近期，據廣州產權交易所網站訊息，擬38.18億元轉讓多項資產，含增城區鳳凰城酒店、增城區碧桂園中心甲級寫字樓等。這是繼萬達集團甩賣10座萬達廣場引發矚目後，又一刷屏的房企出售資產新聞。“甩賣”優質資產，能否為“宇宙房企”解困？
碧桂園賣“里程碑”酒店
近日，碧桂園在廣州產權交易所掛牌轉讓多項資產，其業態包括酒店、寫字樓、商業物業、辦公樓、公寓樓等，擬轉讓資產價格合計38.18億元。其中，擬轉讓價格最貴的專案是廣州增城區鳳凰城酒店，為12.6億元。增城區鳳凰城酒店是廣州東部最大的五星級山水主題式酒店，總建築面積97912.69平方米。
對於碧桂園而言，增城鳳凰城是其開發史上的里程碑專案，也是創始人楊國強親自拍板拿地開發的專案。這個萬畝大盤持續開發多年，居住人口超10萬。2002年5月鳳凰城開盤，在此後的8個月時間裡，鳳凰城榮獲當年廣州地區銷售冠軍、全國個盤銷售冠軍。
同時，增城鳳凰城酒店也是碧桂園集團內為數不多的一線城市酒店專案，於2003年開業，2017年重新裝修，共573間豪華客房，產權獨立清晰，證載用途為酒店，有抵押，現狀為經營。
除了該酒店資產，碧桂園擺上櫃檯出售的還有番禺區碧桂園藏瓏府辦公樓專案，報價為11.52億元；增城區碧桂園中心甲級寫字樓專案，報價為7.72億元，白雲區人和公寓樓，報價為3.84億元，增城區碧桂園鳳凰城永旺商業物業，報價為2.5億元。
此外，碧桂園還計劃出售澳大利亞專案，目前正在積極接洽中，推進順利的情況下，有望在上半年完成資產出售。總體來看，此次出售的資產幾乎都屬於優質資產，這或許與其處境有關。
根據最新的財報資料，碧桂園的債務高達1.43萬億元，其中數百億是欠銀行的鉅額貸款。現在碧桂園每個月都在虧損，2023年上半年就虧損500億，全年虧損估計上千億。之前還有人算過一筆賬，這些年楊家透過分紅和薪酬，大概拿走了約440億元。對比目前碧桂園的虧損，業內人士表示，楊家父女哪怕是砸鍋賣鐵也只是幫補一時。
在業績一天比一天差的情況下，碧桂園還承擔著保交樓的重擔，據楊惠妍透露，今年還有超過40萬套房屋交付。自2023年8月首次債務違約以來，碧桂園管理層曾多次表態要“砸鍋賣鐵”自救，從行政開支削減近6成、區域公司收縮至21個，到楊國強賣私人飛機、“打工皇帝”莫斌薪酬降至月薪1萬元，甚至連高管配車都拍賣還債了，為扭轉困境，碧桂園可謂各類“狠招”齊上。
如大多數房企一樣，碧桂園也不可避免地走上出售資產償債之路，從出售其廣州亞運城專案股權，到虧本轉讓萬達商管股權，現如今又宣佈出售廣州38.18億元商業資產，這些自然都在情理之中。
作為一家典型的住宅地產開發商，碧桂園的盤活資產以商業資產先行，似乎並不值得意外，世茂、綠地、華僑城等住宅類房企資產盤活普遍都選擇從商業資產下手，這或與近年不動產金融政策的快速推動有關。在市場大環境下，碧桂園此次出手的廣州優質商業資產專案，相對更容易獲得抄底資本的關注。
碧桂園的“酒店夢”
從房地產專案的配套到一樁不錯的投資“生意”，每一個房企的心目中都有一個“酒店夢”，綠地、世茂、金茂、富力、萬達等大型房企莫不是如此。如今地產下行，無論是地產還是酒店行業都深陷泥潭之中，酒店資產成為流動現金的“奶牛”，有著“宇宙房企”稱號的碧桂園，又講述了什麼樣的酒店故事？
事實上，以住宅開發為主業的碧桂園在上市前便開始了酒店業務發展。2000年元旦，隨著“順德碧桂園度假村”正式對外試業，碧桂園酒店集團開始探索自己的酒店品牌和產品線。這一年，碧桂園鳳凰品牌正式誕生。隨後，碧桂園繼續拓展酒店業務，擴闊了非住宅專案業務的經常性收入來源，使得物業收入組合更加多元化。
