部分地區自如暫停新房源委託申請
文 | 財經徐苑蕾
在“衣食住行”中，住房成本往往佔據了打工人工資的大頭。自2022年開始，全國多個城市普遍出現房租下跌的趨勢，有機構資料還指出，一線城市房租跌幅比二線城市更高。
向來堅挺的一線城市房租，為何跳水了？有房產中介人士表示，在當下二手房交易承壓的行情之下，不少二手房業主出現惜售情緒，並將房源“由售轉租”，導致供應量大增。與此同時，近些年一線城市外來常住人口減少，並流向了新一線和二線城市，或許也是導致一線城市房租跌幅巨大的原因。
“市場供應充足下，房東如果想盡快成交，只能主動調低租金。租客選擇也更多了，往往要貨比三家。”前述中介人士說道。
廣州業主陳明（化名）的房子已經出租超過10年，但是卻從來沒遇到過像如今這般慘淡的行情。陳明的房子是個約50平方米的一居室，地處老城區核心位置和地鐵上蓋，附近商業配套完善，用陳明的話來說，“從來都不愁租不出去，一般上一任租客剛走，下一任租客就能接上。”
陳明的房子每個月租金約3300元，在疫情前，陳明還曾經漲過幾次房租。“之前幾個租客都比較穩定，一住就是兩三年，換租的時候我就會漲一次租金，每次提價100、200元，大概是房租的5%左右”
然而在去年8月，因為公司業務收縮，陳明當時的租客突然就退租了，“合同期還沒結束，退租相當於主動放棄一個月押金。”租客搬走後，陳明重新透過附近的房產中介“放盤”，但是這一次房源閒置了幾個月才最終找到新租客，而且房租不僅沒漲反而還降了。“大概降到疫情前的水平，3000元左右，不降價確實很難租出去。”陳明說道。
事實上，從2022年開始，受到新冠疫情以及宏觀經濟等外部因素的影響，全國多個城市普遍出現租金下跌的趨勢。根據貝殼研究院資料，2023年三季度全國重點40城月度租金水平為36.6元/平方米，同比穩中有跌。
尤其是一線城市，租金同比跌幅高於二線城市。按照往年的經驗，每年的3月、7月是返城季和畢業季，屬於租房旺季，冬天則是淡季。然而，貝殼研究院資料顯示，去年三季度，上海各月租金指數同比跌幅均在0.6%以內，北京、深圳均在1.5%以內。
一位廣州的房產中介表示，目前市場上的房源主要還是來自個人。整體來說，去年個人房源一居室租金普遍跌幅在個位數水平，二居室租金較為穩定，跌幅最大的是三居室和四居室，跌幅超過10%。
此外，新浪財經瞭解到，在廣州對於一些供應量較大、入住率較低的樓盤，自如已經暫停了新房源的委託申請。“自如的增益租模式需要一年12個月都得給業主打租金，如果租不出去，自如就處於虧損狀態。”一位自如工作人員表示。
值得注意的是，與世界主要城市相比，我國核心城市的租金房價比明顯偏低。根據中指研究院監測資料，在全國重點50城中，2023年26個城市租金房價比低於2.0%，深圳、北京、南京、上海等核心一二線城市房價較高，租金房價比也僅約1.5%左右。但是，柏林、新加坡、東京、倫敦、紐約等世界主要城市的租金房價比均高於3%。
陳明算過一筆賬，即便房租漲至3500元/月，他的房子的租金回報率也僅約1%。對於陳明來說，過去房租更多是一筆收益低同時風險也低且長期穩定的收入，但是在當前的行情下，陳明覺得“風險低和長期穩定已經談不上了。”
供需變了，二手房業主由售轉租
租金價格變動的根本原因還是源自供需關係的變化。從供應的角度來看，在當下二手房交易承壓的行情之下，由於出售週期拉長，而且售價低於預期，不少二手房業主出現惜售情緒，由售轉租的意願上升，部分掛牌的二手房轉向租賃市場。
去年貝殼研究院做過一個不完全統計，截至10月底，一線城市在平臺上掛牌“租售房源”的房源量同比高出10%以上。貝殼研究院報告還指出，去年1-10月，深圳房源成交週期達到近2個月，廣州超過2個月，上海超過1.5個月，北京接近1.5個月，而在2019年1-10月四個城市的房源成交週期均在40天內，其中上海房源成交週期在1個月左右。
隨著個人業主出租房源顯著增加，房源出租速度放緩，現階段各城市租賃房源成交週期均處於較高位水平。前述房產中介表示，“市場供應充足，房東如果想盡快成交，只能主動調低租金。租客選擇也更多了，往往要貨比三家，如果是換租的租客則比以前更早開始看房和選房。”
一線城市個人業主房源成交週期 單位：天 資料來源：貝殼研究院
易居研究院研究總監嚴躍進則表示，當前新的優質的租賃房源也不斷增加，包括保障性租賃住房等。隨著各個城市保障性租賃住房房源的供應，實際上後續確實會分流一部分租賃需求。而一些長租公寓平臺，當前房源也相對多，租客可選擇面大，自然會限制租金的上漲。
2021年國務院辦公廳出臺《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，為保障性租賃住房專案提供了土地、財政、金融等一攬子優惠政策，同年將保障性租賃住房納入REITs底層資產範圍，在此之後保障性租賃住房領域快速發展。
另一方面，從需求的角度來看，一線城市常住人口均呈現減少趨勢，北京、上海、深圳外來常住人口顯著減少，新一線城市或熱門二線城市對新市民、青年人的吸引力增強，使得一線城市租賃需求增速放緩。
根據國民經濟和社會發展統計公報資料，北京、上海、廣州、深圳2022年常住人口同比分別減少4.3萬、13.54萬、7.65萬、1.98萬人；北京、上海和深圳外來常住人口分別減少9.7萬人、25.73萬人、29.06萬人。
其中，北京是全國首個減量發展超大城市，外來常住人口自2016年開始呈現逐年減少，2022年外來常住人口比2015年減少37.4萬人。深圳外來常住人口自2021年開始減少，而2015年—2018年深圳常住人口每年保持超過70萬人口的增速。
嚴躍進還指出，當前不少企業經營面臨困難較大，因此租賃市場的支撐效應不強。若是過去幾年，當進入求職旺季，往往會產生租賃需求，自然也容易帶動房租上漲。“如今求職相對難，網際網路、金融等行業對於人才需求量減少，也會影響到住房租賃市場。”
對於住宅租賃市場的發展，根據克而瑞的測算，2026年租賃市場規模預計達到1.8萬億元，複合增長率為2%。貝殼研究院分析稱，未來1-2年內租金水平上漲動力不足，未來租金水平很難再次出現快速回升，整體租金將保持相對平穩。
