年底置業潮，關注新房市場外，你是否也在關注西安的二手房呢？
本篇，房博士透過對比西安二手房市場近一年的房價資料發現，一些板塊房價下跌明顯，最高跌幅近3000元/㎡，但也有區域逆勢上漲……
01
最高下跌2885元/㎡！西安房價漲跌榜出爐
根據國家統計局釋出的70城房價資料，西安二手房價格繼續下跌！且資料顯示，在近一年時間內，二手房價格僅在2023年1-4月有所上漲，去年10月持平，其餘7個月全部呈現下跌！
資料來源：國家統計局
2月1日，中指研究院釋出的《2024年1月百城房價指數》，資料顯示：百城二手住宅平均價格為15230元/平方米，環比下跌0.56%，跌幅較2023年12月擴大0.01個百分點，已連續21個月環比下跌；同比跌幅擴大至3.96%。二手房市場維持下行態勢，各地業主“以價換量”現象較為明顯。
2021年1月至2024年1月百城二手住宅價格及環比變化
圖源：中指研究院
具體到西安，1月西安二手房房價環比下跌0.48%，持續呈下跌趨勢。
為了給買房人提供更好的參考，房博士統計了近一年以來西安各板塊二手房價格漲跌情況，具體如下：
備註：資料僅供參考 請以實際成交為準
各板塊房價走勢我們可以發現以下幾點特徵：
01：多板塊二手房價格淪陷 周邊有微漲
以上資料我們看出，統計的18個板塊中，雁塔、未央、高新等16個區域房價全部呈現下跌趨勢，而藍田、周至卻有微漲。
一方面，主城向來是買房人置業的熱點區域，在西安購房政策放鬆、大量新房扎堆推新之後，降價拋售去置換的業主不在少數。
另一方面，西安主城不少板塊的置業門檻不斷拔高，均價1.8萬/㎡逐漸成了剛需門檻，價格相對親民的藍田、周至等區域，也成了買房人的一種選擇，但這些板置業，更建議邊緣性客戶，如果是投資群體，還是謹慎入手。
02：最高下跌2885元/㎡！曲江、高新房價也淪陷？
在樓市，曲江、高新等區域房價向來自帶光環。而在房價普降的現狀下，曲江、高新的房價也開啟了一波下跌行情，曲江有業主因為降價太猛而被鄰居堵門。
根據諸葛找房資料顯示，近一年以來，曲江的二手房掛牌均價已經跌了2885元/㎡，而反饋到成交上，甚至更慘。
比如：陽光城麗茲公館小區目前均價約2.3萬元/平，戶型面積相近三室房源，2021年成交單價卻在2.7萬元/㎡；金地翔悅天下的四室房源，建面約135平的戶型，2021年成交單價為2.8萬/㎡，2023年成交單價僅有2萬/㎡。
究其原因，一方面，西安市場改善屬性凸顯，而曲江一、二期，早期是剛需房源為主，產品已經過時；另一方面，在前兩年市場火熱，曲江有好學區旁的小區房價迅速攀升，出現虛高，如今市場迴歸冷靜，學區房價格也逐漸被擠壓水分。
而跌幅僅次於曲江的是臨潼區域，在西安新房供應緊張行情大好之時，臨潼的新房市場也一直是不溫不火，樓市行情趨冷後，買房人置業需求迴歸主城，臨潼的新房市場尚且如此，二手房市場可想而知，自去年8月開始，臨潼的二手房價格一路下滑。
03：碑林、蓮湖等主城核心地段下跌幅度小
雖房價出現普跌趨勢，但部分板塊只是出現微降，比如蓮湖、碑林、新城等區域，區域起步早，區域內的家屬院、老舊小區多，難有大的波動。比如碑林區，近一年以來均價下跌近169元/㎡。但值得注意的是，部分小區在學區房光環退去後，價格也出現明顯下跌。
02
降20萬、降40萬……西安多小區價格猛跌
各版塊二手房價格幾乎“普跌”，那麼成交情況又如何呢？
01：一年網籤98723套！成交面積超新房
房博士整理了過去一年西安二手房全年網籤資料：2023年1-12月共計網籤98723套，月度網籤8227套，網籤面積979.51萬方。
我們對新房資料也做了統計，2023年，西安商品住宅供應量為756萬方，成交量647萬方，從資料來看，過去一年新房的成交面積僅佔二手房的67%！
2023年1-12月西安二手房網籤走勢
02：10年以上房齡佔比大 二手房去化壓力大
根據諸葛找房資料顯示，目前西安二手房的掛牌量為228050套，這還不包括其他平臺掛牌的房源，就目前庫存來看，西安二手房的去化週期比較長。
看似龐大的庫存，買房人選擇起來卻比較困難。西安二手房5年以內房齡房源佔比僅約10%，5-10年房齡房源佔比約30%，也就是說10年以上房齡房源佔比已經超50%，房齡較長的小區產品陳舊，物業服務一般，居住舒適度不足，更關鍵的是，貸款及後期出售都是個很現實的問題。
03：掛牌量居高不下 超6成小區降價出售
對於買房而言，各小區的房價漲跌也很關鍵。據相關統計資料，目前西安+西鹹新區在售二手房小區數量已超9300個，而降價小區約5800個，佔比超60%。
而業主降價幅度也從10萬、20萬、30萬……不等，且降價後遠低於小區均價。
未央陽光城檀悅小區，一套172㎡的四室房源，中樓層，業主降價15萬出售，掛牌總價330萬，摺合單價19163元/㎡，小區整體掛牌均價21704元/㎡。
曲江中海凱旋門小區一套143㎡的四室戶型，掛牌總價350萬，業主直降20萬，目前單價24343元/㎡，而小區整體掛牌均價為26569元/㎡。
同小區一套109㎡的三室房源，降價41萬出售，掛牌總價259萬，摺合單價23735元/㎡。
03
西安上車二手房 買房人該如何選？
市場行情尚且如此，那對於買房，2024年如果入手二手房，該怎麼選？
從板塊上來說，雖說主城不少區域近一年以來的房價出現了明顯下跌，但從更長的一個週期來看，可優先選擇高新、曲江、滻灞、航天等區域。
一路之隔房價相差上萬元，這樣的例子我們在樓市經常看到，因此，選定板塊後，選擇小區很關鍵，以下幾點或許可以幫助你。
1、房齡久的小區千萬別碰。這類小區一方面產品陳舊，居住舒適度根本談不上，另一方面，流通性大都不好，貸款困難，後期再倒手買，難上加難。房齡5年左右的次新房，可以是優選項。
2、一個好的物業很關鍵。在領導留言板上，我們經常會看到一些“黑物業”，服務差、收費高，攆不走。這類小區居住後實在糟心，買房前瞭解物業很重要。
3、優質學區加持的次新房。每年總會有一批家長為了孩子上學，選擇置換，教育資源在一段時間內，還是很核心的競爭力。
4、能改善，不剛需。對於大部分人而言，置換的成本還是很好的，因此，如果資金允許，可以選擇一些改善小區，如果周邊的配套資源同時線上，那就更好了。
