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作者：餘飛
01
廣州樓市再出大招
廣州樓市，很著急，在進入11月份行情轉弱之後，接連發布了四個大招，試圖扳回局面。
11月26日，廣州住房公積金管理中心釋出了《關於調整住房公積金政策的通知》，上調了個人和家庭的公積金貸款額度。
《通知》提出：
一人申請的最高額度調整至80萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調整至160萬元。此外，生育二孩及以上的家庭（至少一個子女未成年）購買首套及第二套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮40%。
和之前對比，個人公積金貸款額度提高了10萬，之前是70萬。家庭購房額度提高了40萬，之前是160萬。
而且，這次多孩家庭的公積金上浮比例也增加了，之前最多上浮30%，現在最多可以上浮40%。
這對於正打算購房的剛需家庭來說，是個利好。但利好程度，並不算太大。
因為房貸利率經歷多輪下調，目前基本與公積金貸款利率不相上下，這個政策如果放在幾年前，商貸利率遠高於公積金貸款利率時，利好很大，現在效果大大縮水。
目前公積金貸款利率全國都一樣，首套房利率2.85%，二套房3.325%。
而當下的廣州商貸利率，之前最低的有2.65%，2.74%等。
當然，由於銀行利率內卷太厲害，月初的時候，中國銀行等多家銀行在廣州的分行，都宣佈上調房貸利率。
中國銀行廣州地區分行，新增房貸利率不得低於3%。
之後，媒體又爆料，廣州地區多家銀行均收到通知。廣州地區的主要商業銀行，將統一調整房貸利率，不低於3%。
也就是說，目前廣州首套房的商貸利率最低也只能是3%。
3%相比於公積金首套房的2.85%，略高一點點，利好並不明顯。
02
廣州樓市，淪為了二線
在公積金政策釋出前，廣州已經出臺了三個大招，加上這次的公積金政策，已經是連出四招。
之前的三招分別是：
第一招，外圍區擬購房落戶。
11月18日，廣州釋出了《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》意見的公告，不僅放鬆了人才落戶門檻，而且推出了外圍區購房落戶政策，在白雲區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區內，擁有合法產權住宅房屋且在本市連續繳納社會保險滿1年的人員，可申請入戶。
本號前幾天專門寫了一篇 ，在此不再展開詳細分析。
購房落戶，今年以來已經有超過20個城市開啟這個操作，包括南京、杭州、瀋陽、廈門這些副省級省會城市。
之前廣州花都也開啟了買房送“準戶口”，也即買房送藍色戶口本，藍色戶口本並非真正的戶籍，但可以享受和戶籍一樣的待遇。
而這一次，一口氣允許7個行政區執行購房落戶政策。這是一線城市中，首個開啟“購房落戶”措施的城市。
這一招也是一石二鳥之計，以廣州作為一線城市的戶口為誘餌，既搶人，又推動去庫存。
第二招，回購商品房。
11月18日，廣州釋出了 《關於收購已建成存量商品房用作保障性住房的徵集通告》，要在全市範圍內回購存量房：
根據通告，徵集範圍為廣州市行政區域內已建成的存量商品房房源,房源所屬專案周邊交通便利、配套設施較為齊全。
徵集條件和以前深圳釋出通告的有點相似，一是要求資產負債和法律關係清晰，已取得竣工聯合驗收意見書；面積需在90平方米以下；優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟專案。
同時，房源權屬清晰可交易，不存在查封登記、異議登記等限制，存在抵押等權利限制的，應取得相關權利人書面同意。
這是針對全市範圍內的收購，但苛刻的收購條件，滿足條件的房源並不多。
其次，參考過往其他城市的經驗，回購價格拉扯是個難題。
之前很多地方公佈的收儲細則，定價相當於周邊商品房的五折以下。
這就要求收儲價格必須在4折及以下，過度壓低開發商的售價，開發商不樂意。開發商有拿地成本，還有各種建設、稅收、建安等成本，這個價格回收，開發商肯定是虧本的。
退一步講，在當下的環境下，即便有開發商甘願虧損，開發商大可以自己折價賣給市場，何必賣給政府，領這樣一份恩情？
如果高價回收，政府方面又不可能。
不可能之一在於，保障房本身就存在痛點，不能像商品房一樣自由買賣。所以，售價比商品房低得多。如果高價從開發商或者業主手中回收，那政府必然是虧損的。
所以，回購商品房，最終可能的結果還是雷聲大雨點小。
第三招，取消豪宅線。
11月22日，廣州跟進上海、北京、深圳，取消豪宅線。
公眾號“廣州房產”針對廣州最近的四連招，給出的評語是，“廣州已經傾盡所有”。
今年5月29日，本號就寫過一篇文章 ，從目前 廣州救市的多個角度來看，廣州樓市的確是一個二線城市：
購房端：今年9月30日，歷時14年的廣州樓市限購退出舞臺，廣州成為第一個不限購一線城市，沒有名額限制，沒有套數限制，想買就買，和二線城市沒差。 並且在廣州7區，還有望入戶！ 賣房端：今年5月28日，廣州放開了為期5年的新房限售政策，是第一個房子交易自由的一線城市，和二線城市沒差。 不管買滿1年還是2年，有房產證就能賣，靈活得像炒股。 首付端：廣州是買入門檻最低的一線城市，首套、二套首付低至15%，和二線城市沒差。
