很多年前，樓市當中流行過一句話：“房價暴漲回暖之前，一般會出現三個訊號：地王、外地炒房團、業主反價。”
現在來看，這三個訊號竟然要集齊了。
地王，廣州南方面粉廠地塊拍出117億，據說入市3000萬/套起步，126億的深圳灣後海宅地，153億的北京朝陽酒仙橋地塊，也將在近日開拍。
網紅盤業主集體反價，量價齊飛，炒房客蜂擁而至，察叔聽說深圳被外地看房團包圍了，我們的老朋友歐神，最近光佣金就收了600萬。
（圖源網路）
這還可能只是歐神的個人收入，因為深圳某盤是出了名的給佣金大方，一套不到400萬的房子能拿30萬，100多號人輕鬆拿下40套+，千萬佣金收到手軟。
不禁感嘆風水輪流轉，前幾年，地產投資火熱，深圳購房團被一輛輛的大巴拉到惠州、佛山、中山、南沙買房，深圳來的購房客無處不在，現在外地客也被拉來深圳“去庫存”了。
400萬一套房買斷貨，深圳的“撿錢行情”
上面被團購打包的有兩個盤，一個叫卓越珺奕府，另一個叫鴻榮源尚雲，都在深圳龍華。
數天前，兩者的售樓部還是一片愁雲慘淡。
鴻榮源尚雲開盤一年半，從94折幹到85折，還可以再談，最低作到8折。
卓越珺奕府則開出了9%的超高佣金，中介賣一套房能拿30多萬。
但作為深圳著名睡城，龍華什麼都不多房子最多，成交依賴周邊福田、南山的外溢購買力，缺乏本地就業的剛需支撐。
所以任開發商一再讓利，市場低迷，也無人買賬。
但929放開限購後，龍華變了。
先是媒體宣傳，有“外地人打飛的赴深圳買房”。龍華多盤出現外地客進場。
他們不辭辛苦，往往是一下飛機，一出大巴，就連包帶箱地，浩浩蕩蕩直奔售樓處。
這種搞錢的精神和熱情，讓一貫自稱搞錢的深圳人都自嘆不如。
（看房團深夜抵達售樓處）
緊接著，新政後首個“日光碟”在龍華誕生，深業上城學府開盤3小時，332套房源全部售罄。
據說有很多外地投資客一個人買三四套，甚至有中介自己買了，然後加價賣出去。
所以為了號召粉絲衝進龍華，歐神也是做了不少預熱，首先在直播間大力宣傳，“深圳，就是搶錢行情”。
有人盤點了歐神的直播間金句，總結如下：
1、現在的深圳，是閉著眼撿錢的行情，下個月板上釘釘是送錢行情。
2、龍華目前是35個在售樓盤，兩天清一個，兩個半月可以清光。
3、深圳4.5萬套的新房庫存會在5個月內清光。
4、龍華賣完我們就去賣沙井，沙井賣完我們就去賣光明。
5、全國人民都在衝龍華，房價衝8萬9萬。
6、十年內龍華建設起來，房價衝擊15萬一平，香蜜湖的房子已經老了，房價超過香蜜湖。
7、龍華房子首付幾十萬跟你玩，在現在撿錢的行情裡面，怕個鬼啊?
一波宣傳，粉絲們也是很給力，交完888元團購報名費後，再準備好2萬元鎖房誠意金，三輛大巴一去，從包銷到斷貨。
歐神手捧鮮花從容進場，清場包下售樓部，把猶豫等降價的買家搞得懷疑人生。
（圖源網路）
網傳均價4.7萬/平的卓越珺奕府賣了45套，80平三房只剩高樓層，89平三房也被一掃而光。
（卓越珺奕府89平戶型圖，圖源專案）
均價5.5萬/平的鴻榮源尚雲賣了26套，82平清盤， 89平和120平也只剩少量房源。
現場銷售貼銷控表的速度都嗖嗖的，比飛鏢還快。
（卓越珺奕府現場銷控表）
為之後的樓盤也是大賣特賣，一週賣爆上百套，歐神的“代言”很成功。
長期看好深圳，歐神也做好了下一波“帶貨”的準備，據說淨賺600萬佣金後，反手就拿出了150萬的預算，和深房理合夥搞了個宣傳公司，目標“為深圳樓市去庫存”。
（圖源小紅書）
以前的炒房團被群嘲唾棄，現在的炒房團和大V挺直腰桿，身上開始肩負使命感了。
對於歐神近日的忙碌，粉絲們也是很心疼，直播諮詢時不忘“先讓老師喝口水”。
（歐神直播間）
歐神今年46，感覺還能再拼30年。
哪些房更容易被炒房團去庫存？
大家肯定關心的問題：哪些房更容易被炒房團去庫存？
據不完全統計，目前，江浙滬、合肥、成渝、溫州、長沙、武漢、烏魯木齊、香港澳門等等地方的買房團，都在“攻陷”深圳。
而重點掃貨區域在龍華區、光明區。
察叔總結了下，這兩個區首先是不限購，其次是普遍剛需上車，房價總價段在300-500萬之間，最後炒房團看中的盤，還多是新房，超高層，周圍有地鐵，商場，但沒有配套特別好的學校。
新房，這個很好理解，佣金高。
後面幾點怎麼解釋呢？
像歐神團購的兩個盤，一個卓越珺奕府，雙地鐵盤，48層超高層，周圍都是城中村，另一個鴻榮源尚雲容積率高達7.8，配套學校也是新校區，但有雙地鐵，大商場就在家門口。
（卓越珺奕府沙盤區）
這種房深圳本地人看不上，有限購區更好的選擇。
但對於炒房客來說，一是不限購，二不是學區房，代表它的溢價不會特別離譜。
在教改的大環境下，學區的溢價很容易被增壓掉，對炒房客來說是高危資產。
而地鐵、商場，保障了房子的升值空間。
至於超高層，某種程度上還具有“保值性”。
（圖源歐神小密圈）
所以炒房只需要看板塊，看地鐵，周圍再有個大商場就夠了。
對於粉絲而言，唯一需要關心的問題，就是什麼時候收房拿證，好後續轉手？
這不，就有疑似參與過歐神在廣州老黃埔保利中央公館團購的忠實粉絲提問：為什麼同為“4代住宅”，珺奕府的收房比中央公館更早？
關於歐神的事蹟，察叔盤點過不少，在這就不多說了。
點我回顧：「炒房教父」歐神老黃埔掃貨，是真“忽悠”還是真抄底？
目前，樓市回暖已經是闆闆上釘釘的事。
官方資料顯示，10月份廣州新房成交破10000套，深圳新房成交量達到13100套，創下有史以來的最高峰。
二手房廣州成交了13000套，深圳也突破了8200套，整個市場非常活躍。
進入到11月份，成交也沒有放緩的趨勢，因為樓市太過火爆，還有不少開發商高呼收回折扣。
更有中介直接朋友圈通知：“還在猶豫的客戶刪我好友”。
大家對這波樓市行情怎麼看，會下手買房嗎？
