來自第三方機構的資料顯示，當前北京市場的二手房庫存正在快速下降。據貝殼找房1月10日資料，北京二手房掛牌量139604套，系自去年9月底以來首次跌破14萬套；截至最新的1月26日，北京二手房掛牌量135979萬套，已跌破13.6萬套。
即不到一個月，貝殼找房所監測到的北京二手房掛牌量減少了3000多套。事實上，北京曾在去年12月14日釋出“兩降一調”樓市新政，對二手房市場有一定提振作用。諸葛找房資料顯示，最新的2024年前三週，北京二手房市場保持一定活躍度，累計成交7643套。
透過北京二手房市場的走訪、與業內人士的交流，財經瞭解到，當前北京二手房庫存的下降除了與成交量上升帶走部分庫存有關，還與部分業主主動選擇下架房源停止掛牌等因素相關。這背後，既有業主不願“割肉降價”等主觀因素，亦有樓市復甦動能不足、業主“持房觀望”等現實難題。
綜合各方觀點來看，疊加經濟、人口、房地產市場調整等多方因素，於買賣雙方而言，價格博弈仍在加劇，“割肉賣出”還是“觀望持有”各方抉擇仍趨於理性，短期內北京二手房市場或繼續承壓。
機構資料：
2023年北京二手房市場“ 降溫”
根據北京市住建委官網的資料統計，從2023年4月開始，北京二手房交易量連續三個月下滑。隨著去化減速，二手房庫存激增，諸葛找房資料稱，截至當年6月，北京二手房掛牌量已近20萬套。
與此同時，買賣雙方之間的阻塞、博弈逐漸形成。“隨著一季度積壓需求釋放殆盡，3月份以後，市場回暖持續性顯露不足。而北京近期以來掛牌房源量持續上升，而市場需求較前期明顯減少，正式進入買方市場，為了加速賣出手房源，業主降價出售成主流，漲價信心連續回落。”諸葛找房分析師稱。
在去年7月的一次走訪中，就有二手房中介曾告訴搜狐財經，“當前市場向下走，部分賣房人在同小區房源降價氛圍的感染下，願意‘隨行就市’進行讓價，不像市場往上走的時候，想讓業主讓價幾千塊都難。”
隨著成交放緩、降價賣房成風，北京二手房市場出現價格下行的現象。據國家統計局資料，自2023年5月起，北京二手房房價連續4個月環比下降；9月初“認房不認貸”政策曾帶動房價短暫回升，但行業人士的觀察是，9月下旬市場就有“量價齊跌”的趨勢。
姜斯雲是一名二手房業主，她在去年5月就開始“降價賣房”。據她反饋，“9月趕上出了利好政策以為市場會變好，沒想到10月小區出現‘砸盤’也賣不掉的現象，11月持續下行，變化太快了根來不及反應。”
麥田房產的資料則顯示，2023年12月北京二手房議價空間達到年內最大，和9月相比擴大0.82個百分點；截至今年1月，市場仍處於買方市場，降價成交仍是主旋律，賣房的業主們處於被動地位。
以北京位於廣渠門的幸福裡小區為例，貝殼找房資料顯示，該小區41平的小兩居在1月的成交價為378萬；去年4月為521萬，即9個月裡降幅達27%；海淀四季青金雅園南區的219平四居室1月成交價為1470萬元，相比7個月前的1760萬元已下降16%。
區域之間亦存在分化，諸葛找房資料顯示，2023年北京順義區二手房房價下降幅度最高達24.9%；密雲次之降幅為11.1%；東城、大興、海淀則實現了同比6%的漲幅。
遇阻的業主：
有人置換未果虧損100萬
在降價賣房成為主旋律的當下，處於被動地位的賣房人似乎已逐漸崩潰。在社交平臺上，賣房人周望詳細分享了賣房經歷。據她介紹，去年4月她出手定下一套電梯房，隨後準備賣出位於立水橋的80平二居室。
“第一次約見買主我還氣勢逼人，7-8月北京樓市急轉直下，看著周圍成交價越來越低心理五味雜陳，中介讓我降價、降價再降價，我心有不甘堅決反對，降了一點再看看。結果等到9月政策來了，有人看房卻沒人談價，房價還一降再降。”她的感受是，賣房成了她人生最難邁過去的坎。
最終，在經歷兩次約談後，周望於去年11月初將房子“割肉”賣出。她稱，“到了11月，二手房價格持續走低、無量無價、人困馬乏神經衰弱，再不賣就要面臨違約，一咬牙抓住出手機會成交。”
據悉，這套房源成交週期為143天，帶看次數多達190次，期間歷經8次調價。熟悉該房源的中介也指出，“這套房子最終成交價為368萬元，比最開始下降了70多萬。”
同樣是“先買後賣”的姜斯雲就沒有周望這麼“幸運”了，為了孩子她在2022年秋天預定了一套四居室的房子，並在中介和賣家的“催促”下支付了100萬定金。
與此同時，她將原來居住的位於北三環海淀的一套80多平的兩居室掛牌。該小區環境好、裝修精緻、緊鄰地鐵，她最初計劃賣出近900萬，用來交新房房款。
然而，市場的走勢令姜斯雲始料未及。即使她將兩居室降都同小區同戶型最低價，也未成功賣出。到了去年12月，這套房子仍然沒有賣出，想買的房子又被迫解約，她因此虧掉了100萬定金。
為何降到小區最低價也沒有成交？維護該房源的中介高頌的看法是，“這房子是東西向的且位於一樓，本來就不好賣。”
