多位專家都指出，各城市的鬆綁政策已經比較到位，未來的政策應該以刺激需求和購買力為主要導向
文 | 王文彤 陳燭
編輯 | 餘樂
繼廣州、上海和北京陸續“鬆綁”樓市限購後，深圳也於2月7日晚發文放鬆限購政策。至此，國內四個一線城市北京、上海、廣州、深圳為期十餘年的限購史迎來最佳化新章。
2月7日晚，深圳市住房和建設局釋出《關於最佳化住房限購政策的通知》，深戶和非深戶家庭及成年單身人士購房條件均有所放寬。
最大的亮點是繳納社保和納稅年限的變化。有深戶的購房者過去需要繳納社保和納稅滿3年，調整之後不再有落戶、社保和納稅的限制；沒有深圳戶口的購房者社保和納稅年限要求從5年降低至3年。
但新政並未完全推翻“深八條”，後者關於限購數量的政策繼續保留，有深戶的家庭限購2套，沒有深戶的成年單身人士和非深戶的家庭限購1套。
近一年多來，一線城市陸續進行了限購政策的調整。2024年以來，廣州優化了近郊、市區的限購政策，上海優化了外地單身人士的限購政策、北京優化了通州區的限購政策。
清華大學恆隆房地產研究中心主任吳璟認為，近期一線城市住房市場限購政策調整不能簡單地概括為“放開”，而應視為一種最佳化。
他認為，2010年和2017年兩輪住房市場限購政策出臺的初衷是為了抑制當時住房市場中過於亢奮的投資乃至投機需求，當時的政策導向是防止“鑽空子”。但這些投機需求和真正的住房需求之間是有重疊的，對於這些重疊地帶，在房地產市場消費需求迴歸的當下，政策導向就有必要轉向“防誤傷”。
相應的，調整的重點也就在於此前該城市在哪類細分市場中、對哪類住房消費需求的“誤傷”程度最大，進而以此為依據進行精準施策。例如深圳此次政策主要放寬了對獲取購房資格的落戶年限和納稅、社保的年限要求，很好地契合了深圳以外來人口為主的特點。
不過，多位專家都認為，不能簡單地對比各個城市之間政策力度的大小，在因城施策的方針下，需要根據不同城市的市場環境制定相應的政策。
新房成交量方面，2023年上海、廣州、深圳的成交量均同比下降，其中下降最多的是上海。上海鏈家研究院資料顯示，2023年上海的新房累計成交約8萬套，同比下降11%。
新房房價方面，2023年廣州、深圳的房價均同比下跌。根據國家統計局資料，深圳的房價下跌程度最大，同比下降2.3%。
二手房成交量方面，四個一線城市均同比上升；二手房房價方面，上海、廣州、深圳均有不同程度的下跌，其中廣州的下跌程度最大，同比下降2.6%。
四個一線城市中，只有深圳的新房市場量價齊跌，其二手房市場的成交價依舊不斷下降，成交量仍處於20年來的低位。
58安居客研究院分院院長張波認為，四個一線城市各自的房市特點、痛點不同。
他表示，深圳在一線城市中回撥力度較大，是因為其房價、成交量的變化，市場上的投資性需求已經離場；廣州的放開節奏更快，是因為其樓市更類似強二線，平均房價甚至還低於部分二線城市，因此其放鬆的節奏也更類似二線。
相比之下，北上市場的穩定性最強，房價的下行伴隨著成交量的穩定，特點是“以價換量”。他們的差別是，上海的五大新區的新房供應量大，需要透過政策拉動市場熱度，而北京則更注重通州等重點區域的市場回撥。
此次深圳政策出臺後，市場反應還不明朗。一位深圳寶安區的鏈家中介告訴《財經十一人》，新政主要利好的是新市民群體，也就是那些原來受困於戶口和納稅、繳納社保年限沒能購房的青年群體。由於這類人群大部分已經回家過年，目前帶看人數增長不多，但預計年後帶看量會有顯著提升。
“我們門店要求我們先把手裡符合新政條件的客戶整理出來，等年後再挨個聯絡，匹配客戶的需求之後就可以立刻帶看了。這個工作量不小。”他說。
但一月份廣州的新政已經讓市場活躍度有了較大的提升。一位廣州越秀區的鏈家中介告訴《財經十一人》，新政出臺後，他的帶看量比以往增加了大約三分之一。
“其實從2021年開始，整個廣州市場上都是以改善的客戶群體為主。1月份的政策專門針對120平方米以上的改善型需求，120平方米以上的產品就更加搶手了，尤其是價效比高、單價便宜、小區好的那些。”他說。
未來，商品房迴歸商品屬性、去除行政性限制將是長期趨勢，落戶放鬆和限購放鬆也在同步進行。多位專家均認為，最佳化限購政策短期內有利於刺激住房需求的提升，長期也將提高購房者的預期，有利於市場的長遠發展。
但一位資深鏈家中介認為，現在的政策核心目標都是降低購房門檻，但購房者的買房意願還沒有完全復甦。
“在我帶看的過程中，有一多半客戶都是覺得現在房價一直不漲，他就還想再觀望一下。再加上現在大家的收入預期也普遍降低了，帶看之後就沒有下文的客戶比以前增加了很多。”他說。
因此，多位專家都指出，各城市的鬆綁政策已經比較到位，未來的政策應該以刺激需求和購買力為主要導向。比如加大抵扣個人所得稅、交易稅、增值稅，加快城中村改造等等。
張波總結道，對於一線城市來看，總體政策應保持持續出臺的節奏，“小火慢加”推進市場復甦的效果或更好。
