長江商報訊息●長江商報記者 江楚雅
在波雲詭譎的地產江湖，龍湖集團（00960.HK）依然表現穩健。
1月12日，龍湖集團釋出公告，2023年地產開發合同銷售額為1734.9億元，合同銷售面積達到1079.6萬平方米，經營性收入約265.3億元（含稅），同比增長約6%。成績單裡的龍湖集團，在機構榜單中始終穩定在第九的頭部位置，而被寄予厚望的運營及服務收入，也創下歷史新高。
“構建三大業務板塊、提升資產運營質量、降低負債規模、調整債務結構……”2023年，龍湖圍繞“高質量”做出一系列探索。
2023年，吳亞軍因年齡和身體原因辭去了CEO一職，出人意料地將龍湖帝國的權杖交到了陳序平手中。陳序平雄心勃勃，除了地產，他還提出未來20年龍湖非地產業務的千億夢想。
從債務上看，2023年以來，龍湖多次提前償還債務，2024年境外到期債務已清零，在數不其數的房企因為債務而問題頻出的當下，龍湖可以說是創造了奇蹟。
白手起家的中國地產女首富
龍湖集團從重慶一座小城走向全國，離不開吳亞軍30年來的打拼。
出生於重慶合川一個普通家庭的吳亞軍，1993年下海創業。1995年與中建科合作，成立重慶中建科置業有限公司（龍湖地產的前身），開始涉足房地產業。
2003年，中建科退出龍湖地產，將所有股權轉讓給了吳亞軍。
2005年，龍湖地產的年營銷額達到20億元，排名重慶第一。同年，龍湖地產開始了全國化擴張。
2006年，成都“晶藍半島”專案首開，蔡奎帶領該專案重新整理了成都樓市的房源、成交數、成交額3項紀錄，創造了成都樓市奇蹟。這一年，公司在重慶和成都兩地的銷售額突破了38億元，成為西部地區首家年破30億元的房地產開發商，由此躋身全國房企第一梯隊。2017年，躋身千億房企陣營。
2011年，吳亞軍家族以420億元財富登上胡潤富豪榜，超過碧桂園的二代楊惠妍，成為中國白手起家女首富。去年11月，胡潤研究院釋出女企業家榜，59歲的吳亞軍以665億元的財富保持第二，蟬聯中國白手起家女首富。
2022年10月，吳亞軍辭任了龍湖董事長席位，一代女強人的故事就此落下帷幕。
接棒者陳序平雄心勃勃，除了地產，他為龍湖集團勾勒了未來5年、20年經營構想。未來5年，商業、租賃住房、空間服務、智慧營造四個經營性航道產生的利潤佔比要過半，收入佔到整個集團的30%。20年之後，公司地產之外的經營性收入目標要做到千億元。
探索新發展模式
房地產市場正面臨秩序重構——幾乎所有頭部房企均放棄了單獨依靠房地產開發業務的幻想，開始迎接探索新發展模式的挑戰。
除地產開發之外，龍湖集團還有另外兩個業績引擎——運營業務和服務業務。龍湖集團將其稱之為由開發、運營、服務構成的“1+2+2”業務發展格局。其中，開發板塊由地產開發航道組成，運營板塊主要包括商業投資與長租公寓兩大航道，服務板塊主要以物業管理及智慧營造構成。
龍湖集團釋出的最新運營資料顯示，2023年全年龍湖集團經營性收入約265.3億元，同比增長6%左右，創造歷史新高，其中運營約138.8億元，服務收入約119.3億元。據克而瑞統計，龍湖運營收入已攀升至行業第四。
此外，龍湖集團2023年地產開發合同銷售額為1734.9億元，合同銷售面積達到1079.6萬平方米，整體表現優於行業平均水平。
在土地市場，據中指研究院統計，龍湖集團2023年累計獲取31宗土地，總建築面積超340萬平方米，總地價逾360億元，權益地價接近252億元，是民營房企中拿地金額最多的公司。新獲取地塊主要分佈在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市，土儲結構持續最佳化且成本合理。
對此，業內人士分析認為，在大部分民營房企因資金不足而減少拿地甚至不拿地的當下，龍湖在全國一二線城市持續拿地的動作，彰顯其資金鍊的健康狀態。
持續最佳化債務結構
龍湖透過構建三大業務板塊，提升資產運營質量。同時透過降低負債規模、調整債務結構，提前償還債務助力高質量發展。
去年11月下旬，龍湖集團提前償還了約20億港元於2024年1月2日到期的銀團貸款，該銀團貸款總額153億港元，剩餘約20億港元的餘額於12月提前償還。
實際上，龍湖在去年多次提前償還該筆銀團，主動減少短期債務負擔。該筆銀團償還完畢後，至2025年前，龍湖將無到期需償還的境外銀團；至2027年前，亦無到期美元債。
業內認為，龍湖153億港元銀團貸款全部還清，年內已多次提前償還相關債務，反映出龍湖在債務兌付方面主動性較強，資金狀況良好，而提前償還債務對於穩定投資者信心將起到重要作用。
龍湖集團2023年中報顯示，公司在手現金為724.3億元，淨負債率為57.2%，剔除預收款後的資產負債率為61.9%，現金短債比為1.96倍，保持較高的償債水平。
據悉，龍湖集團今年上半年至少償還56.412億元的境內公開債務。至於全年的債務，在去年8月舉行的龍湖集團中期業績溝通會上，CFO趙軼曾表示，公司2024年到期的債務約230億元，到期的外幣債務幾乎為0，其中110億元為境內債券（包括回售權），120億元為開發貸。趙軼同時透露，2024年還可能再發行20億至30億元（中期票據）。
債務最佳化的同時，龍湖集團的融資渠道進一步開啟。目前，工商銀行、中國銀行、建設銀行、農業銀行、交通銀行、郵儲銀行等多家銀行召開房企座談會，龍湖集團均受邀參與，銀行表示將對房企融資進行支援，預計融資動作即將落地，而龍湖集團等優質房企或將成為首批受益者。
“銀行端融資，依然是我們融資渠道的主力。由於龍湖有非常好的信用，在銀行端，龍湖成為頭部大行和一些銀行的戰略合作伙伴。”趙軼表示。