“現在看房者給這套房子的定位是700多萬，因為價格太低了，業主不賣了，已下架房源。”他透露，姜斯雲想等市場好的時候再考察重新掛牌賣房。
搜狐財經在交流中還發現，同樣是準備置換，先買後賣的人稍顯從容，但也免不了糾結。有賣房者一邊賣房，一邊看房準備改善居住空間，但因接受不了不斷有買家“大刀”砍價，甚至跌破自己的購房成本價，最後決定從平臺下架房源，置換的願望也因此落空。
而不著急賣房的業主更加淡定。貝殼找房平臺顯示，馬家堡附近一套“老破小”，面積不足40平，成交週期達188天，帶看143次，最終成交價216萬元。
促成這單成交的中介周平源對搜狐財經指出，“之前業主報價高，也不著急賣，直接把鑰匙交給我隨便帶看，最後是降了17萬成交的。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉總結道，在一二線熱點城市，二手房交易週期普遍要達到6個月以上，如果低於市場價，可能在3個月左右。“在這種情況下，業主為了儘快換房，必須降價賣房。”
價格博弈仍在：
有業主“從掛牌起一直被勸降價”
由此帶來的局面便是，當市場長期處於買房市場，反覆催促賣房人降價就成了房產中介的常規操作。搜狐財經觀察發現，部分業主在買方的大幅砍價、中介“PUA”降價的雙重夾擊下，選擇“躺平”。
有業主坦言，“作為賣家，我原本是開心置換。如今一降再降已經賠了，又一直被中介忽悠和買家的砍價，到達心裡底線時，換不了就只能繼續住著。”
部分房產中介的一些操作，也令業主不解。有業主吐槽，“中介又給我打電話讓我降價，同戶型同小區的也有比我便宜的，依然沒人看沒人買，那我降價的意義在哪裡？”
也有業主在被中介要求降價時，仍比較平靜。李鑫鑫也是一位二手房業主，早在去年3月就將自己位於草橋的50平一居室掛出售賣以償還新房房貸，初始掛牌價330萬元。
此後的9個月裡，中介帶看了4次、面訪服務了5次，卻不斷勸說李鑫鑫降價。她稱，“中介從我掛牌起就一直在勸我降價，我們堅持沒降。直到去年12月趕上北京又出樓市寬鬆政策，想著能趁這波兒利好賣了也行，才下調了15萬元。”
“現在我們也不著急賣房，更沒有置換需求，這房子砸手裡都行，中介再勸我降價也沒用。” 李鑫鑫對搜狐財經坦言，自己能接受小幅降價，但不能接受30萬以上的降價。
“我的資產也是資產，憑什麼要賤賣，就算自己不住，給父母住或者租出去不好嗎？”在她看來，“現在房價降得多，房租降得少，我們想賣房的意願就更低了。反正現在市場不好，而我的租金收入還是確定的，更沒必要‘割肉’賣房了。”
對此，李宇嘉表示，目前業主對市場認知是分化的。“當市場出現了同類型樓盤被一次性降價拋售時，業主會認為這是賤賣。如果他的資金鍊不緊張或者對市場有一套自己的認知，就會進入惜售的狀態，不賣了、撤牌了或者轉售為租。”
“有部分業主認識到資產騰挪的重要性，願意將前景不佳的房子騰退掉，即便降價也無所謂，因為持有的時間越長，價值損耗越大，不如一次性降到底，儘快出手。”他補充道。
那麼，對於觀望市場的業主，是抓緊賣出還是繼續持有呢？中原地產資深分析師盧文曦認為，仍需具體問題具體分析：若是置換型業主有看中的新房，建議價格讓步，抓緊賣出後置換新房。若是持有多套房產想兌現的業主，可以等到市場回暖時再考慮。
“房價跌到現在也跌得差不多了，就像股票一樣，幾個跌停板殺好了，總有一波反抽，可以等到反抽時再解套。對於持有多套房產的人來說，本身就是賺得少一些，若再繼續殺跌的話，那可能是‘割肉’割在地板上了。”他補充道。
李宇嘉則建議持有多套房產的人，可以將房產在總資產中的佔比控制在60%以下，若超過應該將剩餘的房產賣掉，比如，對沒有學位的“老破小”，進行資產騰挪。
針對未來的市場走勢，李宇嘉的研判是，今年一季度市場或有“小陽春”，會有一定的價格抬頭。
但他也指出，今年一季度“小陽春”不及去年一季度，“因為積累了三年的購買力和返鄉置業，促進市場好轉，構成去年同期的成交，但現在置業者對於就業和收入預期發生了一些變化，或不利於當下的市場。”
盧文曦則認為，“一線城市在去年底陸續釋放樓市寬鬆政策，政策利好還沒有完全釋放出來，所以判斷今年3、4月份會有一波成交，屆時二手房房價應該是能夠穩住。”
若從長遠角度來看，居民收入預期改善仍是支援房價走出疲軟的關鍵。李宇嘉認為，“業主願意降價拋售，表面上看是因為供需關係的失衡造成，但背後是就業收入和預期不足。”
“只有重新產生比較多的高收入行業、低收入人群的收入能夠支撐房價，或者房價能降到低收入水平能支撐的範圍內，比如房價收入比能達到3到6倍，租售比能夠上升到3%-4%這樣的水平，才有可能回到市場供需平衡。”他指出。
（應受訪者要求，高頌、周望、姜斯雲、李鑫鑫、周平源均為化名）
