經過了高歌猛進的黃金時代、白銀時代,不動產行業在過去幾年裡發生了翻天覆地的變化。以品質為先,以效率為錨,行業不再只談論建築如何開發,如何透過進一步的數字化、模組化,實現從設計、施工到運營全生命週期的聯動,成為行業下半場要作答的命題作文。
近日,龍智設計全新發布的5M虛擬建造,即是一套依託BIM設計,覆蓋模0(方案設計)、模1(施工圖設計)、模2(深化設計)、模3(竣工模型)、模4(數模聯動)的全業態、全週期數字建築解決方案。在過去,從螞蟻全球總部、小米華東總部公寓,再到清華紫荊七號專案改造等等,龍智設計積累輸出了超1200萬平米的BIM正向設計案例,並聯動龍湖龍智造其他業務飛輪,協同為客戶降本增效,提升數字化程度,以及長週期運營效率。
依託數字化的能力,龍智設計從“起點”開始重塑傳統的建築設計流程。5M虛擬建造革新了傳統的二維設計方法,將BIM資訊模型從方案設計伊始,貫穿到不動產運營的全生命週期當中。比如,採用虛擬建造並結合VR點評技術讓虛擬即是現實,透過“一模到底”確保專案高效、高質交付以及空間價值最大化,等等,將不動產行業的數字迭代,從設計之初即打下了基礎。
這是最壞的時代,也是最好的時代。週期的考驗正倒逼行業做出艱難的轉變,卻也讓提供好服務的玩家有了大施拳腳的機會,可以預見的是,在下半場,顛覆傳統流程的“新質生產力”,將成為行業發展下新的紅利。
【建築的“數字清單”】
如果在小紅書等社交媒體搜尋“成都打卡地”,時常可以看到安利龍湖東安天街的帖子。這座位於成都市龍泉驛區東安新城核心區位、體量近14萬方的全新商業體,憑藉獨特的生態與人文資源,打造出了全新的公園式商業,成為當下消費者的“精神快充”。
取意於巴山蜀水“疊石流水”的外部線條,與一旁波瀾的湖水相得益彰;內部三個主中庭和一個一個觀光連廊串聯,規劃了能夠匯聚客流且充滿記憶點的空間及場景。在龍湖東安天街內外,大空間與小空間實現了有機結合,既有對建築設計、空間打造的思考,也考慮到與區域內生態環境的契合。
龍湖東安天街是由龍智設計承擔虛擬建造全過程交付的專案之一。經由後者之手,這樣一套複雜的設計,從著手開始設計到拿到審圖合格證,僅僅需要90天,較平均時間提前了170天。
相較傳統作業效率的大幅提升,來源於龐大數字資產下的模組化設計。在設計過程中,龍智設計透過呼叫自有模組庫裡超過10萬個成熟模組,進行快速拼裝,讓方案從誕生之時即高度成熟,不僅同步解決設計落地與設計效率的難題,也打通了供應鏈以及資料從前端到後端的全週期路徑——龍智設計可以透過同一個BIM模型來管理和傳遞資訊,讓虛擬建造服務可以貫穿整個專案週期。
在龍智設計為龍湖東安天街開出的“數字清單”中,方案設計(模0)階段,透過模組化設計的方法,龍智設計充分調動龍湖集團各職能、航道能力,15天就達到建築初設深度。
在施工圖設計(模1)階段,東安天街專案全過程採用BIM正向設計,整個設計過程藉助自研設計協同平臺,採用全專業合模方式完成。單一模型最高峰同時35人實時線上工作,達成全專業的深度協同。
有了高精度模型指導現場施工推演,在深化設計階段(模2),虛擬建造提前發現問題,減少後續變更。最終全過程設計變更率低至0.5%,遠低於其他同類型專案。
更有意思的則是竣工模型(模3),在專案竣工後,龍智設計會利用數字孿生,形成一棟與真實建築相對應的虛擬建築。所有實際安裝的機電裝置、暗埋管線,均沉澱成為建築的數字資產,這相當於建築有了X光透視體檢文件,可以實時、實地對照,隨時檢視隱藏在鋼筋混凝土背後的建築細節,為專案後續改造、運維提供紮實可靠的資料基礎。
在龍湖東安天街專案開業後,專案則實現了全面數字化運維,所有設施裝置資料和執行狀況和BIM模型結合,實時展示在數字化運維繫統中。運營方和天街租戶都可以透過這些運維資料,不斷改善運營質量,實現數字化運營賦能。
4月20日開業後的兩天,龍湖東安天街攬獲了超40萬的客流,以及近2600萬銷售額。龍智設計開出的“數字清單”,助力龍湖東安天街一炮而紅。截至目前,龍智設計的虛擬建造技術,已應用在累計超200萬平方米的龍湖天街以及外部委託的商業綜合體專案。
【虛擬即現實】
今年5月,小米集團創始人雷軍從南京市手裡拿到一把“金鑰匙”,小米集團華東總部正式在南京落地。雷軍也感嘆,經過6年奮鬥,小米在南京終於有了自己的家。
