各位這兩年有過提前還貸的想法麼
尤其是對於那些曾經買在利率高點的人，我朋友就是2019年在蘇州買房，純商貸利率6.4%，這利率也是我目前見過最高了
換算到每個月房貸8602元
單利息就要還7000多元，其中86%都是利息
如此高額的利息成本，也難怪去年身邊好多人咬著牙都要儘可能提前還貸
事實也確實如此
根據中國人民銀行，截止2023年末個人住房貸款餘額38.17萬億元，同比下降1.6%
也是近10年來，個人住房貸款餘額首次下降
於是肉眼可見的銀行著急了，單是2024年存量房貸利率就接連下調了3次，5年期以上LPR從4.2%下調至3.6%
而反應到市場上
來源：財聯社
有國有大行表示，今年9月25日以來，個人按揭提前還貸日均申請量較9月上中旬日均水平下降六成
緊接著我又去問了幾位房貸經理
從他們的回答中，也都表示現在諮詢提前還貸的人，普遍比去年上半年少
所以提前還貸變少是真的麼，以及為什麼現在大家不太想要提前還貸了
01
先來看看過去一年，到底還了多少房貸
這裡需要簡單做下計算
首先，我們看到2023年個人住房貸款餘額是38.17萬億元，如果僅看餘額
似乎只是比去年少了6200億
但一方面除非整個2023年大家都不買房，不然新增貸款餘額不會是負值
要知道即使市場普遍低迷，去年TOP100房企的銷售總額依然賣出了6萬多億元
並且根據國際金融監管總局資料
2023年一共發放住房按揭貸款6.4萬億元，這個量還是非常大
所以一邊在多發另一邊貸款餘額又在減少，大機率中間缺失的部分，其實是被提前還貸抵消掉了
於是整個2023年提前還貸的數量應該是
換句話說，僅僅過去一年，全國人民就提前還掉了約7萬億的房貸
什麼概念
我去查了下2023年全年國民總收入大概在125萬億元，另外2023年我國人民幣存款又增加25.74萬億元，所以你可以大致理解為
去年一年大家掙的錢，20%是拿來存銀行，還有0.6%拿來還房貸了
並且這還是總額計算，如果精準分攤到買房人群的身上，比例會比這個更多
當然提前還房貸影響的不止是購房者個人
更多的還有銀行
畢竟一直以來房貸都被銀行視為長期穩定的優質資產，在絕大部分六大行的貸款明細表上，個人住房貸款的佔比都在總貸款量的20%以上
但各位知道這筆重要資產，這兩年減少了多少麼
2023年，42家上市銀行個人住房貸款規模同樣出現首度萎縮
同比前一年減少了5467億元，今年上半年依然沒有好轉，相比2023年末又減少了3191億元
即使略有上漲的，42家上市銀行中也只有13家銀行，佔比不到三分之一
以住房貸款餘額排名前10的銀行來看
除了郵儲銀行和中信銀行還能實現為數不多的淨增長
減少最多的工商銀行、農業銀行，對比去年末就是少了超1000億
所以現在基本可以確定了，無論是所有購房者提前還掉的7萬億還是具體到六大行也能減少動輒千億級別的貸款量
和我們體感的大致相同，去年確實是提前還貸的高峰期
02
但最近有幾個數字，卻在悄悄變化
首先一個依然沒有改變的事實
是從去年到目前為止，今年個人住房貸款餘額並沒有反彈，還在持續減少
根據最新央行釋出的《2024年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，今年三季度個人住房貸款餘額37.56萬億元，同比下降2.3%，結合之前2023年末的餘額是38.17萬億元
這意味著，截止今年9月，個人住房貸款餘額又減少了6100億元
但如果我們單獨把這幾個季度間的情況做對比，減少的趨勢其實是有所放緩
2024年三季度對比二季度餘額減少0.61%，數字上看比二季度的-1.05%
已經放緩了下降幅度
此外根據中新社表示10月份個人住房貸款規模也開始驅穩
明顯好於前9個月月均減少690億元的水平，也好於前兩年同期水平
這是一個新趨勢的改變
但再怎麼說總的貸款餘額還是在減少，這時候想要更精準的知道提前還貸的情況，還得靠另一個指標
CPR，也就是居民早償率指數
CPR的值越高，說明背後越多人在提前還貸
