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近日，多家上市房企披露2023年業績預告，根據iFinD資料統計，截至2024年2月4日，已有61家房企公佈業績預告，僅25家企業預計全年盈利，其中，10家房企雖然盈利，但淨利潤同比跌幅在34%至87%；另外36家預計全年虧損，也就是說，2023年約6成上市房企為虧損狀態。
資料來源：iFinD，鈦媒體APP製圖
近兩年地產行業的深度調整，告別過去的高速增長後，房企虧損則成為當下常態。這一現象已經持續許久，自2021年以來，房地產行業整體利潤增速出現負增長，2022年規模房企整體淨利潤首次出現淨虧損。如今看來，過去的2023年，房企賺錢處境似乎更加嚴峻。
（1）虧損規模遠大於盈利規模
在已公佈的61家房企中，25家盈利的房企合計淨利潤304.76億元至348.08億元，36家虧損房企總預虧損額約545.38億元到734.65億元。也就是說，2023年虧損房企數量和虧損力度都比較大，即使盈利的房企利潤空間也在大幅縮減。
比如，2023年唯一一家銷售額超過4000億元的房企保利，其淨利潤為120.37億元，同比減少了34.42%，對此，保利發展表示，公司相關利潤指標同比下降，主要是由於專案結轉毛利率下降，以及公司結合當前市場情況擬對部分專案計提資產減值準備。
作為國內龍頭房企，在樓市調整下，不僅歸母淨利潤連年下滑，還出現了自2018年以來首次季度虧損的情況。據2023年三季報顯示，2023年前三季度仍保持營收與淨利潤的正向增長，實現營收1925.55億元，同比增長23.09%，歸母淨利潤132.93億元，同比增長1.33%。由此推算，保利發展是在第四季度出現了12.56億元的虧損。
（2）15家房企首虧，最高虧損達90億元
在36家預告2023年淨利潤虧損的企業中，綠地控股、中交地產、京投發展、金融街、冠城大通等在內的15家房企為近年來首次虧損。
此外，ST世茂、華僑城A、華夏幸福、金科股份、首開控股、綠地控股6家房企預告淨利潤最大虧損均超50億元，其中，綠地控股預計2023年淨虧損達70-90億元，成為當前已公佈業績預告中虧損規模最大的房企。
1月30日，綠地控股釋出業績預告稱，公司實現營業收入約3600億元，預計2023年淨虧損70億元至90億元，與上年同期相比，將出現虧損，預計2023年年度實現歸屬母公司所有者的扣除非經常性損益後的淨虧損為94億元至74億元。而在2022年，綠地控股仍錄得歸屬母公司所有者的淨利潤為10.1億元；歸屬母公司所有者的扣除非經常性損益的淨利潤18.52億元。
綠地控股稱，報告期內業績虧損是受制於行業低迷等客觀因素，主要原因包括：第一，房地產市場持續下滑，導致資產價格下跌。基於謹慎性原則，公司擬計提資產減值準備110億元至130億元，這是導致其2023年度歸屬母公司所有者的淨利潤髮生虧損的核心原因。第二，房地產行業及基建等關聯行業深陷低迷，持續三年的行業困難未得到有效改觀，導致企業營業收入同比下降，房地產結算毛利率也同比下行，業績持續承壓。
（3）毛利率下滑和資產減值損失是虧損主要原因
多數房企虧損主要受結轉收入下降、專案毛利率低以及計提存貨跌價準備等。
中指研究院企業研究總監劉水對鈦媒體APP表示，近兩年市場超預期下行，對銷售毛利率形成較大壓力，毛利率下滑導致期內營業利潤同比下降，短期內房企結轉業績承壓。
他還表示，資產減值損失對當期利潤水平也造成了顯著影響。2023年市場仍在探底中，售價回升為時尚早，特別是部分房企投資擁有部分位於三、四線城市、非核心地段、非改善類需求的專案，部分房企在土地市場旺盛時期購買的土地成本偏高，這部分資產在當前的市場下可能造成實質性虧損，企業不得不計提相應減值準備。部分中小房企則受可結轉資源較少、轉型業務仍在培育期等因素影響，盈利表現不佳。
（4）8家房企預計扭虧為盈
在預計盈利的25家房企中，7家預計業績同比增長：粵宏遠A、津濱發展、沙河股份、建發股份、順發恆業、福瑞達和京基智農；10家預計業績同比下降：保利發展、海南高速、海南機場、金地集團、香江控股、華聯控股、廣宇集團、南山控股、萬業企業、合肥城建；8家預計全年扭虧為盈：鳳凰股份、*ST同達、北辰實業、萊茵體育、城建發展、榮盛發展、津投城開、*ST新聯。
其中，建發預計2023年度實現歸屬母公司所有者的淨利潤為118億元到142億元，與上年同期相比，將增加約55億元到79億元，同比增加約88%到126%。建發稱，增幅較大的主要原因是2023年3季度將紅星美凱龍家居集團股份有限公司納入公司合併報表，確認重組受益所致。
對於後期行業能否轉虧為盈，克而瑞認為，目前市場仍在築底盤整、負面出清的過程中，疊加低毛利銷售資源仍在逐步進入竣工交付，房企盈利將持續承壓。從部分頭部房企預判來看，形勢並不明朗。
但也有部分業內人士認為，當前需求端政策利好還在逐步釋放，尤其是近期廣州、上海等樓市政策進一步放鬆，雖然政策效果還有待檢驗，但相信房地產市場會逐步走向穩定。隨著市場企穩，部分上市房企利潤虧損的情況也會有所好轉。
主要由於當前行業利潤觸底是市場由上行轉而急速下行的結果。因盲目投資帶來的虧損仍可能惡化部分上市房企的利潤表，並非市場回暖能夠彌補；而另外一部分房企，則受益於“高能級、高信用、高品質”模式，銷售額增速較快，竣工結轉順暢，仍有可能率先修復利潤表。
中信證券表示，中期而言，存貨跌價準備仍是利潤表的嚴峻挑戰，年度龍頭房企的報表盈利情況可能下降。但公司業績只是歷史問題的表現，翻越信用分水嶺之後，企業拿地和銷售都將大為改善。不僅將迎來更加緩和的競爭格局，還贏得充足時間消化存量問題，企業拿地增量資產的質量也並不低。（本文首發於鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
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