觀點網 10月31日，紅土創新REIT線上舉行三季度說明會。
此前，紅土創新鹽田港REIT披露的2024年第3季度報告顯示，期內基金實現收入3195.11萬元，淨利潤947.94萬元，經營活動產生的現金流量淨額4007.16萬元；前三季度累計實現收入9934.78萬元，完成全年預測收入的76.62%。
期內可供分配金額為2426.12萬元，實際分配金額為4784.34萬元；本年累計可供分配金額7211萬元。
根據此前擴募說明書預測的2024年度全年可供分配金額9187.47萬元，目前已完成預測的78.49%，累計實際分配金額為9873.83萬元。
產城園區評論獲悉，在基礎設施專案運營情況方面，第三季度基金兩個專案整體平均出租率為90.19%。
其中，現代物流中心專案出租率為88.26%，租金收繳率為99.11%；世紀物流園專案出租率為100%，租金收繳率為100%。
出租率挑戰
分別看兩個專案的具體情況，現代物流中心專案總建築面積為32.04萬平方米，倉儲及配套部分總可租賃面積為26.61萬平方米。本季度到期租賃面積為4.05萬平方米，簽署租賃面積為3.18萬平方米，三季度新籤合同涉及到9家客戶，倉庫及配套的加權合同麵價分別為35.28元每平方米每月和53元每平方米每月。
截至2024年9月30日，現代物流中心專案季度末出租率為88.26%，季度末的有效租金單價分別為1.29元/平方米/天及1.79元/平方米/天，租賃期限1-14.83年不等，最長租賃期限到期日為2037年6月30日。
第四季度，現代物流中心專案到期的客戶涉及到6家，合計面積約為2.4萬平方米，約佔現代物流中心專案總可租賃面積的9%。
對此，紅土創新鹽田港REIT基金經理透露，經過運營管理機構和管理人提前積極溝通，涉及合同到期的客戶基本都有續租計劃。
世紀物流園專案包括1座倉庫（含配套辦公及地下車庫），總建築面積為6.74萬平方米，倉儲及配套部分總可租賃面積為5.24萬平方米，本季度無到期租賃面積及簽署租賃面積。
截至2024年9月30日，世紀物流園專案季度末出租率為100%，季度末倉庫及配套的有效租金單價分別為1.29元/平方米/天及1.79元/平方米/天，租賃期限為4.75年，租賃期限到期日為2027年5月31日。
在租戶集中度情況方面，截至2024年第三季度，兩個基礎設施專案有27戶租戶，其中租賃面積佔比最大的是深圳港集團有限公司，租賃面積11.63萬平方米，佔總可租賃面積的比例約36%；租賃面積佔比第二大的是深圳鹽田港物流服務有限公司，租賃面積5.24萬平方米，佔總可租賃面積的比例為16%；專案其他非關聯租戶佔比超過47%。
能夠發現，現代物流中心出租率受到了一定挑戰，三季度末時點出租率較第二季度由91.5%下降至88.26%。
紅土創新鹽田港REIT於公告中指，受對外貿易形勢以及區內部分競品利用較大的彈性定價策略吸納客戶入駐等綜合影響，2024年第三季度，現代物流中心專案涉及約1萬平方米因客戶因業務調整在8月31日到期退租。
針對空置面積，運營管理機構積極開展空置區域的招商工作，目前大部分客戶入駐需求預計體現在第四季度。
市場危與機
投資者亦關注專案的租金水平。據介紹，現代物流中心專案三季度新籤合同包括兩部分，一部分是老客戶到期續簽合同，另一部分是新客戶進場新籤合同。
老客戶續簽方面，大部分老客戶由於多年合作產生一定業務粘性，整體有較強續租意願，雙方充分考慮市場租金水平和後續業務的預期情況，達成續約合同的租金條款。
新客戶則會衡量區域市場上各倉庫的地理區位、倉庫標準服務水平等因素，同時專案也會充分考慮目前市場的租金水平，與客戶進行洽談，達成一致的業務條款。
從整體簽約價格來看，三季度新籤合同租金水平與二季度相對持平。
運管機構代表於說明會上也介紹了目前倉儲物流行業的市場情況。
據她介紹，回顧2024年第三季度，由於全球經濟復甦緩慢，市場仍然承壓，全國倉儲物流地產空置率再次上行，租金也有下滑跡象，重點區域物流地產市場三季度同樣表現出不同程度下行壓力，包括珠三角地區。
三季度，全國物流地產新增供應有所下降，但供應慣性短期難以打破，市場改善仍要看需求側回暖情況，只有需求大幅改善後市場才會有明顯復甦。
在她看來，隨著9月宣佈一攬子寬鬆政策和振興經濟相關訊號，預計後續經濟會隨著政策落地而逐漸回覆。隨著需求改善，倉儲物流地產市場會明顯復甦，屆時租金水平預期也會逐步回升，出租率預計也會進一步回升。
但也需要意識到市場環境的挑戰，運管機構代表表示，國際經濟形勢的變化對以歐美貿易為主的鹽田綜合保稅區造成了較大沖擊。
“從2024年開始，鹽田綜合保稅區部分倉庫存在客戶陸續退租的情況，倉庫空置率提高，部分競品專案採取以價換量策略緩解空倉壓力，導致鹽田綜合保稅區倉儲租賃市場競爭激烈。”
她表示，基於專案之間的情況差異和本專案資產的特點，專案公司不會考慮以低價方式參與競爭，而是透過與客戶多年合作建立的信任，基於專案特色提供專業化服務帶來的差異化進行競爭。
另據瞭解，11月起，紅土創新鹽田港REIT與深圳港集團的整租合同進入下一個租賃週期。對此，基金管理人表示，基於目前市場整體情況，管理人已提前與深圳港集團進行多輪溝通，新租賃週期的定價將在四季度完成，將充分考慮園區已有客戶的租金水平以及市場租金的水平來確定。