之前這個數值站在高點，根據國泰君安研究顯示，還是在2024年4月，居民早償率指數達到37%的歷史高位
畢竟對比2023年銀行的理財產品平均收益率大概在2.94%，而再一看自己的房貸利率在4%以上
明眼人都知道，費盡心思理財不如安分守己提前還貸，並且還是不用動腦盲還就行
不過
最近這個數值卻悄悄開始逆轉了
可以看到自4月後CPR整體呈現下降趨勢，而截至最新第三季度末CPR指數已經降至12.4%
這還是在10月宣佈再次下調房貸利率之前的變化，四季度居民提前還款意願很可能會更低
而之所以會有這個變化
其實這件事早有意圖，如果你仔細看今年9月國務院金融會議中，官宣原話是：
“下調存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少客戶的提前還款”
言下之意很明顯了，存量房貸利率的降低，減少每月的還貸金額、同時也減少購房者的利息總額
這下就算你有提前還貸的打算，大機率也會後置
所以站在政策層面來看，看似是銀行讓利，但本質上存量房貸利率的下降和提前還貸之前的緩解，其實是扯平了
03
當然今年這波最大力度的利率調整，也真的在發揮它的作用
不僅是今年以來接連三次下調LPR，時間橫跨2月、7月、10月
此外1年期下調35基點，5年期以上下調60基點
也是為近5年內降幅最大的一次，這背後可以釋放多少房貸利息
以我2023年上海買房的同事為例
最初利率為4.2%+35BP=4.55%
先來看看LPR，因為每年調整LPR的機會只有一次，也就是寫在合同上的LPR重定價日，她是在9月20日
第一步，先按照最新9月公佈的5年以上LPR，自動調整為3.85%
第二步，再結合在10月宣佈存量房貸“所有銀行統一調整為LPR-30BP”
於是接連兩波利好，現在她的房貸利率變成了
3.85%-30BP=3.55%
對比最開始的4.55%，利率直接降了足足1%
體現在每月還款房貸也是立竿見影
2023年每月房貸還是約8300元，如今只需支付約7400元，調整前和調整後，就是每月少還近1000元的房貸
而根據官方測算
以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元
批次調整完成後，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，每年可為存量房貸家庭節省支出約1500億元
這才是大大減少提前還貸的原因
但這還不是最極致的
畢竟我這位同事是9月20日的定價日，但對於更多購房者普遍應該是次年的1月1日，所以彆著急還有好訊息
就是如果結合最新11月20日5年期以上LPR為3.6%
對於大部分購房者，自明年1月1日下調後的存量房貸利率將是
3.6%-30BP=3.3%
換言之，如果BP不變的話，這批購房者將按照3.3%的房貸利率保持至少一年時間
對於買房人來說實在是值得在年底慶祝一杯了
至於還有沒有提前還貸的想法，拿我同事的原話就是，現在商貸利率標準已經和自己的公積金貸款（利率為3.1%）基本持平，也沒啥好糾結了
記得去年年初想要線上預約還貸，還被貸款經理告知至少要排隊兩個月，甚至還出現過線上預約關閉的情況
但如今如果想要預約提前還貸
從2025年的1月開始，基本每一天都可以選擇
04
這兩年的樓市
確實是調控最頻繁也在極速轉變的兩年
我們經歷了認房不認貸，普宅標準的取消這樣的樓市大激盪，也見證房貸利率一次比一次更大力度的下調，都跟過山車一樣經歷著
但不可否認的是
正是因為比別人經歷了更多，也見得更多，反而讓我們成為了穿越週期的人
這樣的好處就是當再次面對調控的時候，可以有更多思考
比如在房貸利率遠遠高於一般理財產品時，提前還貸確實是一個節省利息不錯的選擇
當然我也見過因為超出自己能力範圍之外強制提前還貸，一次性還款好幾十萬現金，甚至不惜找親戚借錢而壓力倍增
趨勢沒有好壞之分，難得的是趨勢之下依然能保有清醒剋制
所以各位，如果是現在的你還會選擇提前還貸麼
以上為正文，來自Moon
這是真叫盧俊公眾號的第5719篇原創文章
