作者：餘飛
01
瘋狂救房企
三年時間，房地產市場滄海桑田。
管理層對待房企的態度，也在這種環境轉變中發生了180度大轉彎。從曾經的“三道”紅線，到2022年的“三支箭”，如今的“三個不低於”，從打壓到救援。
所謂針對房企的三道紅線，也即：
1、扣除預收賬款後的資產負債率大於70％，2、淨負債率大於100％，3、現金短債比小於1倍。
所謂“三支箭”，也即：
第一支箭：信貸支援。去年11月23日，國有六大行與多家房地產企業簽署戰略合作協議，為其提供意向性綜合授信額度超過1.2萬億元，涵蓋房地產開發貸款、併購貸款、債券投資等多元化融資服務。
第二支箭，債券融資支援。去年11月末，官方放鬆了房企的債券融資通道。
第三支箭，股權融資支援。去年11月末，證監會發布檔案，恢復涉房上市公司併購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資。
所謂“三個不低於”，也即：
1、各家銀行自身房地產貸款增速不低於平均房地產貸款增速；2、對非國有房企對公貸款增速不低於本行房地產增速；3、對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速。
這還遠遠不夠，去年年末監管機構向50家房企發放了融資“白名單”，相當於免死金牌。
今年1月26日，住建部放出風聲，要給房地產融資支援專案“白名單”。
2月9日，官方公佈了訊息：
目前已經有26個省、170個城市建立了房地產融資協調機制，第一批房地產專案融資“白名單”已推送給商業銀行，共涉及房地產專案3218個。已有27個城市的83個專案，獲得了178.6億元的貸款。
市場據此估算，首批3218個白名單專案獲得超7000億融資。
後續還會有第二批、第三批白名單，市場預估，這些專案能獲得超2萬億融資。
02
從喊打到喊救，所為何來
從肅清到救援，為何態度會有如此大的轉變？
當初三道紅線，是因為房企在房地產盛宴之下，太過激進，瘋狂高槓杆，瘋狂高週轉，風險越來越大，房價越炒越高，三道紅線是懸崖勒馬式的政策。
政策釋出後，疊加後來的三年黑天鵝，再疊加生育率持續下降，人口通縮加快，房地產行情急轉直下。
2022年，中國的商品房銷售面積和銷售已經從“雙18”調整至“雙13”，即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調整至13億平方米、13萬億元左右。
而市場預測，2023年會跌至“雙12”。如今資料公佈，商品房銷售面積跌至11.17億平方米，銷售額跌至11.66萬億元，跌至“雙11”。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
製圖：城市財經；資料：國家統計局
銷量頹勢如此驚人，房企豈能好受得了。
最關鍵的是，儘管2022年有了三支箭的支援，但對民營房企來說，仍難以分到一杯羹。
整體來說，當下的房企，至少面臨著四方面壓力：
第一，融資壓力。
過去兩年，官方雖然在態度上緩和了不少，但融資並沒有釋放多少資金。
開發融資持續下滑。
債券融資也在下滑。
克而瑞資料顯示，今年前11個月80家典型房企的累計融資總量為5432.88億元，同比減少34.24%。前11月融資總量不足去年全年的七成。
有人根據央行公佈的人民幣房地產開發貸款、個人住房貸款和人民幣房地產貸款餘額，估算出2023年開發商獲得的新增融資只有1900多億元。
所以，更有誠意的融資渠道放寬，仍是房企翹首盼望的政策。
第二，債務壓力大。
當初有多瘋狂，現在就有多彷徨。
房企在上一輪牛市期間，瘋狂舉債擴張發展，如今欠下的一屁股債，壓得很多房企喘不過氣來。恒大已經沒有挺住，融創、碧桂園都在艱難度日，萬科的日子也不好過。
中指院資料顯示，今年全年房企償債規模，也即到期信用債和海外債合計9579.6億元。
在這種背景下 ，有很多房企展期沒有成功，只能揹負債務違約和信用下調的局面。
還有很多房企，在加速處置自己的資產。
第三，行情調整壓力。
商品房銷售額與銷量從“雙18”跌至如今的“雙11”，還沒有見底。
兩家國際評級機構對中國房地產市場2024年的預測，仍是慢跌。這輪調整週期，參考日本，會很漫長。
從資料層面來看，人口通縮正在加快，購房主力人群在快速收縮。
最近機構有一組預測資料。
根據房地產行業權威中指研究院理論26-40歲是買房、置換房地產的主力，那麼40歲的是1984年出生的2088萬，26歲的是1998年的1585萬，所以得出結論2024年買房主力人口減少503萬。
同理預測未來若干年買房主力變化需求，2025年繼續減少603萬，2026年繼續減少904萬，2027年繼續減少1240萬人，2028年繼續減少1167萬人，2029年繼續減少1406萬人，2030年繼續減少1414萬人，2031年繼續減少742萬人，2032年減少607萬，2033年減少604萬人，2034年減少360萬人，2035年減少276萬人，減少53萬人，2037年增加30萬人。
此後買房主力人口在正負100萬以內上下浮動。
第四，保交樓壓力。
2022年年中的樓市風波之後，保交樓就成為了房地產的頭等大事，幾乎在每一場提及房地產的重量級會議上，都會強調保交樓。
過去的順週期中，保交樓壓力並不大，畢竟房企的現金流充足，融資充足，錢一直在各個環節中快速流轉。
然而當下的環境下，市場不景氣，融資受困，過去的債務要償還，對於房企來說，保交樓壓力巨大。
但是又不得不完成，完不成一旦出現問題，會讓自己的聲名掃地，房子更難賣，會產生一系列連鎖反應。
任重道遠，儘管黃奇帆說，按照美國的房企數量來看，中國有95%的房企將出清，但房企出清速度不宜過快，更不能出亂子，這是開始瘋狂救房企的根本邏輯之一。
03
被救不如自救
放寬融資，只能解決燃眉之急，無法從根本上解決問題。
想要解決房企、房地產的根本問題，就必須從釋放流動性上著手。
換句話說，寄託於他人救援，不如自救。
國家的錢都是納稅人的錢，不可能無限制去填補房企的債務窟窿。而且，房企的債務，最終還是得依靠賣房回收現金流來償還。如果房子賣不動，反而會加重這些房企的債務負擔。
所以，癥結仍是要把房子賣出去。
所以，本號一直在呼籲，放鬆限跌令，才是最好的救市良方。
既能釋放風險，也能支援房企。
當下的房企正遭遇著融資困局、債務償還壓力、保交樓壓力和賣房壓力。
在這種背景下，房企根本沒錢、沒心情、沒預期去拿地。都在為如何活下去，而苦思冥想。
賣房回款仍是房企最主要的融資途徑，也是成本最低的途徑。
房子賣不出去，開發商怎麼避免暴雷，怎麼去完成保交樓任務，怎麼有錢去拿地？
房子賣不出去，房企會加速暴雷，最終心累的還是購房者，因為這會增加買到爛尾樓的機率。
如此，後續可能需要地方城市花費更多的精力、更多的資金來處理爛尾樓問題。
所以，在這種背景下，即便很多城市阻擋房企大力度打折，房企也會想方設法變著法兒降價賣房。
從目前的市場來看，已經有不少城市選擇了對市場低頭妥協，開始放鬆限跌令。比如蘇州、廣州、珠海等城市。
當然，頑固不化的城市更多，他們仍在堅守限跌。
擋不住？二手房已經經了普跌。國家統計局公佈的70個大中城市，二手房價格連續兩個月無一座城市上漲。
二手價格下跌，會倒逼新房價格下跌。