據資料顯示，截至2007年12月31日，碧桂園已有2家五星級酒店、5家五星級標準酒店及1家四星級酒店開業，另有4家5星級標準酒店在建設中，即包含經營及籌建中的酒店共12家；收益方面，酒店及其服務共錄得2.15億元。之所以在上市之初就有小規模的酒店業務發展，是因為這些酒店物業基本為配套住宅專案開發而成。
碧桂園大多數酒店均位於旗下物業發展專案內，建立初衷主要是對房產銷售起到促進作用，為提升地產專案附加值和影響力而存在。據瞭解，與一般的酒店不同，碧桂園酒店屬集團自建物業，且長期作為樓盤展銷中心及會所使用。每到樓盤銷售期間，酒店就會同時出現商務會議客人、度假客人及購房者，這是碧桂園酒店的特色所在。
此後，隨著規模擴張後住宅專案的增長，碧桂園酒店儲備數量也一直以每年十個左右的速度平穩增長。然而經過20年的發展，碧桂園酒店業務其實並沒有做出影響力，基本只是擴闊了非住宅專案業務的經常性收入來源，使得物業收入組合更加多元化。其中一個重要問題就是，沒有想到對外輸出酒店品牌。甚至因為酒店數量的攀升，碧桂園還曾陷入了重資產經營困境中。
在2017年的時候，碧桂園酒店板塊號稱已經管理著旗下500億的酒店及公寓資產，為了實現“瘦身”，碧桂園開始“割肉”經營效果不好的酒店，包括佛山的希爾頓酒店及佛山美爵酒店等。從2017年到2019年，碧桂園在尋求透過瘦身來實現輕資產的計劃，逐步想打造自己的酒店王國。
即便如此，碧桂園龐大的酒店資產包依舊難適應當下嚴峻的外部環境。於是2019年底，碧桂園酒店業務直接發出“輕資產輸出”訊號，並對旗下整體酒店品牌做梳理，計劃成立新的品牌矩陣。
2020年4月20日，碧桂園官方公眾號發文稱，碧桂園核心聯盟企業鳳悅酒店及度假村正式宣佈成立。鳳悅酒店及度假村定位為高品質酒店資產運營商，目前管理全球逾500億元酒店資產，為超過100家高品質酒店提供運營和資產管理服務。據業內人士推算，這個新平臺管理的500億資產，對應的大概就是碧桂園酒店業務。
從鳳悅管理的酒店和公寓品牌看，都是以碧桂園自己的經典品牌為主，該平臺更多是獨立於碧桂園之外的第三方機構，由原碧桂園酒店集團核心管理團隊成員創立，雖目前接手的多是碧桂園酒店，但之後會探索更多的市場化運營。這意味著鳳悅真正作為獨立的酒店板塊從地產業務中剝離出來。
脫離碧桂園標籤的鳳悅，2020-2022年，鳳悅先後與希爾頓惠庭、美諾酒店、雅高JO&JOE品牌達成合作，同時，其7大自有品牌矩陣開始成型。截至去年底資料，鳳悅管理的酒店資產規模就已經超750億。由此，碧桂園在酒店資產板塊開啟新的征程。
碧桂園酒店板塊遇到哪些問題？
酒店業務一度是國內房企巨頭實行多元化發展戰略的重要版塊之一，隨著整個地產行業進入理性發展階段，有著地產基因的酒店企業正面臨著新的機遇與挑戰。那碧桂園的酒店板塊在二十多年發展過程中，遇到了哪些問題？
- 自有品牌影響力不夠
作為地產專案的補充板塊，酒店是不可缺少的部分，國內每一個大的地產都會有一個酒店業務板塊。碧桂園也不例外，和萬達、綠地這些商業地產大佬相比酒店不是非常多，但從一開始碧桂園就堅持自創品牌和加盟國際品牌兩步走的路子。
不過，就碧桂園鳳悅的自有品牌體系來看，無論是鳳凰、鳳悅還是鳳頤等品牌，都還沒有形成足夠的品牌影響力，理性地來看，鳳悅體系自有品牌沒有獲得實質性的增長，基本還是原地產板塊自有酒店。與雅高、希爾頓合作的“混血品牌”模式，因其地產缺乏專業運營管理體系，品牌標準和品牌價值仍時不時遭受市場質疑。
- 酒店物業選址困局
碧桂園起源於佛山，依靠“給你一個五星級的家”的口號，從剛起家就開始下沉三四線，已經當了幾十年的“三四線之王”。當其他頭部房企，從前幾年就紛紛收縮戰線，往一二線城市集中的時候，碧桂園仍然沒改變原有的路線。就算在恒大倒下之後，碧桂園仍然在三四線拿地。不只是三四線城市，在縣城也非常多。