03
著急忙慌背後
作為首個不再限購的一線城市，在經歷了9月末新一輪救市之後，廣州為何還要在11月份火力全開，連出四招？
根本原因在於，廣州樓市遭遇了尷尬局面：
尷尬一：量漲價跌。
10月份，四大一線城市新房和二手房成交量，紛紛飆升。
深圳新建住宅網籤套數4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅網籤套數6118套，是9月份3191套的1.9倍。
北京二手房網籤1.7萬套，環比增長31%，創19個月新高；新建商品住房網籤0.45萬套，環比增長50.1%，也為今年以來高點。
上海 新建住宅成交面積64.3萬平方米，環比增加39.8%，同比增加14.4%。二手房成交24376套(網籤資料），環比上漲了54.25%。
廣州市新房網籤面積累計111.21萬平米，網籤套數10463套、成功破萬！創下年內新高！
10月份，全市二手住宅網籤13188套、125.8萬㎡，環比分別增長29.5%、26.0%。
在這種局面下，北京、上海、深圳的房價均上漲了，尤其是上海和深圳，新房與二手房價格，均上漲。
但廣州卻是個例外，作為唯一一個全面不限購的一線城市，放開力度最大的一線城市，新房和二手房價格仍在下跌。
廣州新房環比下跌0.7%，二手房環比下跌0.4%。
尷尬二 ，進入11月份，上海、深圳，火熱依舊，廣州的行情卻再度跳水。
深圳方面，11月1日-17日，深圳新房日均網籤量為276套，創2007年以來新高；二手房日均網籤量為240套，創2020年10月以來新高。深圳新房日均網籤量超過本月的上一次紀錄在2006年12月，其日均網籤量為282套；二手房超過本月的上一次紀錄在2020年9月，其日均網籤量為294套。
上海方面，上海網上房地產資料顯示，11月13日，上海二手房（含商業，下同）成交套數為811套，11月以來成交量達11325套。
安居客上海資料顯示，上海11月二手房成交突破10000套所花費的時間僅為12天。截至11月12日，上海11月二手房成交總量已經達到10514套。11月，上海二手房創下今年以來單月成交量破萬最快紀錄。
而廣州方面，11月前十天， 新房網籤量又跳水至2024套，11月11日至10日新房住宅網籤量2467套。這些資料雖然比這一輪救市前還是好很多，但相比於10月中旬和下旬，明顯力不從心了。
製圖：城市財經；資料：廣州市住建局
二手房成交量也略有下降。二手房成交在10月第二週創下新高，突破了3100套，之後立刻跌破了3000套，11月第一週成交只有2678套，上週只有2500套。
在10月份行情熱的時候，廣州的庫存量有所下降，但中指監測資料顯示，截至2024年10月，廣州市新建商品住宅可售庫存面積達1317萬㎡，去化週期為仍有21.7個月，庫存面積及去化週期仍處高位。
如今11月份行情下來了，庫存量和去化週期可能會再次增加，房價跌幅可能也會加大。
尷尬三：賣地收入跳水。
廣州的財政對賣地收入非常依賴，但這三年賣地收入持續下降，對廣州影響很大，尤其是今年。
2021年成交了78宗宅地，成交金額1779億元。2022年成交47宗，收入1221億元。2023年成交43宗，賣地收入1183億元。
可供對比的2023上半年，廣州宅地成交了16宗，攬金431.2億元。2024上半年，僅成交4宗地，賣地收入64.77億元。
果然，沒有對比就沒有傷害。
製圖：城市財經；資料：財新網
下半年，廣州加快了推地節奏，但降幅已經明顯。
2024年前三季度，廣州市共成交涉宅地15宗，總出讓金345.2億元，同比去年的825.9億元，下降58.2%，創2017年以來新低。
房地產的寒意，成為廣州樓市經濟今年持續水逆的因素之一。
2024年前三季度，廣州市地區生產總值為22149.95億元，按不變價格計算，同比增長2.0%。
22149.95億元，較去年同期增加了380.11億元。無論增量還是增速，在GDP十強城市中，均位列倒數第一。
擴大範圍來看，在26個萬億GDP城市中，廣州這一增速依舊處於末端，位居倒數第二，倒數第一是佛山。廣佛同城之下，成了廣佛同沉。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
廣州經濟失速背後，有工業下降尤其是汽車工業下降、房地產低迷兩個因素。
工業下降方面： 前三季度，全市規上工業增加值同比下降2.2%。其中汽車製造業增加值同比下降17.4%。
房地產低迷方面： 房地產開發投資同比下降10%；商品房銷售面積同比下降10%。
正因為受汽車工業拖累，又疊加目前的房地產行情，所以廣州在託底房地產的表現上，屬於一線城市中最激進的一個，每次救市都以落空收場，屢戰屢敗，屢敗屢戰。
這也是廣州樓市表現得越來越二線的根本原因。
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