【導讀】市場專家解讀房地產稅收新政：彰顯止跌回穩決心
中國基金報記者 李樹超 張玲
近日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，稅務總局釋出《關於降低土地增值稅預徵率下限的公告》，明確多項支援房地產市場發展的稅收優惠政策。
業內人士表示，三部門釋出的房地產稅收新政，旨在降低住房交易稅費成本，提振市場信心，促進房地產市場平穩健康發展。當前全國房地產政策進入歷史最寬鬆階段，市場行情將持續向好，頭部房企的業績表現和盈利能力有望進一步改善。
政策節奏密集
彰顯止跌回穩決心
近日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布房地產稅收新政，就契稅、增值稅、土地增值稅的徵收做出調整。
上述稅收優惠主要內容包括：一是加大住房交易環節契稅優惠力度，將現行享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米；二是統一降低各地區土地增值稅預徵率下限0.5個百分點；三是明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，三部門房地產減稅政策出臺，充分說明對房地產平穩健康發展的重視，也進一步鞏固了房地產市場止跌回穩的態勢。房地產減稅政策意義重大，對於降低買房賣房和建房的稅費成本、提振市場信心等都有積極的作用。
在嚴躍進看來，本輪房地產寬鬆政策均進入到“應出盡出”新階段，即行政政策、土地政策、金融政策和財稅政策“四把斧”均已調整到位，將持續增強政策的組合拳效應，並由此開啟歷史上最為寬鬆的購房視窗期。
國泰君安證券研究所地產組研究團隊表示，稅務總局等部門釋出多條支援房地產市場發展的稅收優惠政策，涉及契稅、增值稅、土地增值稅，除調整釋放的利好外，更重要的是，密集的政策節奏彰顯了止跌回穩的決心。
該團隊表示，新政以購房成本、交易成本的有效降低來引導需求的進一步釋放，對地產銷售有提振作用，且除當前可見的稅收優惠外，後續部分城市普宅和非普宅標準的取消將進一步擴大政策效力。
國盛證券也認為，本次房地產相關稅收政策調整是本輪一攬子穩增長政策的重要組成部分，是穩地產的稅收政策安排。
早在今年10月12日財政部發佈會上，財政部部長藍佛安表示，“疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支援推動房地產市場止跌回穩”“正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策”。11月8日的全國人大常委會發佈會上，藍佛安進一步指出，“支援房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程式報批，近期即將推出”。
有利於降低成本
提振市場需求
具體來看，嚴躍進表示，此次最受市場關注的政策是契稅政策，原因在於契稅是購房者直接承擔的稅費。
嚴躍進表示，契稅下降有三方面積極意義：一是促進購房稅費成本大幅度降低，疊加首付下調和房貸利率下調，並結合各地房價深度調整，購房者實際的購房支出壓力明顯減少，勢必提振市場信心。二是90～140平方米的物業，其減稅效果最好，將利好後續房企和房東中大戶型專案的出售。三是一線城市二套房的契稅明顯下降，直接帶動一線城市購房市場的活躍。
“例如，購置1000萬元總價的新房，過去契稅最高為30萬元，而現在最低則為10萬元，交易成本明顯降低。”嚴躍進稱。
至於增值稅稅率下調，嚴躍進分析，除了可以促進優質二手房掛牌量的增加外，還可減輕一線城市房東售房成本。例如某人在2014年購置一套600萬元住房，2024年該住房價格為1000萬元，其增值額為400萬元。因持有年限超過2年，故增值稅為20萬元。但在新政後便不需再繳納20萬元增值稅，減輕了房東售房成本，也提振了售房積極性。
此外，對於土地增值稅稅率和預徵率下限的調整，嚴躍進認為，減稅後將鼓勵房企開發大戶型和高品質住宅，有助於促進產品適銷對路和經營活力的提升。同時，預徵率的下降，減少了房企開發和經營過程中交稅的負擔，緩解了現金流和財務壓力，也有助於房企資金狀況改善，進而促進保交房等一系列工作。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從政策內容來看，1%低契稅稅率優惠面積標準由90平方米提高到140平方米（無論首套還是二套），其目的就是降低交易成本，促進改善型需求，其對新房銷售的利好幅度更大；土地增值稅預徵率下限降低0.5個百分點，各地還可以結合實際情況對實際執行的預徵率進行調整，意味著在開發商拿地和開工積極性降至歷史低位的情況下，很多地方可能會取消預徵。
“一方面，預徵額本來就比較低，在最終清算週期較長的情況下，地方取消預徵刺激房企拿地的積極性很高；另一方面，增值稅稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入，地方取消預徵的積極性也很高。”李宇嘉表示，不過，取消預徵並不是不徵，而是推後。目前來看，儘管銷售端有所好轉，但政策效應從刺激銷售端傳導至開發拿地端的效果還未顯現，也是此次政策的一個出發點。
市場行情將持續向好
展望後市，業內機構和人士認為，房地產市場行情將持續向好，頭部企業的業績表現和盈利能力也將得到改善。
嚴躍進直言，當前，全國房地產政策進入到歷史最寬鬆階段，購房的黃金視窗期已經開啟。後續市場行情和信心也將朝著積極方向發展。“預計今年年底和明年上半年，供求關係將迎來一波最佳化的利好時機。考慮到需求上升和庫存下降，重點城市供求關係和去庫存週期有望朝著均衡方向演變。”
中國銀河證券房地產行業分析師胡孝宇表示，此次政策或將進一步支援改善性住房需求，二手房交易成本下降有望帶動存量房交易並對新房成交起支援作用。在政策的持續作用下，行業整體有望實現估值提升。頭部房企展現優秀的運營管理能力具有資金優勢，市佔率有望進一步提升。
海通國際認為，9月底政治局會議後，政策發力節奏和力度已發生明顯變化，看好市場後階段基本面止跌回穩。房地產板塊企業報表和盈利能力或將不同程度向好回升。
中金公司也表示，伴隨著預期內政策措施不斷落地，市場逐步轉向觀察行業基本面驗證，短期內行情可能面臨一定震盪，逢低加倉仍是合適策略。
編輯：小茉
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