原創 劉博團隊
“居者有其屋”是每個人的夢想，國家正透過“商品房+保障房”的雙軌制來實現這個目標。
然而作為重要的民生工程，保障房難免被放在顯微鏡下觀察、評論。
比如在深圳，儘管政府在保障房建設方面投入大量資源、做了很多努力，坊間仍然存在一些爭議：
供需爭議：一方面，有人認為保障房供應量不足，建設進度有待加快；另一方面，卻出現了安居房遇冷、去化困難的現象。
區位爭議：核心區域的專案因價格或租金相對較高，有人表示難以承受；而位於郊區、價格更為親民的專案，則被抱怨位置太偏。
價值爭議：未來能完全取得產權、自由上市交易的房子（如安居房、人才房），有購房者因市場波動產生退房想法；未來不能完全取得產權並自由上市交易的共有產權，因其封閉流轉，接受度較低。
裝修爭議：購房者對要不要精裝交房，裝修到什麼程度交房（比如是否帶空調），也眾口難調。因為市場偏冷，還有一些人希望透過挑剔裝修質量，以獲得更多補償。
這些爭議折射出市場的複雜性：它既要滿足基本居住需求，又要平衡各方利益；既要保證公平性，又要考慮可持續性。
問題很多，任務很艱鉅。最重要的是，深圳在努力、在探索。
01
建設力度領跑一線
“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套間，深圳以60萬套的目標位居全國首位。
不僅如此，在主要城市保障性租賃住房佔住宅供給比例中，深圳同樣領跑全國。
建設進度上，深圳更是跑出了“加速度”。
據深圳住建局9月19日釋出的資料顯示，“十四五”期間深圳計劃建設籌集54萬套/間、供應34萬套/間的保障房。截至2024年8月底，已建設籌集53.7萬套/間，完成率達99.4%；供應29.35萬套/間，完成率達86.3%，在一線城市中遙遙領先。
相比之下，其他一線城市的完成情況是：北京34.6萬套，完成率86%；上海37.6萬套，完成率80%；廣州37.6萬套，完成率63%。
深圳這一成績令人矚目。要知道，深圳是一座面積不足2000平方公里的城市，不僅面臨土地資源極其稀缺的制約，還要應對人口高度密集的壓力。
特別是，城中村佔據了大量城市空間，而符合現代居住標準的住房卻相對稀缺——這裡說的是那些配備獨立衛生間、廚房、陽臺，通風采光良好，且容積率適中的成套商品住宅。
在這樣的背景下，深圳交出如此亮眼的保障房“成績單”，更顯難能可貴。
02
創新模式破解難題
雖然挑戰很多，深圳在保障房問題上一直在不斷創新，並不斷吸收先進經驗。
世界各國的經驗都提供了有益參考，如：
新加坡模式：透過政府主導建設、土地高度國有化和多層次資金支援體系，使近80%的居民入住政府組屋，幾乎實現了人人住有所居。然而，這種模式也面臨著沉重的財政負擔和市場自由度受限的挑戰。
德國模式：選擇了另一條發展路徑，將租房打造成一種生活方式。得益於成熟的租賃市場和嚴格的租金管控，超過半數德國人選擇租房居住。近二十年來，租金漲幅僅為居民收入增長的一半不到，展現出顯著的市場穩定性。
深圳情況更為複雜：土地資源緊張、人口規模龐大、房價壓力巨大。龐大的人口基數和持續攀升的住房需求，促使深圳必須開拓創新。為此，深圳構建起了獨具特色的多渠道住房保障體系。
深圳的創新之處在於，既吸收新加坡政府主導建設的優勢，又借鑑德國市場化租賃的經驗，同時結合本土實際進行創新突破。
2018年，深圳啟動“二次房改”，系統構建起市場商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房的“4+2+2+2”住房供應與保障體系，提出到2035年建設籌集170萬套住房的宏偉目標。
2023年8月1日，《深圳市共有產權住房管理辦法》正式施行，標誌著深圳住房保障體系的重要轉型。安居房和人才房將逐步退出歷史舞臺，共有產權住房成為新的發展方向。
在這一階段，深圳保障房制度不是簡單照搬任何一種模式，而是根據不同人群需求，提供三種保障方式：公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房。
公共租賃住房照顧困難戶籍居民，保障性租賃住房服務新市民和青年人，共有產權住房則為中等收入家庭提供“半份產權”的選擇。
然而，情況在2024年再次發生重大變化：國家重新定義、規範了保障房政策，推出了全國統一的配售型保障房。
