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作者：餘飛
01
廣州樓市，再出大招
繼鄭州之後，廣州也將房票推向了全域。
10月22日，鄭州釋出《鄭州市徵收安置專案房票安置實施辦法》，與2022年6月鄭州提出實施房票買房政策不同，此次房票新政有執行細則。同時，此次政策使用期限短，有效期半年；可選範圍大，全市通用；享受契稅減免政策，價格與其他途徑購買商品房一致，連優惠都必須跟公開優惠一樣，還可以用公積金和商業貸款。
11月11日，廣州市自然資源局宣佈：為充分拓寬被徵拆戶的安置選擇面，廣州市全域範圍內可售的新建商品房都納入廣州市核發房票可購買的房源範圍。
首先解釋一下房票安置。
以前棚改，要麼給棚改戶房子，這叫安置棚改法或者實物安置法，這種方式存在的弊端是，無法很好地達到去庫存效果。2015年之前，棚改多以這種方式為主。
要麼給棚改戶發錢，這叫貨幣棚改法，這種方式是去庫存大招，且是透過市場方式，解決庫存積壓。2015年之後多以這種方式為主。
2021年以來，越來越多的城市開啟了房票安置。
所謂。“房票”是指對被徵收人的房屋安置補償權益進行貨幣量化，由徵收人出具給被徵收人購置房屋的結算憑證。被徵收人可自行向參與房票安置工作的房企購買商品房，用房票結算。
拆了棚改戶或者城中村的房子，直接給你購房抵用券。而且，為了鼓勵購房，擁有抵用券的家庭，可以享受購房優惠或者補貼。
總而言之，這筆錢只能流向樓市。
之所以給房票，是因為市場行情冷卻之下，如果繼續沿用過去的貨幣棚改，拆房給錢，被徵收人拿著錢不一定去買房，可能會存著觀望，達不到去庫存的目的。
02
廣州房票超市擴充套件到全域背後
去年10月份，廣州審議透過的《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》就明確提出：
要透過探索房票安置政策機制來破解城中村改造難題，提升改造效率。
今年年初，黃埔區率先發布“房源超市”名單，但流通僅限於本區。9月份開始，天河、荔灣才開始有了面向全市的房票，但數量極少。
這一次廣州將“房票超市”擴充套件到全域，背後有諸多考慮，比如去庫存、推動賣地，還有促進經濟發展。
第一，去庫存。
將房票適用範圍推廣到全市，根本目的當然是去庫存。
儘管10月份廣州樓市在全面放開限購之下，成交量有所拉昇，但庫存依舊很高。
10月份，廣州新房成交8972套，環比上漲93%，成交面積94.97萬平方米，環比上漲88%，成交量創下去年4月份以來新高，不過仍低於去年三月份的小高潮。
二手住宅成交量（自助網籤+中介網籤）10379宗，環比2024年9月同期（8473宗）上漲22.5%，同比去年10月同期下跌10.9%。
成交量橫向對比，並沒有多少驚豔，比今年6月份的成交量還略少一點點。
據中指監測資料，截至2024年10月，廣州市新建商品住宅可售庫存面積達1317萬㎡，去化週期為21.7個月，庫存面積及去化週期仍處高位。
而且，關鍵的是，廣州的這波成交熱又反轉了，在降溫。
在前天的文章中，我說過，進入11月份，四大一線城市中，除了深圳樓市依舊延續熱度外，北京、上海、廣州的熱情都在冷卻。
上海方面，上海中原地產披露的資料顯示，上週（11.4—11.10）新建商品住宅成交面積11.19萬平方米，環比減少58.04%。
廣州方面，二手房成交略有下降，新房熱度下降則較為明顯。
從周度成交量來看，廣州二手房成交在10月第二週創下新高，突破了3000套，之後立刻跌破了3000套，上週成交只有2678套，成交量逐漸走低。
新房方面，進入11月份則頹勢相當明顯。
10月前十天因為有國慶假期因素，新房網籤量只有1474套。中間十天跳漲至4467套，後面11天維持在高位。
然而進入11月份，新房網籤量又跳水至2024套。
製圖：城市財經；資料：廣州市住建局
二線城市，10月份表現平平，整體成交量有所起勢，但現在也下來了。
比如廈門，10月廈門商品住宅共成交3160套，環比上漲約269.6%，成交面積約34.14萬㎡，環比上漲約273.9%。二手住宅共成交19.63萬㎡，環比上漲40.2%，同比上漲35.7%，成交1975套，環比上漲46.3%，同比上漲41.9%。
但上週新房成交量環比腰斬了。
二手房，也開始走弱。
重慶也是如此。
濟南也是如此。
在10月份一線城市成交量嗨翻天的時候，我就說過， 過去三年的救市，作用時間越來越短，現在也就能維持一兩個月。這一次，大機率也不會例外。
從目前的走勢來看，八成又說中了。當然，後續可能還有成交量的震盪，但政策效應不斷減弱的趨勢，不會改變。
第二，降低房地產下行對經濟的負累。
廣州統計局公佈的前三季度經濟資料顯示：
2024年前三季度，廣州市地區生產總值為22149.95億元，按不變價格計算，同比增長2.0%。
