上海樓市。 李貝貝/攝
本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道
11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合印發《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（下稱《公告》），最佳化住房交易契稅，明確取消普宅和非普宅標準的相關土地增值稅、增值稅政策細則等。
11月18日，上海住建委、房管局、財政局和稅務局四部門釋出《關於取消普通住房標準有關事項的通知》，成為《公告》後首個取消普通住宅和非普通住宅標準的一線城市，政策同時明確取消標準後相關個人住房交易稅收事項。
中指研究院上海分析師劉卓維認為，本次稅收政策調整一方面是為了貫徹落實中央、國務院的決策部署，另一方面也是對“929滬七條”中相關舉措的完善，體現了上海對調整房地產市場，穩定市場預期的決心。
上海中原地產市場分析師盧文曦向《華夏時報》記者表示，上海政策及時落地回應了廣大市民關切，可以進一步鞏固和強化市場預期及信心：“利好政策全部兌現，上海樓市暖冬必現。”
買房稅負成本迎來全面下降
11月18日，上海宣佈自12月1日起，取消普通住房和非普通住房標準。
其中，有關個人住房交易稅收事項中，對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據規定實行個人所得稅核定徵稅，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額；
對個人銷售住房涉及的增值稅、個人購買住房涉及的契稅，則按照《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》有關規定執行。
根據財政部、稅務總局、住房城鄉建設部在11月13日聯合印發的《公告》，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅；對個人購買家庭第二套住房，面積為140平米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。
上海易居房地產研究院副院長指出，9月底“滬七條”政策已明確，按照國家工作部署，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。當前財政部等三部委政策釋出後，上海積極貫徹落實，正式取消普通住房和非普通住房標準。至此，掛鉤在普通住房和非普通住房標準之上的相關稅收將面臨最佳化空間等。
此次新政最直接的影響，就是降低流通環節成本。“相關標準調整後，可省下頗多稅費。”上海中原地產市場分析師盧文曦向記者表示，以一套面積150平米、房東買入總價800萬、賣出價1000萬、持有年限3年的房源來計算，新政後無須繳納增值稅，原政策則需要繳納增值稅（1000-800）*5%=10萬元。也就是說，直接省下10萬元增值稅；個稅方面，房東現在只要支付1000*1%=10萬，調整前則需要收1000*2%=20萬，個稅比政策前節約10萬元。
“90—140平米區間得到的優惠雖然只是0.5個百分點，但是覆蓋面是非常廣的。”盧文曦分析稱，上海今年前10個月新建商品住宅中90—140平米的成交房屋佔比達到65%，二手住宅這一比例也有27%。“有相當比例的買家能獲得實實在在的優惠”。
供求關係在四季度將有積極調整
公開資訊顯示，“929滬七條”之後，上海樓市已迅速升溫。在一系列利好政策下，10月份以來，上海房地產市場的入市節奏明顯加快、多樣化購房需求積極釋放。
根據國家統計局釋出的全國70個大中城市房價指數資料，上海各項指標均在全國前列：10月，上海新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，二手住宅銷售價格環比上漲0.2%；上海新建商品住宅銷售價格同比上漲5.0%，是唯一一個上漲的一線城市。
另據上海鏈家研究院的監控資料，10月，上海新房成交量為5283套，環比增長43%，同比增長4%；成交金額467億元，環比增長10%，同比增長9%。
目前，11月份已經過半，但上海樓市依舊熱度不減。據上海中原地產統計，截至11月17日，上海11月二手房成交已經達到1.5萬套，且連續三週的雙休日單日網籤資料都破千套；中指研究院監測資料也顯示，11月1日—15日，上海商品住宅成交套數4909套，同比增長58.5％。
在業內看來，目前購房政策的“黃金視窗期”已開啟。疊加一系列利好的購房政策和環境，包括購房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費成本低等，預計政策效應將持續釋放。
上海易居房地產研究院表示，上海房地產政策已進入歷史最為寬鬆階段，從去年“認房不認貸”政策開始，上海持續在行政、土地、金融、財稅等領域調整最佳化政策。政策力度大、覆蓋面廣，有力支援剛性和改善型住房需求的釋放。
“當前上海貫徹落實房地產稅收最佳化政策，在房地產市場形勢向好的基礎上，將和行政、土地、金融等政策互動，持續釋放組合拳效應。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《華夏時報》記者表示，購房政策的“黃金視窗期”已開啟。疊加一系列利好的購房政策和環境，包括購房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費成本低等，預計政策效應將持續釋放。
同時，“供求關係在四季度將有積極調整”。嚴躍進表示，當前“政策——市場”之間的互動效應明顯增強，市場信心也持續增加。隨著供給和需求兩端的積極調整，上海房地產市場的供求關係將會最佳化，上海房地產市場也將朝著平穩健康的方向發展。
“前期受政策利好推動，剛需專案交易活躍，眼下大戶型產品降低交易成本，利好改善需求釋放，這樣可以形成熱點接續。”盧文曦預計，所有利好全部兌現後，買家出手速度或會加快，二手房市場這股交易熱情有望延續到年底。同時，隨著交易量維持在高位執行，價格有望得到鞏固，加快築底過程。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