由於旗下住宅業務分佈及大盤開發特點，碧桂園旗下酒店所處地段、位置往往並不是核心區，也會相應地影響入住率、收益等。同時，在後疫情時代酒店市場供過於求導致行業的運營壓力不斷上升，尤其在商旅與度假住宿需求不足的三四線城市，這一矛盾產生的問題只會更加突出。
- 輕資產轉型不易
“由重轉輕”是近幾年大部分地產系酒店的一致方向。各家都動作不斷，但長期以來都用地產思維做酒店的地產玩家，在向輕資產轉型過程中顯得十分吃力。房地產困境之下的酒店業，它的共性問題非常明顯，酒店的建造邏輯是：地產是主業，酒店是配套，地產是利潤中心，酒店是成本中心，建酒店的目的就是為了拉昇地價，或者提升房屋的銷售，更多的是重開發，輕運營。
地產銷售習慣了短平快的操作，但是酒店需透過運營實現資金迴流與正向運營，否則將面臨長期的虧損。和大多數地產酒店一樣，在近20年的時間裡，碧桂園酒店板塊實際服務的還是自己本身的酒店資產業務和管理，在對外輸出的路上並不熱心，哪怕成立了鳳悅酒店及度假村，其輕資產轉型也沒有那麼容易能實現。
房企如何盤活酒店資產？
站在當下深度調整的地產環境中，房企普遍渴求套現資金以度難關，存量商業資產的盤活已成為推動房企脫困的重要策略之一。在高質量發展的經濟模式下，房企們該如何盤活資產包，實現運營升級及變現呢？
- 整合上下游資源
房地產早已從重開發階段步入資產管理時代，酒店和住房租賃行業穩步增長的同時，伴隨著更多不確定性，房企們需要整合資源，以更精細化、多維度的視角審視投資、運營，以此實現更好地向輕資產轉型。
除了成立單獨的酒店管理部門，進行酒店資產整合之外，綠地、萬科、世茂等房企也在透過“收併購”方式來進行資源整合，以此促進酒店板塊資產的發展。但在新的消費趨勢下，借旗下文旅專案優勢，整合酒店上下游資源打造文旅住宿綜合體，將成為新的發展趨勢。
比如在早年政府支援力度較大的時期，碧桂園抓住了介入文旅的最佳時機，透過整合養老、康養、醫療等資源，拿到了大量便宜的土地，同時搭載碧桂園自有品牌生態圈，構建起集生活場景於一體的文商旅生態圈，實現全產業閉環。
- 發行資產證券化產品
酒店拆分單獨上市，是不少房企“盤活”資產包的一個重要手段。只不過，無論是萬達、金茂，還是綠地、碧桂園，在過去的多重努力下，並沒有取得成功。在探索如何讓“死資產”變活的過程中，市場證明酒店資產證券化或將成為房企新的“出路”。
資產證券化模式是一種將困境資產包裝組合成有價證券進行融資的資產盤活模式。對於投資大、回收期長、變現能力差的酒店物業來說，酒店資產證券化有極為重要的意義，不僅為中國酒店業提供了一種新型融資方式和變現模式，還為其運營和擴張提供了一種新的運作思路。從當下資產證券化產品發行情況來看，房企是其發行主力軍，世茂、富力、陽光城等均有過發行酒店資產證券化產品來盤活資產。
- 打造超級品牌
從碧桂園、綠地可見，目前的酒店行業從過去的重視資產運營轉向重視管理品牌運營，從過去的不可持續的、消耗資源的重資產模式轉向可持續的、租賃物業、重管理輸出與品牌輸出的輕資產模式。但與國際、國內頭部酒店集團相比，地產酒店的自主品牌目前在市場影響力較弱，且尚待“出圈”。
在打造超級品牌這條路上，一方面，地產酒店還需要品牌定位明確。定位明確的品牌文化能夠讓自營酒店品牌更容易獲得住客認同，從而提升品牌忠誠度。另一方面，還需要別具一格的創新模式。基於差異化的創新才是酒店核心競爭力所在，如亞朵與萬科合作的“地產+酒店”道路。對房企而言，品牌只是萬里長征走出第一步，還得透過不斷努力才能成為有文化含量和底蘊的金字招牌。
綜上，存量時代和房企高負債下，酒店資產價值得以重申，對於房企來說，“割肉”或者盤活酒店資產包，都是條“活路”。但最有效的方法恐怕還是賣房子，畢竟專案回款才是房企能得以持續生存的血液。可以預見，由增量到增值，將是地產商未來十年的市場發展邏輯，碧桂園能否“破繭重生”還請拭目以待！
