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香港樓市減辣3個月後再現新盤預售零申請,新盤貨尾量創20年新高

2024-02-11 07:12:39

介面新聞記者 | 張熹瓏

香港樓市表現欠佳,發展商放慢了推盤速度。2月6日,香港地政總署釋出1月份預售樓花同意書詳情,未有發展商申請新盤預售。這是2023年11月後,相隔2個月再出現零申請。

根據香港地政總署統計,扣除已批出及已撤回專案,截至1月底待批樓花單位數目為7717個,按月下跌25.4%,為2020年3月後新低。2023年,撤回新盤申請的專案達到4個。

2023年11月初至2024年1月底為香港樓市“減辣”後的3個月,但目前來看效果甚微。以私人住宅單位為例,只有1個專案新申請預售,涉及單位592個,比起“減辣”前3個月的1484個大跌約6成。

所謂“辣招”,港府官方正式說法是需求管理措施,透過額外印花稅打擊短期炒賣活動、買家印花稅遏制外來需求,以及推出新住宅印花稅減少投資需求。

2023年10月底釋出的《施政報告》出臺了一系列樓市調控政策,包括將買家印花稅由原本的15%降至7.5%,而額外印花稅適用年期由3年縮短至2年,對合資格外來人才在港置業印花稅實施“先免後徵”。換言之,目前樓市辣招只剩下打擊2年內轉售住宅和針對持有超過1個物業的政策。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,由於減辣後樓市仍然疲弱,加上目前未售樓盤保持超過2萬個的高水平,而已批出預售樓花同意書但尚未發售的私人住宅單位同時接近2萬個,因此發展商於減辣後並未急於為旗下專案申請預售樓花,導致1月再次出現零申請。

眼下,香港樓市面臨幾方面利淡因素。首先是樓價下跌引起的負資產倍升。此前香港金管局公佈,截至2023年4季度末,香港負資產住宅按揭貸款宗數超過2.5萬宗,按季升幅高達近1.3倍,創2004年第3季以來的新高紀錄。主要是因為住宅樓價去年第3季按季下跌5.2%後,第4季再跌5.2%所致。

減息步伐未明朗是另一重挑戰。目前,香港利率仍在高位徘徊。儘管美元已連續4次未加息,香港大型銀行同樣維持最優惠利率不變,但美聯儲亦表示3月減息的機會不大。

此外,新盤銷售放緩,進一步推高了一手積壓可售新盤數量,短期樓花及現樓專案未推售水平也處於上升。

香港房屋局公佈的最新《私人住宅一手市場供應統計》顯示,未來3至4年私人住宅潛在供應量約10.9萬個,主要包括建築中但未售出的樓花單位達7.1萬個、已落成但未售出的現樓貨尾單位約2萬個,以及已批出土地上可隨時動工興建的單位約1.8萬個。

以2023年香港一手成交量約1.07萬個計算,上述供應量需要10年才能消化完畢。另據中原地產研報,2023年下半年以來,新盤貨尾量連續2季高企超過2萬個的“危險水平”,2023年第4季一手私人住宅新盤貨尾量升到2.3萬個,創2003年第3季後的20年新高,其中本地大型開發商新鴻基地產的貨尾量超過3800個。而截至2021年12月,香港新盤現樓貨尾為1.1萬個,2年時間內貨尾量翻倍。

減辣對刺激住宅市場交投的作用明顯有限。短期內,市場將焦點集中在2月底釋出的《財政預算案》,不少建議提到給樓市全面鬆綁,即撤銷買家印花稅及額外印花稅。

2月7日,香港島各界聯合會等3個地區社團就新一份《財政預算案》提交建議,提出全面取消所有物業交易的辣招。香港島各界聯合會理事長蘇長榮指出,房地產市場是香港最重要的收入,去年原預算賣地收入可達850億元,但到年底實際只有370億元收入,撤辣可刺激交易,增加港府財政收入。

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