原創 劉曉博
樓市又出大招！
近日，住建部、財政部聯合下發通知，把去年確定的、以35個超大、特大城市為目標的城中村改造，擴圍到近300個地級或以上城市。
城中村改造，可以理解為“新一輪棚改+大基建”。
對於300來個地級或以上城市的城中村，未來有三種處理方式：一部分拆除重建、一部分整治提升、介於兩者之間的拆整結合。
最核心的、意義最大的，當然是拆除重建。目的是減少住房存量、創造購房需求、推動新建商品房去庫存，並透過“淨地出讓”的新模式提高地價，其他兩類改造則可以消除安全隱患，創造出GDP。
國家的支援政策包括：納入地方政府專項債券支援範圍，開發性、政策性金融機構提供城中村改造專項借款，適用有關稅費優惠政策，鼓勵商業銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等。
總之，就是給低息資金支援。
城中村，是城市中集體用地上的原村民建築，這些土地沒有經過徵地環節，建築成本低、租金價格低，房屋密度大、存在一定安全隱患，看起來也不那麼高大上。
官方明確：新一輪城中村改造拆除重建的時候，將採取“淨地出讓模式”，這是一句非常關鍵的話。
之前，城中村改造一般是房企主導，政府支援。房企跟村集體、村民談判，談出拆除重建的條件，包括每戶補償多少面積的房子，補償多少現金等。
在這個模式中，沒有“土地中間商”，政府只獲得稅收和GDP增量，但效率不高，很容易扯皮。
淨地出讓模式下，徵地拆遷的主體變成了政府，政府跟村集體和村民談判、補償，拿到淨地之後招拍掛出讓。這個模式下，政府成為土地中間商，將獲取一定的土地差價。
由此帶來一系列新變化：
第一，更有效率，推進更快；第二，有了土地交易的中間環節，地價將上升；第三，可以控制開發節奏，在房地產市場低迷期，政府先透過發債、拆除城中村，拿回土地，可以不急著開發。
這其實是“棚改2.0”。跟2016年到2018年的棚改1.0相比，有以下這個新特點：
第一，這一輪棚改以城中村為主；第二，採取淨地出讓模式，可以適當提高中心城區的地價、租金水平；第三，採用房票補償模式，房票其實就是房屋兌換券，拆遷戶用來兌換商品房，幫助新房去化；第四，拉長棚改土地開發週期，進一步強化去庫存的功效。
棚改之所以非常管用，是因為拆除了一批存量住房，創造了一批“必須馬上購房”的當期需求，對樓市支撐作用非常大。
現在，城中村改造從35個超大、特大城市擴大到了300來個城市。為什麼擴大？
因為普通地級市樓市更冷，地方財政壓力更大。城中村改造擴圍，是宏觀政策轟油門、樓市政策升級的里程碑。
住建部領導近日表示，今年將“新增實施100萬套城中村和危舊房改造”。注意，這100萬套不是總量，而是增量。
很多讀者關心的是，新一輪城中村改造（棚改2.0），會不會產生2016年到2018年的驚人效果，讓普通地級市房價也大幅飆升？
我覺得不太可能。
這一輪房地產大調整，是1998年全面房改以來力度最大的一輪調整，打破了很多人的“樓市信仰”。要重建這種信仰，難度非常大。在三四線城市重建這種信仰，更是基本不可能。
上圖是1998年以來，中國每年的新增城鎮人口數量。這個資料的多少，決定著買房人的多少。未來，每年能新增1100萬人就不錯了，而之前平均每年新增2200萬左右。
所以大中小城市都有人口增量的時代過去了，人口增量主要在大城市，很多地級市的市區人口停止了增長。
上圖是歷年新房銷售面積，未來能穩定在10億平方米就相當不錯了。
中國房地產行業產能嚴重過剩，繼續維持之前的開發規模是不可能的。去產能是必須的，尤其是人口競爭力偏弱的三四五線城市，目前庫存量非常大，即便不開發新盤、不出讓新的土地，賣上5到10年都未必能賣完。
拆除一批城中村可以減少住房存量，推動去庫存。但這同時意味著，槓桿（或負債）將不斷向政府轉移，需要發行很多國債、地方債。
如果棚改2.0力度過猛，可能讓過剩產能捲土重來，將來很難應付。
所以棚改2.0大機率是溫和的，而不是“下猛藥”。當著畢竟是政策力度加大，所以對當前的經濟、樓市和股市都是利好。但三四五線樓市想回暖，需要的時間很長，難度很大，除非出現大通脹。
未來樓市有價值的城市也就20來個，而且還必須是中心城區。現在幾乎每個城市，都出現了自己的鶴崗化片區。
樓市最有價值的，是北上深，其次是廣州、杭州。
再往後，是成都、南京、蘇州、天津、重慶、東莞、廈門、武漢、西安、鄭州、寧波、長沙、合肥、濟南、青島等。福州、海口、三亞、珠海等的部分核心片區，也有一些價值。
