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編輯丨鐸子
“兜底”樓市的資金來了！
近日，“廣州將在全市收購90平以下存量房”的訊息，一度衝上微博熱搜。
據廣州市國有企業廣州安居集團釋出公告，稱將在全市範圍內收購滿足90平米以下的存量商品房作為保障房。
眼看著廣州重磅“收樓”動作來襲，幾乎人人都在問：中國房地產的春天真的來了嗎？
一個鮮明的現象是，一線城市的樓市正在迎來一場波瀾壯闊的復興浪潮，救市藥效正在迅速起效果。
但另一邊的三四線城市，卻沒能迎來同步的“量價齊升”，仍處於“降價換量”的階段，全國樓市出現明顯的兩極分化現象。
頻繁“收樓”
收樓行動，從一個區擴大至全市。
據廣州安居集團公告顯示，為深入貫徹落實國家關於構建“保障+市場”住房供應體系的重大決策部署，擬徵集廣州市已建成的存量商品房用作保障性住房專案。
徵集條件包括：
①資產負債和法律關係清晰。
②已取得竣工聯合驗收意見書。
③面積在90平方米以下。
④房源權屬清晰可交易，不存在查封登記、異議登記等限制，存在抵押等權利限制的，應取得相關權利人書面同意。
⑤優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟專案。
雖然本次公告並未提及收購價格和收購總金額，但本次公告的出臺已足以讓外界振奮。
畢竟廣州安居集團可是一家廣州市的市屬功能性國有企業，主要從事保障性住房投資、融資、建設和運營管理。
目前，廣州安居集團在管保障房小區有48個，在管資產共20萬套，其中各類住宅約16萬套、配套商業約3.6萬套，資產總額達275億元。
無論是背景，還是實力，廣州安居集團均絲毫不弱，這也讓它的“收樓”行動充滿了想象，網友們紛紛喊出：
“有人託底房價了；國家隊下場收房子，加快去庫存，利好市場的訊號。”
值得一提的是，在廣州安居集團釋出公告前，廣州市增城區在今年8月也曾釋出公告，計劃收購增城中心城區範圍內存量商品房作為戶籍家庭公共租賃住房。
其預算總額為2000萬元，單套房屋面積要求40-80平方米，平均單價上限不超過10537元/平米。
有人“託底”，是廣州樓市的縮影。
根據中指研究院資料，截至2024年10月底，廣州全市商品住宅顯性庫存量為1329.7萬平方米，出清週期高達21.4個月。
隨著廣州“收樓”資金不斷湧入市場，預計全市的庫存量有望穩步下降至合理水平，並推動廣州樓市“企穩回暖”。
其實不僅廣州，今年8月，深圳市安居集團也曾釋出公告收購商品房用作保障性住房，徵集範圍包括整個深圳市，房源面積在65平米以下。
今年9月以來，眾人還見證了史無前例的房地產利好政策，橫掃整個房市。
從調低存量房貸利率、降低房貸首付比例，到一線城市降低乃至全面取消購房門檻、再到降契稅等，樓市的利好政策密集湧現。
中央政治局更首次對房地產行情做出明確指示：“要促進房地產市場止跌回穩”。
多方政策、資金，“組合拳”接連出擊，一線城市的強勁復甦風，迅速席捲而來。
兩極分化
“日光碟”再次重現江湖。
自9月以來，多部門相繼釋出房市利好政策，為市場注入多股暖流，一線城市正在迎來“潑天的富貴”。
10月，廣州新房網籤10463套，環比上升110%，同比上升59%，創年內新高；二手房累計成交16945套，環比上升102%，同比上升81%，創近三年來高峰。
深圳一手住宅網籤4153套，環比上升146.3%，創35個月新高；二手住宅網籤備案量達6118套，環比上升92%，同比上升121%，創新紀錄。
上海、北京大都市也紛紛傳出捷報。
10月，上海二手房網籤量達24376套，環比上升52.9%，今年第四次突破2萬套；北京二手房網籤量達1.7萬套，環比上升31%，創近19個月以來新高。
據克而瑞研究中心資料顯示，一線城市是本次新政的直接受益者，成交同比環比齊增。4個一線城市環比上升61%，同比上升21%，較三季度月均增長49%。
不斷的利好政策刺激，促使購房者加速入市，人潮擁擠的銷售部場面也再次出現，多地甚至出現“日光碟”。
