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樓市小陽春提前,今年有點不一樣

2024-02-07 17:17:20

上週那篇《全是故事,說說最近我經手的三套房子》流量突然就起來了,之後不僅評論區熱度不降,很多人還加石榴叔微信。大家的問題我總結了一下,賣多買少,主要集中在定價和對市場的預判。

所以今天這篇,算是一個補充。

01

樓市新政的落地,和我之前預期的一樣,接踵而至,因為都扛不住了。

先是廣州,緊接著蘇州,然後是上海。就在今天,北京通州也限購放鬆,取消“雙限”。

為什麼沒有二三線城市?工具箱早就空了。

然而到目前為止,一線和新一線城市的樓市刺激政策並沒有達到意料中“強”效果,蘇州更是在新政出臺之後,超千套二手房下調掛牌價。

為什麼會這樣?一是新政力度沒有超預期,二是炒房客迫不及待要套現離場,三是有錢人在等更大的招,四是假期效應。

過去幾次新政,對市場的影響週期在 3-4 周,所以二月底和三月初的市場走向尤為關鍵,如果小陽春都起不來,那麼不上則下,再下。

02

雖然政策直接刺激效果很弱,但一月的市場本身不冷。

根據諸葛資料研究中心監測資料顯示,一月監測重點 14 城二手住宅成交環比上漲 1.98%,同比上升 62.39%。環比方面,深圳、南京、青島、蘇州、成都、廈門、上海、無錫、鄭州 9 城上漲。

究竟什麼房子交易活躍?學區房和便宜的房子。

學區房就不多說了,有些城市對孩子的落戶時間有限制,所以留給家長的時間不多了,生怕節後漲價,交易時間不足,耽誤大事,所以這兩週突然放量。

何為便宜的房子?就拿南京來說,根據我愛我家南京研究院的資料統計,1 月總價位 300 萬以內成交佔比 74.6%,其中 100-200 萬佔比最高,達 39.8%。此外,面積 60-90 平佔比 46%,增幅明顯。從成交區域看,郊區成交量明顯大於主城。還有個資料,同樣值得關注,那就是二手房成交平均議價幅度,達到 8.3%,砍價超過 10% 的比比皆是。

我看了其他新一線城市的成交資料,情況基本一樣,就不一一羅列。

很多人對今年小陽春的理解存在誤區,覺得會帶量漲價,我覺得現階段,沒有理由這樣!

分化嚴重的市場,這一波更多是以價換量,畢竟房很多客很少,持有多套或者想改善的房主終於想明白了,願意降價。這不是壞事,有量至少還有流動性,價值被認可。最怕的是有價無量,一潭死水,成為固定資產。

03

什麼房子現在不容易賣?

一是炒房客特別特別多的。

二是位置特別特別偏的。

三是上一篇文章第三個案例,評論區討論的非常激烈。當年奧體周圍為什麼能火?為什麼被追捧?為什麼價格能起飛?有概念,又稀缺,堆資源。十年前,南京城找不到同樣的房子,中產迫切改善,外地人又想融入新南京。現在呢?不稀缺了,一度支撐房價的學區也不強了,市區範圍差不多的新房和準新房到處都是,價格也不貴,有多少理由能說服人高價去買一套十年房齡的房子呢?

有人問過我,房齡重不重要?對於已經二三十年房齡的老房子來說,無所謂了,但對於房齡不到十年的房子,很重要,尤其物業不行的。

怎麼辦?降價!但我接觸的房主,普遍不願意降價,所以難賣。

我覺得 2024 年市場最大的變數是新房降價,看開發商自救的力度了,還有法拍房。

最後多說一句。這幾天在搞房貸,某大行提前解押還要排隊一個月,想快,要麼投訴,要麼花錢找人,但是帶押過戶就快到離譜,從申請到完結,可以過戶,只要 4 個工作日。

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