智通財經APP獲悉，釋出研究報告稱，地產板塊正處於業績及估值雙重底部，政策催化或迎佈局機遇。經營性物業貸款政策的完善能在一定程度上改善房企現金流狀況，而行業的平穩健康發展關鍵在銷售的企穩，仍需寬鬆政策的持續支援。推薦直接受經營性物業貸政策利好的具有優質持有資產房企，如華潤置地(01109)、招商蛇口(001979.SZ)等;推薦受益於行業格局最佳化的改善性央國企，如建發國際集團(01908)、越秀地產(00123)、華髮股份(600325.SH)等。
事件：2024年1月24日，央行和金融監管總局聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》(下稱《通知》)，細化了商業銀行經營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求，經營性物業貸款除用於與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可用於償還房地產開發企業及其集團控股公司(含並表子公司)存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。同日國務院國資委表示將進一步研究將市值管理納入中央企業負責人業績考核。
國金證券點評如下：
房企融資支援持續落地，已有部分成果顯現。
自2022年11月“三支箭”到2023年中央金融工作會議，支援房企現金流改善的措施持續落地。①信貸層面，截至3Q23房地產開發貸餘額13.17萬億，同比+4%，佔金融機構各項貸款餘額5.61%，較22年末下滑0.29pct;②債券融資層面，2023年中債增和地方國資支援房企發債融資規模合計約200億元，龍湖集團、新城控股、美的集團、碧桂園等民營房企獲增信發債規模在15億元以上;③股權融資方面，截至2024年1月，已有、華髮股份、陸家嘴、福星股份4家上市房企在A股完成股權融資，合計募資301億元，另有5家房企股權融資方案已獲證監會批覆。
經營性物業貸政策完善，改善房企流動性吃緊現狀。
經營性物業貸的重點在於可抵押物資質、抵押年限、抵押率和使用範圍等，此次《通知》明確：①經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70%;②經營性物業貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年;③經營性物業貸款可用於償還房企及控股公司存量房地產貸款和債券。擁有優質持有運營資產(如華潤置地、龍湖集團、新城控股)、抵押率較低(如招商蛇口、萬科A等)的房企能更加受益。經營性物業貸政策能在短期改善房企的資金狀況，但金融機構放款仍需看專案和房企資質，部分民營房企融資或仍需擔保增信，同時房企持續經營現金流的改善關鍵還是在於銷售的企穩。
國資委考核市值管理，地產央國企價值凸顯。
當前受行業量價齊跌影響，房企毛利率下行和計提減值增多，短期業績承壓探底;而在經營層面央國企投銷表現依然良好，建發房產、華髮股份、越秀地產等2023年銷售同比增速在10%以上;經營健康的央國企透過多種渠道增強市場信心，如提高分紅比例(保利發展將分紅比例從2020-2022年平均28%提升至2023-2025年的40%及以上，2023年股息率約4.5%，預計其他央國企也將跟隨)、大股東增持、公司回購等。當前A股地產板塊PB估值已降至0.65倍，部分典型央國企PB估值已降至0.5倍的歷史底部，在行業格局持續最佳化、多措施提振市場信心背景下，央國企價值凸顯。
風險提示：寬鬆政策對市場提振不佳;三四線城市恢復力度弱;多家房企出現債務違約。
