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最近在海南調研，沿著東線、中線走了一圈兒。
如果你對海南封關、市場現狀和這趟調研實況感興趣，掃碼進我的社群，我把這次《全海南調研報告》統統免費發給大家！
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2025年，房價跌哭的全國二手房房東，要更難了！
如果要找一個地方，最能反應國民經濟消費情緒表的，那一定是海南，尤其是冬季的海南。
海南這一趟看下來，可以明確兩個問題：
1、2025年，全國新房、二手房，將全面陷入互害模式！
過去新房二手房是同命的，你好我也好，你差我也好不到哪去。
2021年下半年，隨著房企暴雷，交付安全感流失，很多城市二手房成交量開始追上、甚至超過新房；
而現在，大家都跌的差不多了，新房又用高增碾壓，二手房被碾壓得毫無招架之力。
2、會不會再降X0%？！
網上吵的很激烈，有說保守了吧，某報告說至少要X5%；
還有反對的，認為房價已經築底，任何說跌的都是唱空。
要我說，二手房先放一邊，起碼新房已經明牌了。
前幾天，湖南衡陽官宣，自2025年1月1日起，實行商品房銷售按套內面積計價！
這是第一例。
今年5月、9月，廣東肇慶和湖南湘潭先後官宣，允許套內計價宣傳，還只停留在宣傳層面。
這政策陸續鋪開，舊規房新房直接暗調20%。
聰明的房企，已提前在年尾放低姿態，放價放量搶買房人了。
更狠、更聰明的專案，開始超20%絕地反擊！
套內計價，過去提過好多次，每次提到，大家不過吐槽一句，羊毛出在羊身上。
一套房子建面100平，2萬一平，你得花200萬；按照套內75平算，直接2萬6一平賣，那不照樣得花200萬？
按照過去思路，沒毛病。
但現在不一樣了。
這啥行情啊，誰敢漲價啊？猛漲價是死路一條。
現在咋幹？
原來一套房建面100，套內75，單價2萬；
現在一套房建面還是100，套內100，單價1萬8；
這啥概念？（摺合套內75平，單價1.8*0.75=1.35萬）
套內多25平，單價還降2000，同面積算直接降6000+。
還有更狠的：
套內+新規高贈送，公攤直接幹成負的，贈送面積高達47%！
啥玩意兒？
你買100平送你47平，花100平的錢，住147平的房。
就比如我在三亞看到的這種：
灰色贈送面積，三個花池、三個大陽臺，其中一個陽臺+花池直接相當於一個臥室。
還有這種：
南側西側L型超級大陽臺，西側陽光房，西北側臥室基本都是贈送。
建面130平，套內160+，實際建面190+，贈送45-47%。
不止海南，這種產品，在今年6月開始，在深圳、廣州、杭州、鄭州等城市鋪開，所有新拿地樓盤都在做。
比如這種：
過去得房率75%，現在85%、95%、100%、110%、甚至最高145%。
關鍵價格還沒咋漲，有的微漲，有的跟原產品同價，有的還降價。
即便價格不變，從實得面積計價看，也妥妥降30-40%！
你得房率只有75%、又是老產品、戶型又差、裝置又老，你不再降30-40%，你咋賣？賣給誰？
日本也出現過這種情況。
1981年6月1日，日本修訂了建築新規，這之前，要求房屋耐震級別在5級地震；修改後，要求必須承受住6-7級地震，按照2年建造週期，新規房屋建成在1983年。
從那之後，一直到現在，83年前後的日本房子，完全兩片天地、兩種宿命。
即便是在如今大牛市場週期裡的東京、大阪，83年後的新規房依然能漲不少，而且流通性不成問題；但83年前的舊規房，完全漲不動、還萬人嫌。
國內的高贈新規房和舊規房以2024-2025為分界線，跟日本的83年前後一樣，
從此之後，完全兩種宿命！
1、二手房，被新房直接扼喉式幹趴下！
今年新產品佔比不到10%，明年所有新樓盤出來，覆蓋率至少達到50%以上。
到那時候，二手房房東們，大逃殺的機會，就真不多了！
2、二手房內部互殺，拼的你死我活！
——天量貨量擠壓互殺！
有人說，最近北京、上海二手房掛牌量開始變少了，沒有年初多了。
真相是，要麼割肉離場了，要麼斷供法拍了。
重慶，二手房掛牌量飆升至30萬套；
瀋陽，超過20萬套；
天津，已達19.5萬套；
蘇州，已達17.3萬套；
杭州，接近16萬套；
都想拋，越往後拖越難逃！
——房東出逃，不要命式砸盤互殺，房價殺回2015年！
根據中原資料：
上海，累計跌幅約29.6%，房價跌至2016年3月的水平；
廣州，累計跌幅約29.4%，跌至2017年4月的水平；
北京，跌幅約29.3%，跌至2016年8月；
深圳，跌幅約38.6%，跌至2016年7月；
香港，跌幅約27.9%，跌至2015年2月；
3、巨量法拍房，拼命擠壓二手房！
今年前三季度，全國掛牌法拍房57.5萬套，成交只有12萬套。
有朋友，因為二手房跌的太猛、賠的太多，他實在賣不掉又不想繼續貼錢，就斷供了，但現在斷供幾個月了，銀行除了反覆催依然沒法拍……
跌的太兇--賣不掉--斷供--銀行也不想要--法拍已經多得拍不動了，人家還要你房子幹啥？
4、幾乎所有政策，都在傾向新房、拋棄二手房！
沒辦法，救新房救得是整個產業鏈，救的是他們自己；
而二手房背後，只是一個個中產房東，而已……
換句話說，二手房房東們，已經被高層策略性拋棄了。
可憐崩潰的房東們啊，終究成了棄子！
2025年一定是極其複雜的一年，對普通來說也是最難、最關鍵的一年。
形勢變化莫測，每一個變動，都可能影響我們每一個人的決策。
我也在持續調研，看看國內市場變化、走走國外。
這一次，我花了一週時間，逆著去年路線，五指山--崖州--三亞--清水灣--陵水--萬寧--海口，走了一圈兒看了一圈兒，短短一年時間，海南已經完全不一樣了！
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中文網際網路上，真話嘴替正在消失，我們要做的，就是看清形勢，別讓自己成為那個代價！
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另外，下週四（12月26日）晚19:00，我準備了一場直播，一起聊聊，時隔一年，天翻地覆的海南和三亞！
