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長沙大唐印象二手房買房忠告

2024-01-28 09:58:39

“保交付”成為房地產行業的重要命題,新樓盤交付就像拆盲盒。

而樓市走低後,大量二手房也在掛牌求購,這時二手房買賣就會有撿漏機會,二手房看得見摸得著,可以弄清楚小區的實際居住環境與房屋質量到底如何,當然沒有百分之百的“好”樓盤,所以我們應該平衡樓盤的“不利”與“有利”因素,持最好的心態,找到適合自己的房子。

本期盤點剛需盤——大唐印象。

省府南大託板塊地鐵次新房

不利因素梳理:

1)屬於城市遠郊區,距離市中心比較遠,遠郊區房子不抗跌、通勤時間長

大唐印象屬於南城大託板塊,長沙繞城高速以南,距離長沙市中心約12公里,屬於城市遠郊區的範疇了;距離最近的大型商圈為城南德思勤商圈約6公里,自駕需要20分鐘,而作為遠城區的房子是有很多方面需要多加思考:

遠郊區配套落地是短板——相比主城區來說,人口密度要小很多,但是交通、教育、商業與醫療配套是圍繞人口分配的,這樣人口密度少的遠郊配套落地會很慢;

遠郊區的房子不抗跌——遠郊區經濟發展緩慢、人口流入少,房子市場需求比較低,房子流動性比較差,就會出現越住越貶值;

潛在生活成本高——尤其是工作在市區的人,距離遙遠,上班通勤時間極長,遇上堵車,路上花費1-2個小時是常態,通勤時間也是成本。

2) 自交付開始後就問題不斷,被業主投訴和媒體報道,房屋質量一般

大唐印象一直是城南一個“問題百出”、“麻煩不斷”的小區,以下簡單羅列一下:

① 二期御府交房質量堪憂,業主心憂難寐,小區內虛假綠化,開發商為了應付檢查,在跑道上、水泥地上直接鋪草皮;

② 大唐印象一名業主裝修時發現,橫樑和樓板的強度非常差,承重梁強度未達標;

③ 大唐印象3期精裝房交房質量差,存在房屋漏水、牆壁起毛等各種問題,整改將近1年仍未到位,且車庫地面嚴重漏水,車庫牆面、天花板嚴重發黴。

小區交付,虛假綠化


承重梁強度未達標

車庫地面嚴重漏水

現在在問政湖南平臺,關於大唐印象的相關投訴,多達150餘條,基本是都是跟房屋質量問題有關,所以計劃購買該小區的潛在業主,還需多走訪和考察,儘量做到心理有數。

3) 小區內自私業主們私改亂建、違規違建問題比較多,影響房屋安全,物業不作為,進入長沙2023年第三季度物業服務企業 “重點監管”名單

大唐印象小區違規私改私建現象嚴重比較嚴重,例如別墅區自私的業主侵佔公共綠地擴建花園與庭院、私自搭設大門、私改私建的車庫等等,一直到三期有業主佔用架空層進行封窗、甚至還有業主將自家一樓地板打洞,修建樓梯通往架空層、頂樓業主搭建陽光房等等,主要還是由於最開始違建沒有得到有效遏制,大家看到有人搞都開始了,違建現象越來越多。

與此同時,大唐地產從2022年開始出現危機,業績下滑、評級撤銷、股權凍結等等,存在諸多經營風險,這也間接加劇了物業公司的不作為,新房交接時承接查驗工作不到位,導致多種遺留問題未解決,影響業主居住及部分問題存在安全隱患,業主反映問題長時間無回應或消極處理。

有利因素梳理:

1)臨近地鐵1號與城鐵站,附近多條城市主幹道,出行便利

大唐印象距離地鐵1號線大託站僅500米,步行10分鐘即可到達,可依靠地鐵出行達到市中心各個商務商圈;附近還有城鐵站先鋒站,方便快捷出行長株潭城市圈;小區周邊有芙蓉南路、繞城高速等多條主幹線,自駕出行便利;但附近公交線路偏少,僅有259路、125路、209路、230路、370路與802路,輻射範圍有限。

商業配套方面,小區距離鑫悅匯大約800多米,步行10分鐘,有麥德龍大型超市等商業業態,附近還有奧特萊斯與中信廣場環宇城,滿足業主生活購物消費需求。

2)對口配套小學為湘府英才益清小學,小升初一二類指標也很不錯

大唐印象對口小學為湘府英才益清小學,湘府英才小學是退出仰天湖教育集團之後,憑藉著過硬的教育教學質量,一路發展成為了最受長沙家長歡迎的名小之一,而湘府英才益清小學完全有由湘府英才小學託管,是湘府英才最早的一所分校,期待學校能發展的越來越好。

2023年小學微機派位主要的學校是長郡外國語28、附中雙語樹人21、長郡湘府9、中雅培粹南校區6、一中城南2。

同時,今年下半年,長沙“四大名校”之一的長郡中學新校區落地南城,是長郡正式開啟“一校兩址”新時代的標誌性動作,但目前暫未實質性動作。

3)長沙南中心“歸位”,坐享遠期城市配套紅利

2022年底,長沙市自然資源和規劃局釋出長沙南中心、北中心規劃範圍和規劃內容,並面向全球徵集符合長沙發展實際,兼具創意性、未來性以及可操作性的發展戰略和規劃方案,目前長沙大託鋪機場基本完成搬遷,長沙南城限高解除,迎來開發好時機,未來解放垸-大託區,是南部融城“極核”,未來將打造成為國際高階商務區、生態宜居典範區,坐享遠期城市發展配套紅利。

目前大唐印象掛牌房源量約72套,小高層房源掛牌價格約12000元/平方米,戶型集中105~124㎡三、四房,同時樓棟採取“板樓設計”,所以戶型優勢比較明顯,其戶型方正、南北通透等等,還是非常不錯的,對於剛需客戶來說,總價約120~140萬,首付預計需要35萬~45萬。

綜合來看,大唐印象屬於城南遠郊區樓盤,適合看重地鐵與學校的城南上班工作的剛需自住客戶。

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