深圳積極響應政策調整。2024年初，深圳首批13個配售型保障性住房專案集中開工,建設面積75.7萬平方米，房源合計1萬餘套，總投資約125億元。這些專案分佈在福田、南山、寶安、龍華等區域，周邊配套完善，充分體現了職住平衡的原則。
深圳的保障房建設也正進入一個新的發展階段。
需要注意的是，當前對保障房的一些爭議，在很大程度上也反映了整體房地產市場環境的影響。在市場偏冷的情況下，人們對保障房的選擇會更加謹慎，對價格和品質的要求也會相應提高。隨著市場逐步回暖，購房者“比較挑剔”的局面可能會改變。
03
最佳化機制助力回暖
當前，深圳保障房市場呈現明顯分化：人才房銷售態勢比較好，安居房去化相對滯緩。
究其原因，主要在於政策的差異——人才房透過擴充第三、第四佇列顯著拓展了購房群體，而安居房僅面向已關閉的輪候庫內人員銷售，購房群體難以拓展，加劇了觀望情緒。
基於人才房政策調整的成功經驗，建議對安居房銷售機制進行最佳化，如重啟輪候庫申請或設立庫外佇列制度等。
值得注意的是，適度最佳化安居房銷售機制，不會對商品房市場造成顯著衝擊，原因在於：
第一、市場環境已具備條件：在9月樓市新政後，10月份新房、二手房成交雙雙創新高。市場原本預期11月或許會降溫，但事實上11月1-17日的新房網籤日成交量創下2007年以來新高，二手房交易也呈現上升態勢。
即便放寬安居房申購條件，由於其仍存在封閉流轉期、嚴格准入門檻等政策限制，對商品房市場的影響極其有限。
第二、產品結構形成互補：從成交結構來看，安居房以80-90平方米的小戶型為主，以兩房戶型為主打，輔以三房；而商品房供應，特別是南山等核心區域，主要以100平方米以上大戶型為主。
隨著“7090”政策的取消，開發商紛紛調整產品策略，在南山等核心地段，更是以大戶型產品為主，以滿足高階市場需求。這一趨勢造就了剛需小戶型的市場稀缺，而安居房恰好填補了這一空白，正好與商品房市場形成錯位發展、良性互補的關係。
第三、客群定位各有側重：開放申購後，主要服務兩類購房群體：一是此前因輪候庫關閉而失去申購機會的家庭，他們受購買力限制但希望在核心區安家；二是輪候庫內觀望的家庭，開放申購可能刺激他們儘快作出購房決策。這些群體與商品房的目標客戶有著清晰的界限。
第四、存量去化勢在必行：當前待售的安居房專案多為經過多輪配售仍未完全去化的專案。最佳化銷售機制不僅能推動專案資金正常運轉，更重要的是能讓這些優質資源真正服務於有需求的家庭，實現更大的社會效益。
第五、為經濟增長貢獻力量：在當前形勢下，加快安居房存量去化對提升GDP具有積極作用。這既能盤活存量資產，又能帶動相關產業鏈發展，是完成年度經濟增長目標的重要抓手。
透過最佳化銷售機制，不僅能實現經濟效益和社會效益的統一，更能幫助更多剛需家庭實現安居夢想，具有可行性。
04
創造新的幸福範本
保障房不僅僅是房子問題，更是一面鏡子，映照出一座城市的格局與溫度。
在這面鏡子裡，深圳正展現出令人振奮的畫面。
“用腳投票”最能反映一座城市的吸引力。
截至2023年末，深圳常住人口達1779.01萬人，較上年增加12.83萬人，不僅總量創下歷史新高，增量更是在北上廣深四大一線城市中獨佔鰲頭。
在通勤體驗這一城市宜居度的關鍵指標上，深圳同樣表現亮眼。
作為超大城市之一，深圳的幸福通勤比例高達60%，位居同類城市榜首。
更令人矚目的是，45分鐘以內通勤人口占比達到81%，同比提升4個百分點，成為首個實現80%目標的超大城市。
這一成就源於深圳首創“跟著產業園區走、跟著大型機構走、跟著軌道交通走、跟著盤活資源走”的發展戰略，深圳把保障房建到了最需要的地方。
透過精準選址佈局保障房，深圳讓住房資源配置更貼近民生需求。年輕人告別漫長通勤，企業員工盡享工作便利，這正是城市規劃的人性化考量。
當其他城市還在為存量房源發愁時，深圳已經開始系統性地改造提升城中村。
截至2023年，已完成1122棟城中村住宅建築收儲，預計可提供約5.4萬套房源。這不僅緩解了住房壓力，更為城市更新注入新活力。
誠然，與新加坡的保障房覆蓋率和德國成熟的租賃市場相比，深圳還有提升空間。
但其創新實踐正為特大城市住房問題提供全新思路，或將成為全球城市住房保障的嶄新範本。
給深圳一點時間，這座城市必將用實際行動詮釋城市的溫度。
當一座城市真正傾聽並回應每個市民的期待，人居夢想終將照進現實。
