼）有著千絲萬縷的聯絡。一時，“鋼鐵大佬抄底上海房地產”的輿論喧囂塵上。
但張海軍卻並不感到驚訝，從2020年開始，他就明顯感覺到煤炭、鋼鐵、水泥等產業企業盯上了房地產市場，而上海待售的寫字樓、酒店基本上已經被他們看了一遍。
只不過，這些企業雖然手握重金，但卻並不會輕易出手。他們宛如一群潛藏的獵豹，獵物雖已然顯現，但他們仍在靜待最佳的出擊時刻。
01 興國路上的神秘富豪
如同葉簡明的發家史一樣，這20幢別墅也籠罩著一層神秘的色彩。它們坐落於昔日法租界的核心區域，斜對面就是大名鼎鼎的興國路賓館，周圍是一些知名的老洋房，道路兩旁的梧桐樹據說都有百年曆史。
和《繁花》中主打熱鬧商業街的黃河路不一樣，興國路則因為具有一種悠然安靜的氣質，更像是矜持的貴族，完美詮釋著上海強調的底蘊和氣質。
興國路的物業稀有，鮮少會有待賈的機會。擁有興國路的物業，也大都非富即貴。野心和慾望蓬勃之下，真正的富豪才能久久為功。
實際上，這20棟別墅的開發商並非華信集團，而是一家1987年在香港成立的外資公司大中華國際集團。上世紀90年代末，當時的上海正是日新月異，擁有無限機會的時刻。
當時的大中華國際，已經房地產領域嶄露頭角，在深圳開發了多個樓盤，並將觸角延伸到了上海灘。到現在，大中華國際已經具備涵蓋房地產、商業、酒店、電視傳媒、能源、港口、大型國際物流中心等多元化產業。
根據公開資料，翡翠苑的開發商，大大置業（上海）有限公司（以下簡稱大大置業）成立於1994年，現在已經被列入異常經營名單，且嚴重違法和被限制高消費。
100%持股該公司的爾來有限公司唯一股東為Sam Strong International Limited。而後者最初為中華國際集團控制。
根據大中華國際的說法，在出售前已經持有該物業權益逾17年，但出租率似乎一直不佳，2009到2011年出租率甚至還從30%降到了5%。
直到2012年7月，華信集團才將這20幢別墅收入囊中。
當時，華信以4.478億港元(當時約合人民幣3.655億元)從大中華手裡拿下SamstrongInternationaLimited43%股權，後者持有的物業正是翡翠苑這20幢別墅。與此同時，華信還向其他物業持有人收購了餘下股權。
以此計算，華信為這20幢別墅付出了約10.4億元港元（當時約合人民幣8.49億元）的代價。而大中華國際則表示，當時這20幢別墅價值約為人民幣7.4億元。
2015年，原本是住宅用途的翡翠苑成了華信集團總部辦公地。相應地，20幢別墅，大部分進行了結構改造。其中，一棟別墅已被拆除，並改建成了穹頂建築，原本規劃的每棟住宅樓都設有地下室，但現在大部分都經過了不同程度地改動，有些被改造成了食堂或活動室。然而，這些改建並未經過任何審批。
據《財新》報道稱，“這20棟建築更像一個金字塔狀王國，頂端的葉簡明有專屬的‘主席樓’，數個執行董事分享‘總裁樓’，其他高管則分佈於各處樓中”。 而環繞“主席樓”的，盡是以金黃色為主調的建築。
隨著華信集團的破產清算，這20幢曾經見證葉簡明輝煌時刻的別墅也被擺上了拍賣臺。然而，它們卻數度遭遇流拍。2021年8月，報價16.8億流拍，2023年報價17.6995億，再次流拍，直到最近才等來新的買家。
張海軍向鳳凰網《風暴眼》透露，要拿下這個專案並不容易。他指出，首先根據上海目前的購房政策，需要先湊齊20個購房名額，這已經是一個不小的挑戰，其次還需要準備十幾億的資金，畢竟別墅的價格在那擺著。此外，專案的違建整改還需要經過審批，過程也可能相當複雜。
但多位上海房產中介用“鋼鐵大佬撿漏”來形容這場交易。“按照成交價來算，房源摺合均價約15.65萬元/平米，這肯定是低於市場價”，一位房產中介向鳳凰網《風暴眼》表示。
張海軍更是直言：那個地段賣20萬一平都有人願意買。在他看來，這是一筆穩賺不賠的買賣。“修復一下違建，再稍加包裝，然後抵押給銀行，14億元就能輕輕鬆鬆地套出來。”他說道。
而翡翠苑資產評估價為17.68億元，但起拍價只有13.72億，相當於打了7.6折，而14億的成交價也打了7.9折。
02 “鋼鐵水泥”也瘋狂：有人準備100億抄底
在房地產市場經歷深刻週期性調整的當下，一個引人注目的現象是，像永鋼集團這樣的傳統能源企業抄底房地產領域已經成為一種常態。
據鳳凰網《風暴眼》不完全統計，2023年以來，這類能源企業在房地產領域的成交金額已經突破100億元。
不過和抄底上海這20棟“稀有”別墅不同，大部分能源企業更偏賴成熟的資產。譬如，高階酒店、寫字樓、科創園區以及倉儲物流園區。這些資產型別不僅能夠產生穩定的現金流回報，還具有較高的增值潛力和抗風險能力。
