本文來源：時代週報 作者：梁爭譽
深圳今年第四宗涉宅用地以14.35億元順利出讓。
11月13日，深圳前海合作區招商街道的一宗居住用地K104-0049以招拍掛形式出讓，起拍價12.32億元。在現場競價環節，K104-0049地塊吸引了、天健地產、綠城中國、中鐵置業4家房企參與競拍。經過44輪競價，K104-0049地塊花落天健地產，成交地價14.35億元，溢價率約16.48%。
11月14日，時代週報記者以投資者身份致電天健地產母公司天健集團瞭解到，由於此前土地市場的各類限制政策譬如戶型限制、商品房銷售限價等取消，K104-0049地塊整體符合其預期和要求，“未來如果有好的專案我們肯定會繼續參與。”
房企出價剋制
K104-0049地塊是一宗低密宅地。
出讓公告顯示，K104-0049地塊位於赤灣片區赤灣六路與天后宮路交匯處以東，土地面積約1.37萬平方米，建築面積約3.82萬平方米，規定容積率≤2.8。和深圳近期出讓的土地相比，K104-0049地塊的容積率優勢明顯，9月成交的寶中A001-0219地塊容積率為5.4、將於12月出讓的後海T107-0107地塊容積率為7.59。
另外，根據K104-0049地塊的《規劃設計要點批覆表》，地塊南側退道路紅線40米範圍內建築高度≤24米，剩餘用地建築高度≤100米，且符合航空限高要求。參考當前新房的建築層高，K104-0049地塊的樓層在30層上下。
K104-0049地塊亦無限制條件——按“價高者得”原則確定競得人、建成後商品房銷售價格不作限制、不受“70/90”戶型政策限制。
前述天健集團人士表示，K104-0049地塊不受“70/90”政策限制，根據今年5月釋出的《深圳市建築設計規則》，得房率也會比較高，因此規劃設計較為靈活，“但具體規劃還是要根據實際來看。”
由於限制解除，且地處前海，K104-0049地塊最終吸引招商蛇口、天健地產、綠城中國、中鐵置業參與競拍。
經過44輪報價，天健地產出價14.35億元競得K104-0049地塊，溢價率約16.48%。
現場舉牌不算激烈。深圳公共資源交易中心公示的競價記錄顯示，整場競價持續約40分鐘，除去自由競價環節的四輪出價，平均每分鐘出價一輪，持有“66”號碼牌的房企僅在自由競價環節出價一輪，競得者天健地產累計出價12輪。
美聯物業深圳董事總經理江賢亮表示，參與K104-0049地塊競拍的房企仍以國企、央企為主，房企出價比較剋制，可見即使“9·29新政”後樓市交易比較火熱，但開發商的憂慮並未完全消除。
“但深圳作為一線城市、先行示範區，10月份樓市的反彈力度也大於其他城市，土地市場的回暖也僅僅是時間問題，下月初後海宅地的競拍情況或將更加激烈。”江賢亮表示。
拿下K104-0049地塊後，天健集團公告稱，本次競得該地塊是公司持續深耕粵港澳大灣區的重要舉措，為公司發展提供優質資源保障。
片區商品房去化承壓
K104-0049地塊位於前海深港現代服務業合作區，但更確切來說，地塊所屬片區是蛇口赤灣。早年，赤灣片區房地產市場並不活躍，近年來開發有所加快。
根據深圳市房地產資訊平臺，自2021年以來，赤灣共有5個專案入市。此前，該片區只有零星專案入市——2018年4月，山語海苑二期入市；2016年9月，山語海苑一期入市；2015年12月，前海丹華園入市。
赤灣片區最新入市專案是於11月8日備案的赤灣琅玥灣佳園，由深圳國企中國南山開發，備案均價約7.80萬元/平方米。上一個入市專案是今年7月備案的雲山海公館（東區），由金眾地產開發，備案均價約8.94萬元/平方米。
赤灣琅玥灣佳園與雲山海公館（東區）僅一街之隔，相隔3個月入市，備案均價相差1.14萬元/平方米。
據時代週報記者瞭解，赤灣琅玥灣佳園開盤折扣92折，折後均價約7.1萬元/平方米，最低單價約6.4萬元/平方米。有中介稱，這一價格是“用龍華價買南山海景房”。龍華核心地段新盤價格在7-8萬元/平方米之間。
雲山海公館（東區）也曾賣力促銷。專案開盤期間，開發商給予前88名認購客戶額外獲贈50克黃金的優惠，折扣也拉滿，單價最低約6.6萬元/平方米。目前，該專案待售房源佔比約25%。
同樣由中國南山開發的開雲府（備案名：赤灣匯廣場）於2023年10月推出413套住宅，備案均價約8.92萬元/平方米，折後單價約7.2萬元/平方米起，有大量房源處於“期房待售”狀態，截至11月13日處於“已備案”和“已籤認購書”狀態的房源有13套。
二手房方面。據貝殼找房，赤灣目前在售二手樓盤掛牌價在6.99-12.1萬元/平方米之間。掛牌價最高的是2021年5月入市的半山臻境，有房源掛牌價高達14萬元/平方米，暫未有成交；掛牌價最低的山海津，最新成交發生在2023年11月，成交單價約6.58萬元/平方米。
天健地產競得的K104-0049地塊綜合樓面單價37609.75元/平方米，加上建安成本、資金成本等費用，按目前的市場價格測算仍有一定的盈利空間。
“（對房地產後市）整體還是比較看好，不然我們也不會去參加競拍。”前述天健集團人士表示。
