本文來源：時代週報 作者：李杭
12月12日，衡陽市自然資源和規劃局、衡陽市住房和城鄉建設局、衡陽市發展和改革委員會聯合釋出《關於全市商品房銷售實行套內建築面積計價的通知》（以下簡稱《通知》），明確自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實行套內建築面積計價。
這意味著，繼今年9月，湘潭表示房地產開發企業可實行按住房套內面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售後，又一座湖南城市加入了“去公攤化”的行列。
商品房公攤面積爭議一直存在。從2011年以來，“取消公攤”成為兩會代表和委員們的提案主題。在網路上，“買69平方公寓37平方米是公攤”等討論引發諸多關注。儘管討論不斷，我國商品房仍主要按建築面積計價。
然而近年來，由於房地產市場的供求關係發生變化，各地加快推動房地產發展新模式，出臺了一系列新政，其中商品房按套內面積計價銷售，成為地方探索商品房銷售的新方向。
此次，衡陽為什麼急著接力“去公攤化”？
“所購即所得”
實際上，今年8月，衡陽印發的《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施（試行）》就提出，要最佳化商品住房計容及銷售面積計算方式，探索商品住宅建築以套內建築面積（專有建築面積）進行計價銷售。
12月12日，《通知》規定房地產開發企業在簽訂商品房網籤合同時，應與購房人約定按套內建築面積（專有建築面積）計算商品房價款，面積糾紛條款應當載明以套內建築面積和套內建築面積價格作為處理面積糾紛的計價依據。
按照《通知》，房地產開發企業、房地產經紀機構應當對每套商品房按套內建築面積進行明碼標價，並在銷售場所醒目位置放置標價牌，價目表或者價格手冊，標價內容與套內建築面積單價保持一致。各地住建部門應指導督促屬地房地產開發企業、房地產經紀機構按商品房套內建築面積計價宣傳銷售，適時開展督導檢查。
上海易居房地產研究院副院長告訴時代週報記者，此次政策對於提升居住品質和購房信心等都具有積極作用。
“過去房屋計算面積的時候，往往把公攤面積包括進去，進而導致很多購房者抱怨，如‘120平方米的房子，得房率還沒有以前90平方米的高’，最終就導致很多購房者購房方面的很多困惑，比如說會計算實際得房率，最終導致購房交易成本明顯增大，也使得購房方面的信任度下降。”嚴躍進說。
如今該政策的出臺，使得購房者後續買房、簽約的時候，其購房面積就是實際入住的面積，不再包括公攤面積，如房屋外面走廊、樓梯、過道以及其他公攤面積。
對此，嚴躍進表示，這一政策將使“花多少錢買多大戶型的房子”變得更加透明，能夠有效避免過去出現的“買90平方米，實際得房60平方米”的問題，從而實實在在地保障購房者的權益，真正實現“所購即所得”的目標。
他還指出，房企在專案規劃和售樓處營銷方面，需加大宣傳力度，尤其是針對“100%得房率”新政的推廣。透過有效引導購房者瞭解政策變化，可以進一步增強購房者對房地產市場的信心，推動2025年購房需求的回升，助力市場逐步回穩。
去化週期達35個月
衡陽出臺這一措施的背後，是近年來當地商品房銷售持續低迷的現狀。
自2022年起，衡陽的商品房銷售面積開始出現下降。商品房銷售面積566.58萬平方米，下降17.3%。商品房銷售額277.22億元，下降19.8%。
進入2023年，商品房銷售持續下滑。全市商品房銷售面積為519.56萬平方米，同比下降8.3%；銷售額為244.63億元，下降11.8%。
2024年，市場情況依舊沒有好轉。今年上半年（1-6月），衡陽商品房銷售面積164.55萬平方米，同比下降23.1%。其中，住宅銷售面積下降26%。全市商品房銷售額75.07億元，下降25.4%。住宅銷售額下降27.7%；商業營業用房銷售額下降13%。待售面積128.70萬平方米，增長35%。
受銷售端持續偏低位影響，衡陽房地產去化面臨巨大壓力。
根據克而瑞的資料，截至今年7月衡陽住宅存量達311萬方，去化週期達35個月。
這是衡陽探索“去公攤化”的大背景。事實上，除了探索商品房實施套內建築計價外，衡陽在今年8月還提出了最佳化房地產用地供應、盤活房地產用地資源等一系列舉措。
具體來說，衡陽市計劃鼓勵商品房現房銷售，加大房地產金融和信貸支援，推行“房票”安置方式，支援居民進行“以舊換新”及“帶押過戶”等多項政策。這些措施旨在促進房地產市場的穩定發展，改善購房者的購房體驗，並透過創新手段有效緩解當前樓市困境。
與此同時，衡陽的探索並非孤例。今年以來，湖南湘潭、廣東肇慶等多個城市均提出按住房套內面積計價銷售。
據《中國地產報》，去年底以來，廣州、深圳、福州、合肥、長沙等城市在計容建面、得房率、陽臺進深等方面都做了最佳化調整，側面助推提升得房率，從而達到100%得房率，實現“0公攤”甚至“負公攤”。
不過，也有部分人擔心，取消公攤面積後，開發商可能會將原本計入公攤的成本轉嫁到實際銷售的套內面積上，導致購房單價上升，購房成本增加。
對此，嚴躍進表示，單純從房價角度看，公攤部分的房價會轉移到套內面積的計算上。但反過來，這也使得房價更加真實。最終給購房者呈現的是一個直觀的房價，在目前市場形勢下，會倒逼房企降價。