在中國房地產資料研究院院長陳晟看來，“有些資產，雖然並非位於繁華的市中心，但由於其出色的運營效率和穩定的收益表現，同樣可以被視為優質資產。”
以高階酒店為例，這類資產在疫情等極端情況之外，通常能夠憑藉其優質的服務、優越的地理位置和強大的品牌效應，源源不斷地吸引客源。從而為企業帶來穩定而持續的現金流回報，實現資金的保值增值。這種“坐享其成”的投資模式深受能源企業老闆們的喜愛。
去年，江蘇金峰水泥集團有限公司（以下簡稱金峰水泥）的動作尤為引人注目。該公司接連兩次出手，以共計40.73億的價格先後拿下虹口三至喜來登酒店和蘇州河畔的地標性建築——寶格麗酒店。
而2023年11月，有內蒙古煤企業背景的上海邕鵬實業有限公司，則砸下41.42億元拿下中糧海景壹號5、6、7號公寓專案。更早之前，中國金茂以28億出售的北京金茂威斯汀大飯店，接盤方里也有煤企身影。
這些企業往往攜重金而來，一出手就是大手筆。
張軍向鳳凰網《風暴眼》透露，金峰水泥拿了100億元的銀行授信來抄底房地產。“100億最起碼不花80億出去，現在才只花了40億”，他進一步說道。從去年10月份開始，張海軍已經向金峰水泥推薦過兩三個專案。
然而，交易過程往往充滿了博弈和較量。其中，最核心、最敏感且最易引發爭議的問題便是價格。“上海待售的酒店和寫字樓基本上已經被盤查過一遍了”，張海軍透露。但與以往的搶購風潮有所不同的是，這些能源企業似乎並不急於出手。
“他們現在的策略是有便宜的就購入，不便宜就慢慢談。”張海軍表示。據他了解的情況，金峰水泥收購上海寶格麗酒店時，一開始對方的報價是30多億，但最後談到20多億成交了。
03 是入手的好時機嗎？
能源企業的富豪們搶注地產背後，折射著社會財富結構的新變局。
早在十多年前，能源企業的老闆們揮舞著支票簿，在地產界掀起了一陣陣狂風巨浪。時至今日，房地產市場中仍然流傳著許多關於煤老闆們的傳說：他們手中提著裝滿現金的蛇皮袋，乘坐公交車四處尋覓，一旦看中目標，便毫不猶豫地大肆購置房產。
煤老闆們更是撐起了潘石屹的黃金時代。2004年，他將SOHO中國的銷售總部設在山西，還多次帶領營銷隊伍深入山西、陝西、內蒙古等地區舉辦產品推介會。
2006年，山西客戶的購買金額佔SOHO中國總銷售額的40%。2008年金融危機下，三里屯SOHO開盤一週成交20億左右，客戶一半都是煤老闆。
但歷史的巨輪從未停止過它的轉動，每一個行業的繁榮與衰退都像是一部史詩般的長篇大劇。沒有人能永遠站在山頂，隨著行業週期的波動，他們逐漸消失於地產江湖。
然而，就在房地產市場陷入低迷之際，他們卻以出人意料的迅猛之勢殺了回來。
在陳晟看來，能源企業經過前幾年的紅利期，手裡積攢了大量的現金，他們抄底房地產市場更多是出於資產配置的考慮。
2021年9月之後，國內部分地區突然拉閘限電的現象成為了人們熱議的焦點。這一突如其來的變化，使得煤炭供應更加緊缺，煤價如同脫韁的野馬般不斷飆升，創下了一個又一個新高。這種瘋狂的上漲行情，被市場形象地稱之為——“煤超瘋”。
有資料顯示，2021年全國規模以上煤炭企業實現利潤總額7023.1億元，同比增長212.7%。而2022年，全國規模以上煤炭企業營業收入4.02萬億元，同比增長19.5%，利潤總額1.02萬億元，同比增長44.3%；應收賬款5320.1億元，同比增長23.1%。
水泥和鋼鐵行業同樣如此，2021年，22家上市水泥企業就合計實現營業收入8889.05億元，淨利潤達1006.97億元。而重點大中型鋼鐵企業當年累計營業收入6.93萬億元，同比增長32.7%；累計利潤總額3524億元，同比增長59.7%。
拿江蘇永鋼來說，其在2021年淨利潤就有55.1億元，2022年雖然有所下滑，但依然有30.1億元的利潤。
但儘管利潤豐厚，陳晟在與這些能源企業的交流中發現，由於對能源消耗和環保要求的提高，他們普遍認為未來本行業的需求會下降。因此，他們會用現有的資金去投資優質標的，以應對未來的不確定性和變化。
而過去，這些優質資產在市場上很少流通。“然而，隨著房地產市場環境發生深刻變化，流動性風險逐漸浮出水面，一些開發商和業主方開始願意將他們手中的優質資產進行交易，且在價格上展現出更大的靈活性，這是一個很好的入手機會”，陳晟說道。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，房地產作為一種實物資產，具有較高的穩定性和抗通脹能力，對於能源企業來說，購買房地產可以實現資產配置的目的，降低風險，提高資產的長期價值。 “當下趁著較低的價格抄底，待市場回暖後就可以獲得較高的回報”，他進一步提到。
然而，這些老闆們是否如同他們過去那樣，再次精準地把握到了市場時機，唯有時間會給出答案。
