文：任澤平團隊
導讀
近期救樓市政策力度空前，11月政策力度再度加碼。9月26日中央會議首提“促進房地產市場止跌回穩”。10月17日，住建部、財政部等五部門聯合召開新聞釋出會，介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況，明確促進房地產市場止跌回穩的“組合拳”。11月13日，財政部、稅務總局、住建部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確多項支援房地產市場發展的稅收優惠政策。
本次房地產稅費的下調是一項積極的措施，但似乎未能觸及當前問題的核心。與之前的放寬限購和降低利率政策相似，儘管這些措施本身是正面的，但其潛在效果可能受限。原因何在？關鍵在於這些政策未能精準定位問題的實質。當前房地產市場的發展階段已經發生了變化，供求關係也隨之轉變，整體市場已基本達到供求平衡，在區域性區域出現了分化。此外，居民的收入和就業預期普遍不高，這與以往的情況形成了鮮明對比。因此，我們不應期待透過簡單的政策放鬆就能重振市場。517新政便是這一現象的明顯例證。
當前市場的核心矛盾在於，一方面市場上存在大量未售出的商品房庫存，另一方面，眾多低收入家庭和大學畢業生面臨住房短缺的問題。這才是問題的癥結所在。我們不是一直在學習新加坡和德國的住房模式嗎？不是一直在倡導建立租賃與購買並重的新模式嗎？現在，我們面臨一個歷史性的機遇。解決方案其實並不複雜：成立住房銀行，大規模收購庫存商品房並將其轉化為租賃住房。這樣不僅能夠改善民生，還能為開發商提供現金流，解救地方財政，市場也將因此止跌回穩。供求關係的改變將隨之而來，更重要的是，中國將建立起一個大規模的住房保障體系，實現多方面的共贏。
在此過程中，必須確保收購的房產轉變為廉租房，而絕非分配房，以免在我們的國情下引發大量尋租行為。同時，必須從國家層面建立住房銀行，確保資金成本低廉、期限長、規模大。否則，像目前出臺的收儲政策那樣，資金難以落地，無法實現實際效果。
正文
11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，以及稅務總局釋出《關於降低土地增值稅預徵率下限的公告》，明確多項支援房地產市場發展的稅收優惠政策。各項政策具體執行是2024年12月1日，2024年12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅、契稅尚未申報繳納的，可按新政執行。
上週人大常委會發佈會表示“支援房地產市場健康發展的相關稅收政策”，本次發文為細則正式落地，財政發力降低購房成本。
1、加大契稅優惠力度，降低購房者置業成本
《公告》提到：“對個人購買家庭唯一住房，面積為140㎡及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140㎡以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140㎡及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140㎡以上的，減按2%的稅率徵收契稅。”
解讀：此次新政將契稅1%低稅率優惠面積標準已從原先的90㎡提升至140㎡。全國範圍內的個人購房者，無論是購買家庭唯一住房還是第二套住房，只要房產面積不超過140㎡，均可享受統一的1%契稅優惠稅率。對於面積超過140㎡的住房，唯一住房的契稅將按1.5%徵收，第二套住房則按2%的稅率執行。
此次政策調整將稅費優惠的受益人群從原本的剛需購房者擴充套件至改善型購房者，顯著減輕了購房者的稅負，大幅降低了購房交易成本。特別是對於一線城市中購買第二套住房的購房者，在以往的政策下，四個一線城市的第二套住房契稅均按3%的稅率收取。新政策實施後，購房者最多可享受2%的契稅減免。以一線城市中購買第二套住房（面積不超過140㎡）為例，若房產總價為600萬，按照舊政策需繳納3%的契稅，即18萬元。而在新政策下，契稅將降至1%，即6萬元，從而為購房者節省了12萬元的契稅支出。
2、若取消普宅標準，銷售持2年及以上住房免除增值稅，有效降低二手房市場交易成本
《公告》提到：“北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準後，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。”
“取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除專案金額20%的，繼續免徵土地增值稅。”
解讀：近期，北京和上海已經明確宣佈將取消普宅的標準，而廣州和深圳尚未釋出相關政策。普通住宅標準主要涉及增值稅和土地增值稅。在本次政策調整中，個人銷售持有2年（含）以上住房的增值稅被明確免徵，這一措施將有效降低二手房市場的交易成本，並在一定程度上激發市場活躍度。以上海市場為例，在政策最佳化前，即使房產持有滿2年，非普通住宅仍需繳納增值稅。假設房產現價為800萬元，購買時的原值為500萬元，根據之前的政策，應繳納的增值稅約為14.3萬元。然而，新政後，持有滿2年的原非普通住宅可免徵增值稅，這意味著原本應繳納的增值稅可完全節省。
對於土地增值稅，此次新政未做調整。
3、降低土地增值稅預徵率下限，緩解房企資金壓力
《公告》提到：“將各地區土地增值稅預徵率下限統一降低0.5個百分點。各地可以結合本地區情況對實際執行的預徵率進行調整。”
解讀：在2010年，稅務總局曾發文規定各地區的土地增值稅預徵率下限，即東部地區為2%，中部和東北地區為1.5%，西部地區為1%。然而，隨著房地產市場的持續調整，許多房地產專案的實際土地增值稅率已經顯著降低，導致企業多繳稅費，增加了企業的資金壓力。為了緩解這一壓力，新政調整後，東部地區的預徵率下限降至1.5%，中部和東北地區降至1%，西部地區降至0.5%。
此次政策調整不僅降低了企業預徵預繳的土地增值稅，減輕了企業的資金壓力，而且有助於穩定企業的預期，促進了房地產市場的健康發展。特別是對於那些土地增值稅實際稅率已經降低的專案，企業可以期待退稅，從而釋放出更多的流動資金，用於其他投資或運營活動。
4、三招可救地產：組建5萬億住房銀行、持續降息、全面放開限購
短期看，三招可救地產：
1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平。收儲庫存商品房用於保障房，一舉多得，緩解地方財政壓力，打通開發商現金流，避免居民爛尾樓，為民眾提供保障房。
2）持續降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。
3）全面取消限購，迴歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，後續其他一線城市也應該逐步全面放開。
長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快構建房地產新模式。
對於房地產未來趨勢，我們有三大判斷：
第一大判斷，如果貨幣、財政、樓市政策持續發力，經濟觸底回升，帶動就業和收入改善，房地產有望隨後止跌回穩。否則就會像517新政一樣，短暫反彈後再度回落，挫傷市場信心；
第二大判斷，未來以分化為主，房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融，人口流入的一線和強二線城市有望改善，人口流出、庫存嚴重過剩的低能級城市面臨漫長的去化；
第三大判斷，政策層面短期不必擔心房價暴漲普漲，房地產發展階段已變，供求關係發生變化，區域性地區如果大幅上漲可以透過人地掛鉤的市場化方式調控。
期待這次一鼓作氣，提振信心，才能真正實現從政策底-情緒底-市場底-經濟底，促進房地產市場止跌回穩，助力中國經濟持續復甦。
