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法拍房,終於爆了

2024-12-13 11:17:13

  在石榴叔看來,除了新房成交量,二手房掛牌量、成交量和成交價,土地供應量外,法拍房的數量和成交率,也是判斷樓市趨勢的一個重要指標。

  當年就有領導說過,當一座城市法拍房面積,超過城市房產總量的 5% 甚至達到 20% 的時候,就會嚴重衝擊現房交易價格。

  對照資料,法拍房數量水漲船高,很多城市法拍房,已經到了不得不重視的程度。

  01

  根據克而瑞資料,2024 年 1-10 月,全國司法拍賣房產市場掛拍量為 546070 套。

  與 2023 年同期相比,掛牌量同比增長 63.07% ,成交量同比增長 9.85% ,成交金額同比減少 9.58% ,平均成交折扣率同比減少 2.65% 。

  其中住宅用房的佔比最高,達 48.19% ,原因你們都懂。

  2024 年 1-10 月,40 個大中城市,掛拍量較高的城市,是重慶、成都、武漢、鄭州、南寧。

  成交率超過 50% 的城市,只有杭州和溫州。

  流拍率較高的城市分別是蘭州、西寧、太原,均超 90% 。

  細化到住宅用房,資料還能精細化。

  與 2023 年 1-10 月相比,掛拍量同比增長 25.7% ,成交量同比減少 2.08% ,成交均價同比下降 12.57% ,成交金額同比下降11.21% 。

  40 個大中城市,掛拍量較高的是重慶、鄭州、成都、南寧、廣州。

  成交率較高的城市是杭州、溫州、寧波,均超 77% 。

  成交折扣率最高的城市是溫州。

  流拍率較高的城市分別是蘭州、西寧,均超 87% 。

  02

  這些資料,能說明什麼問題?

  首先,法拍房掛牌量越來越多,增速加快明顯,尤其二三四線城市,抗不確定性風險最差。

  當下正在被法拍的房子,多半是兩年前涉案的,這才剛剛進入高峰期,剛剛呀!

  法拍房主要有三個來源,一是斷供產生,二是民間借貸違約產生,三是司法沒收。

  其次,法拍市場今年大家都很謹慎,不僅成交率在下滑,平均成交折扣率也在下降。

  這裡補充說明一下,成交折扣率=法拍成交價/法拍評估價。

  一般情況下,成交折扣率能體現市場冷熱。不少新一線城市的流拍率居然超過 70% 。

  第三,參與法拍的人在減少。

  就拿北京、上海、深圳來說,平均報名人數去年還是 6.92 、 6.34 、 6.2 ,今年就降到 5.53 、 4.55 、 4.45 。

  一方面,剛需沒錢了,另一方面,法拍房很多收房問題,被曝光之後,很多人不敢買了。

  第四,明年法拍房市場很不樂觀。

  據克而瑞不完全統計資料,2024 年前 9 個月掛牌的 31.9 萬套法拍房中,二拍及以上房源約 11.7 萬套,佔比接近四成。

  從折價率方面來看,首拍和“二進宮”成交房源也存在較大差異,為了緩解債務,房產持有人不得不加快房產的處置速度和價值變現速度。

  首次競拍就成交的房源平均折扣率 73% ,“二進宮”成交的房源折價率增至 61% 。

  第五,法拍房對二手房市場定價影響變大。

  當某個區域法拍房達到一定數量,就會對二手房價格產生影響。一線城市交易頻次高,還好一些,會反覆確認。二三四線城市二手房市場冷淡,房主們達成一個默契,就是沒交易就不代表降價,法拍房偏偏是個例外,一砸一個巨坑。

  03

  石榴叔這篇文章,絕對不鼓勵大家去撿漏的。

  表面上看,一套 500 萬的房子,很可能 400 萬就能到手,但便宜是最大的誘惑,也是最大的陷阱。

  網上有不少攻略,多半圍繞房子能否騰退、是否有租賃或其他使用限制、是否有物業水電欠費、稅費誰承擔、學位是否已經被使用。

  這些產調內容聽起來簡單,但實際操作比較複雜,要反覆找法官溝通,找物業和學校瞭解,投入大量的時間和精力。

  找中介的話,也只能信個大半,別太相信網上那些軟文案例,他們不會比你瞭解的多,也不會擔保騰房,還敢收 3-4 個點佣金。

  真要找,合同條款一定要仔仔細細看,尤其是風險兜不兜底。我建議,還是自己先研究。

  關於房地產行業,我不想太多的去發表評論,市場大家也看到了。今天有粉絲還問我,昨天的會議對房地產影響是什麼?有自媒體說明年大放水,房價要大漲。

  我還能說啥?這幫人眼裡,房子就沒跌過,天天都要大漲。

  最後只想提醒大家,當下一定要控制好槓桿,不要讓自己陷入財務危機。

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