作者：餘飛
01
房地產基礎資料仍在調整
12月16日，國家統計局公佈了11月的房地產資料，整體調整的行情趨勢並沒改變，區別只在於跌幅大小而已。
國家統計局披露：
1-11月份，全國房地產開發投資93634億元，同比下降10.4%；其中，住宅投資71190億元，下降10.5%。
來源：國家統計局
房地產開發投資增速反映的是一級市場的拿地與開工情況，這一數值自2022年4月份轉負以來，就一直沒有回過正。
從走勢可以看到，今年房地產開放投資增速跌幅一直在擴大，且5月份開始，再次回到了兩位數下跌。
此資料，與財政部公佈的賣地資料，也能對得上。
全國賣地收入，自2021年見頂之後，已經兩連跌，2023年只有57996億元，相較於高點時期，下跌了33.38%，相較於2022年下跌了13.2%。
製圖：城市財經；資料：財政部
而財政部12月16日公佈的資料顯示，今年前11個月國有土地使用權出讓收入32626億元，同比下降22.4%。 去年預估在3.6萬億左右。
跌幅比去年擴大了。
國家統計局披露：
1-11月份，新建商品房銷售面積86118萬平方米，同比下降14.3%，其中住宅銷售面積下降16.0%。新建商品房銷售額85125億元，下降19.2%，其中住宅銷售額下降20.0%。
來源：國家統計局
結合之前公佈的前10個月的資料，可以計算出11月份單月的商品房銷售面積是8188萬平方米，銷售額8270億元。
這兩個數值相較於去年同期，均略微增長。去年11月份全國商品房單月銷售面積7930.17萬平方米，銷售額8156.94億元。
與今年10月份相比，也略有增長。
但相比於其他月份，則顯得很普通，仍是在調整狀態的資料。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
2024年還剩最後一個月，全年商品房銷售面積與銷售額將從去年的“雙11”跌至“雙9”。
分大區域來看，東部、中部、西部、東北的房地產開發投資、商品房銷售面積、商品房銷售額，也仍在下跌中。
來源：國家統計局
02
這8個城市，房價跌不動了？
從房價角度來看，11月份70個大中城市中，中心城市有了不錯表現。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
媒體對上述資料的統一報道表述是：
商品住宅銷售價格環比上漲城市個數增加，一線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲，二三線城市環比降幅均收窄；各線城市同比降幅今年以來首次均收窄。
非常積極向上的表述。
從資料來看，新房環比上漲的城市達到了17個，4個持平，49個下跌。上漲數量的確創下了一年來新高。
二手房環比上漲城市數量也一樣，達到了10個，2個持平，58個下跌。
從上面還可以看到，新房與二手房環比同時上漲的城市有8個，分別是：
杭州、深圳、上海、廈門、重慶、天津、寧波、成都。
這8個城市新房與二手房價格齊漲背後，是成交量的上攻。
杭州：
新房和二手房價格環比均領漲全國的杭州，二手房成交量創20個月新高。
杭州貝殼研究院資料顯示，11月，杭州市區（含富陽、臨安）共成交二手房10429套，環比10月的9120套增長14.4%，同比去年11月的8801套上漲18.5%。
資料來源：杭州貝殼研究院
深圳：
樂有家資料顯示， 深圳一手住宅認購量9986套，雖然環比下跌2成，但仍屬於在10000套的高位水平波動。
來源：每日樓市早讀
二手房方面，10月份深圳二手住宅網籤套數6118套，是9月份3191套的1.9倍。
11月份，深圳二手住宅網籤7125套，環比上漲16.5%，成為近4年的最高點，甚至超過參考價政策出臺前。
據上海中原地產資料顯示，2024年11月上海二手住宅成交2.43萬套，環比增加10.28%，同比增加72.89%。這一數值創下2021年7月以來的交易月度新高。
11月，成都新房成交11401套，環比上漲56.8%，創下年內新高；二手房成交量達26219套，為2023年4月以來最高值，11月累計成交37620套。
廈門：
廈門11月的二手房成交量達到了2389套，環比上漲21%，創下了今年的最高值。
寧波：
市六區商品住宅：成交2031套，連續第二個月站上2000套關口，但較10月份減少638套、環比降幅約24%，同比去年11月則上升約66%。
市六區二手住房：成交4074套，也是連續第二個月超4000套，較10月份減少96套、環比微降2.3%，同比增幅約33%。
來源：寧波樓市報道
天津11月份二手房網籤量14166套，年內第二高，相比於之前的月份，有了明顯起勢。
重慶中心城區11月份二手房成交量9713套， 並不是特別突出，但相比於9月和10月份，明顯抬頭。
那麼，關鍵問題來了，多箇中心城市新房與二手房價格築底反彈，是否意味著房價已經跌不動了？
尚未可知。畢竟，不能以一兩個月的資料來做判斷依據，還是得繼續觀察，因為房價轉向的底層邏輯是經濟和就業。
目前仍屬於階段性震盪，並沒有構成真正上漲的基座和動力。
03
房價預判
恰如我之前所說，北上廣深房地產行情早晚會轉變，但節點不好預測。
公眾號地產總裁內參最近提出了一個觀點，說房地產回溫，需要闖過四關：
第一關：即926救市後，看11月能否挺住，這是回穩第一關！
第二關：回穩第二關是“明年小陽春”能否實現？
第三關：回穩第三關是2025年100萬套城中村改造和危樓改造以及國家下場收儲收購落地，是否能按時按量落實完成？
第四關：回穩第四關，中國老百姓的就業、收入和經濟預期是否在2025年能有邊際性改善。
目前才闖過第一關，後面還有三關要闖。
其實，最關鍵的就是第四關。
這也是我不斷強調的， 收入是就業的函式，就業是經濟的函式。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意願入場。
所以，現在仍可以繼續觀望，讓子彈繼續飛。
前兩天召開的年末重要會議上，官方在針對樓市的表述上，有了新提法：
持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，推動構建房地產發展新模式。大力實施城市更新。
“持續用力”四個字，首次出現，這是一個全新表述。
這四個字，釋放了中央穩定樓市的強烈決心，同時也表明當前的樓市壓力依舊非常大，要不然何以仍要持續發力。
一線城市目前有企穩趨勢，但弱二線和三四線調整仍在繼續。國家統計局披露的11月份資料，商品房成交面積和成交額全國整體依舊在調整。
所以，還是得以觀後效，畢竟當下一線城市的起勢，並不是經濟和就業資料帶動的，更多的是情緒調動。
所以，本號對於後市一二三四線城市的判斷是：
第一，後續我們的經濟、就業形勢在如今的各種貨幣、財政增量政策加持下，如果築底回穩，市場信心可能起來，否則還是躲不過藥效頂多維持三個月的慣例。
第二，等這一輪調整結束之後，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑藉炒房賺快錢的時代，不存在了。
第三，全國分化、區域分化、城市分化。
未來的房地產市場，會是一個極度碎片化的市場。不僅全國範圍內分化嚴重，區域分化、城市內部分化同樣嚴重。
畢竟，中國人口紅利已經終結，而大多數城市海量的庫存現狀也擺在這裡。
這便意味著，這一波調整之後，我們的房價會類似於日本。
幾個核心城市群中的核心城市（一線與部分強二線城市），價格在通脹和需求作用下，繼續上漲。其他大多數城市，會在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴重，產業羸弱的城市，房價白菜化。
核心城市，核心區與郊區，會有同樣的分化。
