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競價44輪力挫三大房企,天健14億拿深圳前海宅地,周邊新盤備案價超7萬/平

2024-11-15 07:06:04

本文來源:時代週報 作者:梁爭譽

深圳今年第四宗涉宅用地以14.35億元順利出讓。

11月13日,深圳前海合作區招商街道的一宗居住用地K104-0049以招拍掛形式出讓,起拍價12.32億元。在現場競價環節,K104-0049地塊吸引了、天健地產、綠城中國、中鐵置業4家房企參與競拍。經過44輪競價,K104-0049地塊花落天健地產,成交地價14.35億元,溢價率約16.48%。

11月14日,時代週報記者以投資者身份致電天健地產母公司天健集團瞭解到,由於此前土地市場的各類限制政策譬如戶型限制、商品房銷售限價等取消,K104-0049地塊整體符合其預期和要求,“未來如果有好的專案我們肯定會繼續參與。”

房企出價剋制

K104-0049地塊是一宗低密宅地。

出讓公告顯示,K104-0049地塊位於赤灣片區赤灣六路與天后宮路交匯處以東,土地面積約1.37萬平方米,建築面積約3.82萬平方米,規定容積率≤2.8。和深圳近期出讓的土地相比,K104-0049地塊的容積率優勢明顯,9月成交的寶中A001-0219地塊容積率為5.4、將於12月出讓的後海T107-0107地塊容積率為7.59。

另外,根據K104-0049地塊的《規劃設計要點批覆表》,地塊南側退道路紅線40米範圍內建築高度≤24米,剩餘用地建築高度≤100米,且符合航空限高要求。參考當前新房的建築層高,K104-0049地塊的樓層在30層上下。

K104-0049地塊亦無限制條件——按“價高者得”原則確定競得人、建成後商品房銷售價格不作限制、不受“70/90”戶型政策限制。

前述天健集團人士表示,K104-0049地塊不受“70/90”政策限制,根據今年5月釋出的《深圳市建築設計規則》,得房率也會比較高,因此規劃設計較為靈活,“但具體規劃還是要根據實際來看。”

由於限制解除,且地處前海,K104-0049地塊最終吸引招商蛇口、天健地產、綠城中國、中鐵置業參與競拍。

經過44輪報價,天健地產出價14.35億元競得K104-0049地塊,溢價率約16.48%。

現場舉牌不算激烈。深圳公共資源交易中心公示的競價記錄顯示,整場競價持續約40分鐘,除去自由競價環節的四輪出價,平均每分鐘出價一輪,持有“66”號碼牌的房企僅在自由競價環節出價一輪,競得者天健地產累計出價12輪。

美聯物業深圳董事總經理江賢亮表示,參與K104-0049地塊競拍的房企仍以國企、央企為主,房企出價比較剋制,可見即使“9·29新政”後樓市交易比較火熱,但開發商的憂慮並未完全消除。

“但深圳作為一線城市、先行示範區,10月份樓市的反彈力度也大於其他城市,土地市場的回暖也僅僅是時間問題,下月初後海宅地的競拍情況或將更加激烈。”江賢亮表示。

拿下K104-0049地塊後,天健集團公告稱,本次競得該地塊是公司持續深耕粵港澳大灣區的重要舉措,為公司發展提供優質資源保障。

片區商品房去化承壓

K104-0049地塊位於前海深港現代服務業合作區,但更確切來說,地塊所屬片區是蛇口赤灣。早年,赤灣片區房地產市場並不活躍,近年來開發有所加快。

根據深圳市房地產資訊平臺,自2021年以來,赤灣共有5個專案入市。此前,該片區只有零星專案入市——2018年4月,山語海苑二期入市;2016年9月,山語海苑一期入市;2015年12月,前海丹華園入市。

赤灣片區最新入市專案是於11月8日備案的赤灣琅玥灣佳園,由深圳國企中國南山開發,備案均價約7.80萬元/平方米。上一個入市專案是今年7月備案的雲山海公館(東區),由金眾地產開發,備案均價約8.94萬元/平方米。

赤灣琅玥灣佳園與雲山海公館(東區)僅一街之隔,相隔3個月入市,備案均價相差1.14萬元/平方米。

據時代週報記者瞭解,赤灣琅玥灣佳園開盤折扣92折,折後均價約7.1萬元/平方米,最低單價約6.4萬元/平方米。有中介稱,這一價格是“用龍華價買南山海景房”。龍華核心地段新盤價格在7-8萬元/平方米之間。

雲山海公館(東區)也曾賣力促銷。專案開盤期間,開發商給予前88名認購客戶額外獲贈50克黃金的優惠,折扣也拉滿,單價最低約6.6萬元/平方米。目前,該專案待售房源佔比約25%。

同樣由中國南山開發的開雲府(備案名:赤灣匯廣場)於2023年10月推出413套住宅,備案均價約8.92萬元/平方米,折後單價約7.2萬元/平方米起,有大量房源處於“期房待售”狀態,截至11月13日處於“已備案”和“已籤認購書”狀態的房源有13套。

二手房方面。據貝殼找房,赤灣目前在售二手樓盤掛牌價在6.99-12.1萬元/平方米之間。掛牌價最高的是2021年5月入市的半山臻境,有房源掛牌價高達14萬元/平方米,暫未有成交;掛牌價最低的山海津,最新成交發生在2023年11月,成交單價約6.58萬元/平方米。

天健地產競得的K104-0049地塊綜合樓面單價37609.75元/平方米,加上建安成本、資金成本等費用,按目前的市場價格測算仍有一定的盈利空間。

“(對房地產後市)整體還是比較看好,不然我們也不會去參加競拍。”前述天健集團人士表示。

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