增量與增速均位居GDP十強倒數第一，而且增速在26個萬億城市中，也是倒數第一。
廣州經濟失速背後，有工業下降尤其是汽車工業下降、房地產低迷兩個因素。
工業下降方面： 前三季度，全市規上工業增加值同比下降2.2%。其中汽車製造業增加值同比下降17.4%。
房地產低迷方面： 房地產開發投資同比下降10%；商品房銷售面積同比下降10%。
正因為受汽車工業拖累，又疊加目前的房地產行情，所以廣州在託底房地產的表現上，屬於一線城市中最激進的一個，目前廣州是一線城市中唯一一個全面解除限購的城市。
這兩年，廣州房地產市場經歷著房價、商品房與二手房成交量、賣地收入三殺。
尤其是賣地收入，跳水速度，肉眼可見。
2021年成交了78宗宅地，成交金額1779億元。2022年成交47宗，收入1221億元。2023年成交43宗，賣地收入1183億元。
可供對比的2023上半年，廣州宅地成交了16宗，攬金431.2億元。2024上半年，僅成交4宗地，賣地收入64.77億元。
果然，沒有對比就沒有傷害。
製圖：城市財經；資料：財新網
下半年，廣州加快了推地節奏，但降幅已經明顯。
2024年前三季度，廣州市共成交涉宅地15宗，總出讓金345.2億元，同比去年的825.9億元，下降58.2%，創2017年以來新低。
廣州的財政對賣地收入非常依賴。賣地收入跳水，其財政壓力可想而知。
而要改變局面，就必須加快商品房去庫存速度，降低去化週期。這是將“房票超市”推廣至全市的根本邏輯。
03
房票能產生多大作用
房票安置，能產生多大作用？
答案是效果不大。
2024年以來已經有40多個城市推出了房票安置，2023年有更多城市推出。
但結果呢？商品房成交量依舊在下滑。
國家統計局披露的資料顯示， 全國商品房銷售面積從2021年17.94億平方米跌至2023年的11.17億平方米，商品房銷售額從2021年的18.19萬億元跌至2023年的11.66萬億元。
今年前三季度，跌幅在加快。
1-9月份，新建商品房銷售面積70284萬平方米，同比下降17.1%，其中住宅銷售面積下降19.2%。新建商品房銷售額68880億元，下降22.7%，其中住宅銷售額下降24.0%。
今年前三季度，全國商品房銷售面積破8，銷售額破7。也即商品房銷售面積跌破8億平方米，銷售額跌破7萬億元。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
以此估算，今年全年全國商品房銷售，將跌至“雙9”。
效果不大的原因，在於：
一方面，利益難以互讓，難以達成一致。另一方面，市場下行，
以 廣州來說。
今年年初黃埔區推行的房票安置法，房源僅限於黃埔區。由於政策只是鼓勵，並沒有強制你選擇房票，所以最終導致選擇房票的人，少之又少。
根據公眾號“廣州PLUS”披露：
此前荔灣區首個使用房票的石圍塘舊改專案，據悉選擇房票的被徵收人只有個位數；黃埔首個使用房票的知識城五村七片專案，選擇房票的村民也只有十幾人。而且，房票發放至今，真的用出去的房票，比例也不高。天河那張“跨區通用”房票的持有人，也只是說“意向使用”。
像此前知識城發出的房票，面值是按8000元/㎡，疊加2%的政策性獎勵。而周邊可選的房源，即便是剛改專案，單價也在2萬/㎡上下。也就是200多㎡的房子兌換成的房票，只能換一套80多㎡的小戶型。
在黃埔區南崗南片區，若村民選擇“房票安置”方案，基礎補償金額僅為1.32萬元/平方米，政策性獎勵為600元/平方米，房票補償總額相當於1.38萬元/平方米。萬科黃埔新城小區在同一地段，目前新房的銷售均價約為3.5萬元/平方米。村民此前居住的房屋面積若為250平方米，如今僅能在同地段置換一套面積大約為100平方米的商品房。
換作是你，你願意嗎？
除了個體不願意外，房企也不太樂意。
財新網在昨天釋出的一篇文章中指出：
願意對接房票安置政策的首批房源數量不多，背後是房企的現實考量。此前，一名房企人士告訴財新，在房票安置政策下，開發商收到房票後需要再與政府分期結算。按照政府設想，這些房票需要等到被徵收的地塊全部平整並順利出讓、且政府拿到土地出讓金之後才能全部兌付。這與銷售存在較長的時間差，而房企希望能夠更快地獲得現金流。
兩頭難，難搞。
還有一個因素，就是房價在跌，民眾觀望意願更強。現在手持現金才是王道，手拿房票，把房子一換，等著下跌嗎？
最後說說昨天的降契稅。11月13日晚上，財政部下發了通知：
整體上，可以降低交易環節中幾萬塊錢成本，如果是豪宅，疊加取消豪宅線之後增值稅下調，可以節省幾十萬成本。
降稅之下，可以激發一部分交易，但無法改變整體向下的趨勢。
寫在最後：最近在與一家機構合作，可以幫助內地居民辦理香港身份。
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