作者：餘飛
01
蘇州樓市尷尬了
蘇州樓市正上演尷尬一幕。
1月31日，蘇州出招：不再對購房資格進行審查，也不再限面積和套數。
這意味著，蘇州直接梭哈，全面解除了限購。
最近2年來，蘇州先是縮小了限購範圍（縮減到市內六區），然後縮短了社保年限（降低為6個月），去年9月又在全域取消了120平方米以上住宅的限購。
然而，徹底脫光之後，引發了一場降價套現離場狂歡。
據財聯社披露：
1月31日上午11時，諸葛找房網站顯示，蘇州市24小時內有1245套房源降價，107套房源漲價。同一時間，姑蘇區有48798套有效二手房源，24小時內158套房源降價，24套房源漲價，降價金額多為數萬元、十餘萬元，有三套高總價房源大幅度降價，分別降價170萬元、92萬元和70萬元。
一天之內千套二手房下調掛牌價，意圖非常明顯，說明大家已經活明白了。
無論是炒房客，還是置換客，都在抓住每一次救市的最佳契機，降價解套離場。此時不降價，更待何時。畢竟這一輪樓市調整週期，征途漫漫。
於是，我們看到，過去兩年來，各城市的二手房掛牌量不斷創新高。
比如蘇州，諸葛找房資料顯示，截至2024年1月30日，當地二手房掛牌量突破22萬套。
深圳的二手房掛牌量，同樣創歷史新高。
武漢、杭州、重慶的二手房掛牌量都在20萬套以上。
至於上海，上海中原說有41萬套二手房掛牌量，易居研究院的資料是20多萬套。
02
市場信心缺失
這種現狀背後，是市場信心嚴重不足，其實，這種信心走勢，
股市已經表現得一覽無遺。
大家的預期都是跌，此時不落袋為安或者割肉離場，往後可能損失得更大。
2022年，中國的商品房銷售面積和銷售已經從“雙18”調整至“雙13”，即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調整至13億平方米、13萬億元左右。
2023年繼續跌至“雙11”，即商品房銷售面積跌至11.17億平方米，銷售額跌至11.66萬億元，跌至“雙11”。
這並不是底。
2024開年的資料，機構已經披露。
克而瑞披露：
第一，2024年1月，TOP100房企僅實現銷售操盤金額2350.6億元，同比降低34.2%，環比降低47.9%，單月業績規模創近年新低。
第二，1月一線城市新房總成交面積為152萬平方米，同比、環比分別下降22%和38%。
第三，二三線城市新房共成交737萬平方米，環比下降44%，同比降18%。
房價方面，緯房研究院披露：
第一，一線城市房價全線下跌。
過去一年，上海房價跌幅最大，下跌了10.34%，其次是廣州、北京、深圳。
從一線城市各區域來看，
同樣也是全線下跌。
過去一年的資料來看，廣州的增城、黃埔、南沙，上海的閔行、靜安、黃浦、普陀、楊浦、寶山，跌幅都在兩位數。
第二，二線城市，全線下跌。
過去一年，曾經領漲全國的東莞，如今領跌，累計跌幅16.98%
。此外，南通、寧波、南京、鄭州、南昌、武漢、杭州
、瀋陽、昆明、大連，跌幅都在兩位數。
第三，三線城市全線下跌。
第四，四線城市全線下跌。
還是我之前那句話，跌勢根本停不下來，
沒有最低，只有更低。這輪調整週期，不知何時會結束，不過參考日本來看，
征途的確漫漫。
所以，本號在文章中多次強調過，對於房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，往後房價回撥是必然選項。
深圳的房價已經從8萬+跌至6萬+，南京的房價已經跌至3字頭，太原的房價已經跌破萬元。
各城市回撥方向一致，區別只在於，下調速度快和慢。經濟、產業、工業實力強，下調慢一些，其餘下調快一些。
原因在於：
第一，供大於求的基本面，仍在持續。
全國房地產供大於求，管理層已經透過“中國房地產供需關係發生重大變化”的表態中已經定調。
當下除了少數城市的住房供小於求外，大多數城市包括大多數二線城市的住房均供大於求。
第二，全國人口負增長加速。
1月17日，國家統計局披露了最新人口資料。
2023年年末全國人口（包括31個省、自治區、直轄市和現役軍人的人口，不包括居住在31個省、自治區、直轄市的港澳臺居民和外籍人員）140967萬人，比上年末減少208萬人。
人口已經二連跌，反映在各城市身上，必定是人口下跌的城市數量不斷擴大。
人口減少，意味著需求減少。目前，公佈2023年常住人口資料的重慶、廣西、甘肅，均在減少，重慶減少了21.91萬人，廣西減少了20萬人，甘肅減少了27萬人。
第三，保障房、商品房雙軌制時代已經到來，意味著房屋供應會進入新一輪井噴週期，而商品房的需求量則會繼續下行。
未來保障房會分流掉商品房市場一半以上的需求。
這也是本號多次強調，往後的商品房市場需求會進一步減弱。
而且，保障房是政府主導，供應量在未來幾年會呈井噴狀。你覺得房子還會少嗎？
03
買房賣房建議
漫漫回撥路中，對於大多數人來說，如果不著急購房，或者資金壓力偏大，完全可以等待
。
至於炒房投資，
完全不要再想這回事。
總的來說，本號的買房賣房建議有三條
：
第一，人口通縮加速，城市化速度放緩，樓市的黃金時代已經結束。高位站崗的炒房客，能現在賣掉的，不要拖，越拖虧損越大。
已經賺到甜頭的炒房客，應該見好就收，否則當初憑運氣、搭乘時代紅利賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。
第二，至於只有一套房的中產家庭，未來要做的，是盡一切可能降低剛性債務，收縮家庭的債務表。畢竟，不確定性是
如今最大的確定性。
第三，對於有自住、小孩上學、結婚需求的硬剛需來說，挑到好的房子，如果收入能夠負擔得起，可以買。沒有硬需求的人，不用急。
