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房租普降潮:一線城市跌幅更大,自如開始拒收“差房源”

2024-01-28 04:21:49

部分地區自如暫停新房源委託申請

文 | 財經徐苑蕾

在“衣食住行”中,住房成本往往佔據了打工人工資的大頭。自2022年開始,全國多個城市普遍出現房租下跌的趨勢,有機構資料還指出,一線城市房租跌幅比二線城市更高。

向來堅挺的一線城市房租,為何跳水了?有房產中介人士表示,在當下二手房交易承壓的行情之下,不少二手房業主出現惜售情緒,並將房源“由售轉租”,導致供應量大增。與此同時,近些年一線城市外來常住人口減少,並流向了新一線和二線城市,或許也是導致一線城市房租跌幅巨大的原因。

“市場供應充足下,房東如果想盡快成交,只能主動調低租金。租客選擇也更多了,往往要貨比三家。”前述中介人士說道。

廣州業主陳明(化名)的房子已經出租超過10年,但是卻從來沒遇到過像如今這般慘淡的行情。陳明的房子是個約50平方米的一居室,地處老城區核心位置和地鐵上蓋,附近商業配套完善,用陳明的話來說,“從來都不愁租不出去,一般上一任租客剛走,下一任租客就能接上。”

陳明的房子每個月租金約3300元,在疫情前,陳明還曾經漲過幾次房租。“之前幾個租客都比較穩定,一住就是兩三年,換租的時候我就會漲一次租金,每次提價100、200元,大概是房租的5%左右”

然而在去年8月,因為公司業務收縮,陳明當時的租客突然就退租了,“合同期還沒結束,退租相當於主動放棄一個月押金。”租客搬走後,陳明重新透過附近的房產中介“放盤”,但是這一次房源閒置了幾個月才最終找到新租客,而且房租不僅沒漲反而還降了。“大概降到疫情前的水平,3000元左右,不降價確實很難租出去。”陳明說道。

事實上,從2022年開始,受到新冠疫情以及宏觀經濟等外部因素的影響,全國多個城市普遍出現租金下跌的趨勢。根據貝殼研究院資料,2023年三季度全國重點40城月度租金水平為36.6元/平方米,同比穩中有跌。

尤其是一線城市,租金同比跌幅高於二線城市。按照往年的經驗,每年的3月、7月是返城季和畢業季,屬於租房旺季,冬天則是淡季。然而,貝殼研究院資料顯示,去年三季度,上海各月租金指數同比跌幅均在0.6%以內,北京、深圳均在1.5%以內。

一位廣州的房產中介表示,目前市場上的房源主要還是來自個人。整體來說,去年個人房源一居室租金普遍跌幅在個位數水平,二居室租金較為穩定,跌幅最大的是三居室和四居室,跌幅超過10%。

此外,新浪財經瞭解到,在廣州對於一些供應量較大、入住率較低的樓盤,自如已經暫停了新房源的委託申請。“自如的增益租模式需要一年12個月都得給業主打租金,如果租不出去,自如就處於虧損狀態。”一位自如工作人員表示。

值得注意的是,與世界主要城市相比,我國核心城市的租金房價比明顯偏低。根據中指研究院監測資料,在全國重點50城中,2023年26個城市租金房價比低於2.0%,深圳、北京、南京、上海等核心一二線城市房價較高,租金房價比也僅約1.5%左右。但是,柏林、新加坡、東京、倫敦、紐約等世界主要城市的租金房價比均高於3%。

陳明算過一筆賬,即便房租漲至3500元/月,他的房子的租金回報率也僅約1%。對於陳明來說,過去房租更多是一筆收益低同時風險也低且長期穩定的收入,但是在當前的行情下,陳明覺得“風險低和長期穩定已經談不上了。”

供需變了,二手房業主由售轉租

租金價格變動的根本原因還是源自供需關係的變化。從供應的角度來看,在當下二手房交易承壓的行情之下,由於出售週期拉長,而且售價低於預期,不少二手房業主出現惜售情緒,由售轉租的意願上升,部分掛牌的二手房轉向租賃市場。

去年貝殼研究院做過一個不完全統計,截至10月底,一線城市在平臺上掛牌“租售房源”的房源量同比高出10%以上。貝殼研究院報告還指出,去年1-10月,深圳房源成交週期達到近2個月,廣州超過2個月,上海超過1.5個月,北京接近1.5個月,而在2019年1-10月四個城市的房源成交週期均在40天內,其中上海房源成交週期在1個月左右。

隨著個人業主出租房源顯著增加,房源出租速度放緩,現階段各城市租賃房源成交週期均處於較高位水平。前述房產中介表示,“市場供應充足,房東如果想盡快成交,只能主動調低租金。租客選擇也更多了,往往要貨比三家,如果是換租的租客則比以前更早開始看房和選房。”

一線城市個人業主房源成交週期 單位:天 資料來源:貝殼研究院

易居研究院研究總監嚴躍進則表示,當前新的優質的租賃房源也不斷增加,包括保障性租賃住房等。隨著各個城市保障性租賃住房房源的供應,實際上後續確實會分流一部分租賃需求。而一些長租公寓平臺,當前房源也相對多,租客可選擇面大,自然會限制租金的上漲。

2021年國務院辦公廳出臺《關於加快發展保障性租賃住房的意見》,為保障性租賃住房專案提供了土地、財政、金融等一攬子優惠政策,同年將保障性租賃住房納入REITs底層資產範圍,在此之後保障性租賃住房領域快速發展。

另一方面,從需求的角度來看,一線城市常住人口均呈現減少趨勢,北京、上海、深圳外來常住人口顯著減少,新一線城市或熱門二線城市對新市民、青年人的吸引力增強,使得一線城市租賃需求增速放緩。

根據國民經濟和社會發展統計公報資料,北京、上海、廣州、深圳2022年常住人口同比分別減少4.3萬、13.54萬、7.65萬、1.98萬人;北京、上海和深圳外來常住人口分別減少9.7萬人、25.73萬人、29.06萬人。

其中,北京是全國首個減量發展超大城市,外來常住人口自2016年開始呈現逐年減少,2022年外來常住人口比2015年減少37.4萬人。深圳外來常住人口自2021年開始減少,而2015年—2018年深圳常住人口每年保持超過70萬人口的增速。

嚴躍進還指出,當前不少企業經營面臨困難較大,因此租賃市場的支撐效應不強。若是過去幾年,當進入求職旺季,往往會產生租賃需求,自然也容易帶動房租上漲。“如今求職相對難,網際網路、金融等行業對於人才需求量減少,也會影響到住房租賃市場。”

對於住宅租賃市場的發展,根據克而瑞的測算,2026年租賃市場規模預計達到1.8萬億元,複合增長率為2%。貝殼研究院分析稱,未來1-2年內租金水平上漲動力不足,未來租金水平很難再次出現快速回升,整體租金將保持相對平穩。

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