作 者丨張敏
編 輯丨張星
圖 源丨圖蟲
隨著城市房地產融資協調機制的建立，對房地產融資的管理正進入一個愈加精細化的時代。
近日，住建部、金融監管總局印發《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，針對建立城市房地產融資協調機制、篩選確定支援物件、滿足合理融資需求、做好融資保障工作等做出部署。
1月26日，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會指出，針對當前部分房地產專案融資難題，各地要以專案為物件，抓緊研究提出可以給予融資支援的房地產專案名單，協調本行政區域內金融機構發放貸款，精準有效支援合理融資需求。信貸資金要確保封閉執行、合規使用，堅決防止挪用。省級層面要跟蹤監測落實情況，加強督促指導。國家層面將建立城市房地產融資協調機制專案資訊平臺，實行周排程、月通報。
這也被認為是近期房地產領域最為重磅的一項政策措施。
近兩年來，流動性不足是房地產業面臨的主要困擾。除市場銷售不佳外，融資端無法實現供需雙方的精準對接，也是重要原因。
分析人士認為，城市房地產融資協調機制的建立，意味著房地產融資管理邏輯正發生變化，精細化和制度化將是趨勢。這既是解決現階段房地產問題的手段，也將成為長效機制的重要部分。
依據“白名單”發放貸款
對於房地產融資政策的強化，早在2023年10月就初現端倪。
2023年10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行。會議指出，促進金融與房地產良性迴圈，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。
2023年11月，監管部門先後召集代表房企、金融機構座談會，調研瞭解行業風險化解和高質量發展的主要金融需求。其中，證監會於11月19日表示，堅持“一司一策”化解大型房企債券違約風險。
2023年12月召開的中央經濟工作會議指出，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。
監管部門密集表態的背景在於，房地產業風險持續蔓延，融資端卻難以做到精準對接，一些穩健型房企也開始面臨流動性壓力。2023年11月，在金融部門和行業主管部門聯合召開代表性房地產企業座談會，與會企業主要為萬科、保利、華潤、中海、龍湖、金地等穩健性房企。
廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示，從2022年的“三支箭”到“金融16條”，再到2023年底監管部門的密集表態，體現出監管層對房地產融資比較重視，但落實效果不佳。他認為，主要原因在於銀行對風險擔憂比較大，對房企的信任度比較低。
因此，解決問題的辦法開始轉向協調機制，即透過城市房地產融資協調機制推送合格的貸款專案，金融機構對合格的專案兌現投放融資。
根據中國建設報的訊息，住建部抓機制落實力度大，本月底前，第一批專案名單落地後即可爭取貸款。
也即，金融機構將依據“白名單”來發放貸款。
中指研究院企業研究總監劉水向21世紀經濟報道表示，我國房地產開發經營基本採用專案公司制，集團風險與專案風險有差別。指導商業金融機構區分集團風險與專案風險，淡化集團情況，重點根據專案資金狀況，對於不同狀況的專案分類支援，是較為可行的辦法，也體現出更加精細的融資管理思路。
這種思路還體現在對經營性物業貸款的管理中。1月24日，央行和金融監管總局聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，細化了商業銀行經營性貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求。
前述《通知》還明確，“2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用於償還該企業及其集團控股公司（含並表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。”分析人士指出，按此規定，房企可以進一步盤活存量資產，透過經營性物業貸款改善自身流動性，最佳化債務結構，降低短期償債壓力。
有望制度化執行
融資與銷售，是房地產企業的主要資金來源。近期隨著市場的深度調整，這兩項來源均受到一定影響。
根據國家統計局的資料，2023年房地產開發企業到位資金12.7萬億元，同比下降13.6%。其中，來自銷售端的定金及預收款、個人按揭貸款，降幅分別為11.9%、9.1%；在融資端，國內貸款、自籌資金分別下降9.9%和19.1%。
分析人士指出，在市場信心尚未完全恢復、銷售復甦尚待時日的情況下，融資環境的改善，有望緩解行業面臨的短期流動性壓力。
從中長期來看，以城市房地產融資協調機制代表的精細化管理，則有望成為未來房地產融資管理中的常態。
一位房地產資深從業者向21世紀經濟報道表示，按照程式，金融機構向房地產專案發放貸款時，會經過一系列的稽核。但在過去，這種稽核通常並不嚴格，只要有母公司擔保，專案公司便很容易獲得貸款。
“母公司的背書很重要。”該人士說，在很長一段時間裡，規模效應對融資起著決定性作用。銷售規模靠前的大型房企，以及區域市場佔有率較高的房企，旗下專案更容易獲得融資。
但近年來，房地產市場進入調整期，一些大型房企出現債務違約，並帶來一定的金融風險。出於控制風險的考量，金融機構大幅縮減房地產貸款。如今，在發放專案貸款時，母公司的背書仍然重要，但考量標準更突出“所有制性質”，相比於民營房企，被認為“更穩健、償債能力更強”的國央企更容易獲得融資。
該人士表示，在發放貸款中，無論是過去以企業規模為考量，還是如今根據企業所有制性質進行考量，都有粗放的一面。隨著市場紅利減退，房地產業告別高速增長的“黃金時代”，市場參與者、產品業態都趨於多元化，因此也需要新的評價體系。
在1月26日的城市房地產融資協調機制部署會上，住建部強調，地級及以上城市人民政府要切實發揮牽頭協調作用，並充分賦予城市房地產調控自主權。住建部還要求各地以專案為物件，抓緊研究提出可以給予融資支援的房地產專案名單。
分析人士認為，這種調整更符合房地產企業的運營特點，也適合當下的實際。一方面，房地產的區域分化特徵更加明顯，應因地制宜，賦予地方政府更多自主權。另一方面，專案公司制的特點也決定了，專案自身的品質應是發放貸款的主要考量因素，不應受母公司資金狀況的過多影響。
中部某城市的一位房企人士向21世紀經濟報道表示，目前尚未收到政府部門關於“白名單”專案的申報要求，但在此前的保交樓、紓困資金髮放等工作中，政府部門已經掌握了所在城市的專案基本狀況。考慮到這一點，名單的出爐並非難事。
該人士還表示，從近兩年與政府部門的溝通來看，對資金的精細化管理將成為常態，也有望變得制度化。這不僅體現在融資環節，還包括在資金使用的全流程中。
受訪的行業專家也認為，作為“促進金融與房地產良性迴圈”的重要部分，對房地產融資的精細化、制度化管理，有望成為一項長期政策。
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本期編輯 鍾海玲 實習生 譚雅涵
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