一線城市樓市熱火朝天，還走出了“量價齊升”的趨勢。
據中指研究院資料顯示，今年10月，一線城市新建住宅房價環比上升0.69%，二手住宅房價環比下降0.17%，較9月大幅收窄了0.64個百分點。
彼時，購房者的信心不斷增加，不少潛在購房者打算趁機衝上一衝，生怕錯過了最佳的進場時機，併發出感慨，“房地產最困難的時刻已經過去了！”
但進一步瞭解便會發現，房價全面普漲的時代，似乎已經結束。
其中，一線城市樓市的“量價齊升”，並未傳導至三四線城市。目前，三四線城市的樓市，仍處於“降價換量”的階段，並未走出房價下跌的困境。
據中指研究院資料顯示，10月三四線代表城市成交量同環比均實現了上升，環比上升為43.23%，同比上升為17.51%。
但同期三四線城市的新建住宅房價環比下降了0.02%，二手住宅房價環比下降幅度繼續擴大至0.69%。
近年來，三四線城市的房價從最高時的七八千元每平方米，降至四五千元每平方米，比比皆是。甚至還存在著買房送車位等促銷活動，持續活躍於三四線城市。
從去化週期來看，三四線城市的庫存壓力仍十分嚴峻。
據易居研究院最新《百城住宅庫存報告》顯示，截至2024年7月，全國100個城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為19.8、23.1和34.2個月。
三四線城市的去化週期不僅明顯高於一二線城市，甚至與之逐漸拉開了距離，形成了大大的“喇叭口”，更說明了三四線城市的去化難，某種程度增加了三四線市場的不確定性。
一面是火，一面是冰，三四線城市與一線城市因何走到對立面？
地段為王
人口不斷流失，是三四線城市的“痛”。
據統計，2021至2023年，三四線城市人口增速為-0.3%，同期一線城市人口增速為0.08%，二線城市為0.81%。
三四線城市人口持續流入一二線城市，毫無疑問將抽走三四線城市人口的購房需求，並進一步推動一二線城市購房需求的增長。
相對一二線城市，三四線城市經濟羸弱，產業結構較為單一，缺乏多元化的產業支撐，城市吸引力不足，讓其樓市的回暖愈發艱難。
進一步來看，隨著房地產市場進入存量時代，全國樓市區域分化也將可能成為未來房地產市場最大的特徵之一。
李嘉誠曾留下一句經典名言：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”
核心區位的地段，永運稀缺。如今中國的樓市也明顯進入了下半場：地段為王。
隨著人口和產業愈發向一二線大城市聚集，市面上相對稀缺，地段較好的一二線城市核心區，明顯具備更高的投資價值。而那些人口一直處於淨流出的城市，房價懸了。
以黑龍江鶴崗為例，在人口持續流出下，硬是走出了屬於它自己的獨立行情。
當一線城市房價高達上百萬，乃至上千萬元一套時，鶴崗開出的價格低至幾萬元一套，給全國人民上演了“房價如蔥”的一幕。
經濟學家馬光遠曾指出，五年後城市房價將呈現嚴重的兩極分化。他提出3個20%的觀點：約20%的城市、20%的房企和20%的房子能夠保持或實現房價上漲。
也就是，人口持續流入，經濟發達的一二線城市，隨著經濟的持續發展和人口的流入，房價有望持續上漲。
相反，大多數三四線城市，由於人口持續流失和經濟發展滯後，這些城市的房價將可能持續下跌，直至達到一個合理的水平。
從海外市場來看，其實美國多年來房價一直在上漲，主要也是得益於美國幾大經濟圈城市的房價上漲。諸多中小城市則持續衰落，甚至出現“鬼城”現象。
日本、韓國大量人口也一直在往東京、首爾都市圈集中，核心城市不斷對中小城市的人口進行“抽血”。這也讓房價全面普漲、閉眼買房的時代徹底結束。
就此來看，中國樓市大分化，未來或在所難免。如果要抄底中國樓市，不妨多考慮一線的核心城市，而非三四線城市。
畢竟一線城市，更具投資價值。
（文章來源：花朵財經觀察）
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