作為小米集團華東總部人才生活提供支撐的重要組成,其中一個重要配套便是小米華東總部公寓專案。在這個建築面積3.3萬㎡的公寓專案裡,龍湖龍智造提供了從設計到施工的EPC裝配式裝修,龍智設計以虛擬建造,精準地呈現未來建成後的樣貌。
藉助BIM模型,龍智設計實現了全流程圖模一體。在和委託方互動的過程中,龍智設計不再使用傳統的效果圖,而是使用360度無死角的VR呈現。藉助打造了《黑神話:悟空》核心開發平臺虛幻引擎5(Unreal Engine 5),龍智設計引入了VR虛擬評審技術,讓模型場景變得更加真實。
VR虛擬評審技術並非只是簡單地讓物理環境數字化,而是能夠實現全天24小時、多環境天氣擬真,為業主、施工方提供全場景虛擬漫遊,讓人們能夠身臨其境,在施工前讓各方能夠提前審查、最佳化方案細節。透過VR虛擬評審,可以有效地降低後期變更風險,確保方案的準確落地,也使的整體設計效率相較傳統同類項目提升 30%,設計時間縮短至 20天。
同時,基於龍湖在住宅、商業、公寓等全業態專案經驗上的積累,小米集團華東總部公寓採用了龍湖龍智造體系中成熟的模組化產品,協同龍智精工的裝配式精裝,確保了快速裝配和高效施工。
模組化的產品,減少了設計和施工的複雜性。從設計、採購到施工,模組化和標準化的施工方法,讓各個環節實現了無縫銜接,讓專案具備更高的可複製性,保證了產品質量的一致性,實現了專案的快速響應和精準落地。施工週期也縮短了20%。
南京小米華東總部公寓專案在使用了室內BIM正向設計、龍湖模組化產品、VR虛擬點評和協同引入的室內裝配式裝修EPC後,人力、時間和資源也得以進一步最佳化。
透過南京小米華東總部公寓專案,龍湖龍智造展示了其在“高效、智慧、可持續”建築領域的深厚實力。小米之外,龍智設計也得到清華大學、螞蟻等客戶的認可。在螞蟻全球總部專案的前期方案設計中,僅透過BIM設計最佳化基坑面積、最佳化土方挖填方等,整體最佳化成本就達1400餘萬元。
【“數字建築”下的生態重構】
不可否認,相比家電製造、汽車製造等行業,房地產多年來都站在離數字化最遠的地方。
根據中央財經大學、中國人民大學和五名經濟學者聯合完成的《中國上市公司數字化轉型報告2024》,上市公司中,數字化企業比例最低的五個行業當中,房地產以69%的比例位於最後,甚至落後於煤炭等資源型行業。
在過去,大型科技企業、網際網路大廠都曾想透過自身的網際網路基因,切入地產市場,改造這個行業。然而,如果不能從設計、建造和運營的底層去了解行業,只是照搬其他行業的數字化經驗,顯然無法真正的改變這個行業。
30餘年來,龍湖基於地產開發、運營模式沉澱的空間營造及服務,在城市運營業務的觸角不斷延伸。這個過程中,場景裡真實的需求,讓龍湖有動力,也有能力,朝著全週期的盈利和在運營端的持續創造價值的方向,思考如何將真實場景數字化,利用虛擬建造的能力,提升效率、降低成本。
正因如此,龍湖在過往每年將大約10%的淨利潤用於科技研發,累計投入資金已超百億元。龍智設計的“5M虛擬建造”產品即是在這片土壤中孕育而生,從方案設計、施工圖設計、深化設計、竣工模型到數模聯動,龍智設計將BIM資訊模型貫穿虛擬建造的全流程,幫助客戶實現效率和質量的提升。
比如,成都中鐵卓著專案,龍智設計就提供了模0-模3的服務,幫助專案最佳化設計方案,貨值提升了10%,設計變更率低至0.3%,專案首開即售罄,2023年熱銷超17億元。
能夠將自身經驗總結成一套行之有效的方案,並且在外部專案上成功實踐,龍智設計已經找到了自己的打法,也能夠真切地產生價值。在當前使用者關注質價比,希望進一步高效投資的階段裡,龍智設計打開了通往地產行業下半場的大門。
行業週期洗禮下,低效的生產力在過去四年裡持續出清,也有龍智設計這樣代表地產行業的新質生產力,逐漸形成,整個生態正在重構。龍智設計正引領者建築工業化通往更高處,尋找到地產行業數字化轉型的未來。
地產行業也將逐漸尋找到通往高質、高效發展的道路。
免責宣告
本文涉及有關上市公司的內容,為作者依據上市公司根據其法定義務公開披露的資訊(包括但不限於臨時公告、定期報告和官方互動平臺等)作出的個人分析與判斷;文中的資訊或意見不構成任何投資或其他商業建議,市值觀察不對因採納本文而產生的任何行動承擔任何責任。