重整後的新金科將在投資管理、運營管理與特殊資產三大業務板塊進行佈局、規劃，在各細分領域深耕的同時，做好各業務板塊之間的協同。
中房報記者 許倩 北京報道
金科股份的重整投資人，定了。
11月22日，（以下簡稱“金科股份”）及重慶金科房地產開發有限公司重整案重整投資人遴選評審會第二次會議順利召開。經評審，確認上海品器管理諮詢有限公司與北京天嬌綠苑房地產開發有限公司聯合體，為金科股份及重慶金科的中選投資人。
從2023年5月22日提出重整，到2024年11月22日重整投資人敲定，18個月，昔日千億房企金科股份，終於等來“涅槃重生”的新機。
金科股份管理層曾表示，金科股份的司法重整不以簡單解決債務問題為目標，更要透過司法重整引進實力雄厚、有產業協同效應的戰略投資者，在解決存量債務風險的基礎上，為公司未來的持續經營和良性發展帶來增量資金和資源上的支援。
不僅如此，新的重整投資人，還將重塑新金科企業文化和業務，引入聯合體及合作方在資金、管理、技術和市場資源等各方面，給予其全方位支援。
據中國房地產報記者採訪，重整後的新金科，未來發展目標及定位是成為新型收費開發商，不再像傳統開發商那樣依賴專案開發銷售的收入，而是更多依靠專案的運營和資產管理，透過提供增值服務、收取管理費和運營費等方式盈利。
此次金科股份重整成功，不僅意味著中國房地產行業迎來了“地產重整第一股”，也為更多尚處於行業深度調整中的房地產企業，尋求透過重整來改善財務狀況、恢復盈利能力，提供了重要借鑑和出路。
品器聯合體中標
此次，在多位重整投資人中勝出的上海品器管理諮詢有限公司與北京天嬌綠苑房地產開發有限公司聯合體，究竟是誰？
股權穿透後，上海品器管理諮詢有限公司的背後大股東是北京品器管理諮詢公司（以下簡稱“北京品器”），成立於2020年，是馮侖等人早年創辦的御風集團旗下專注於大健康不動產的資產管理機構。由招商銀行前行長馬蔚華擔任名譽主席，馮侖擔任董事長，張勇、王謙、單大偉、張鼕鼕等為創始合夥人。
公司願景是成為以合夥人為核心的中國領先的平臺制不動產資產管理機構，透過科技賦能和機制創新，創造最具價值的健康空間。
北京品器的董事會及核心成員，實力都很強。
馬蔚華排在首位，曾任招商銀行董事、行長。現任南方科技大學理事、 深圳高等金融研究院理事會成員、深圳地鐵集團外部董事、中企會企業傢俱樂部主席，香港潮商集團董事會主席、非執行董事等。
第二位是馮侖，御風集團董事長、品器資管創始合夥人。1991年，創辦和發展御風集團和萬通集團，並擔任董事長。他還參與建立了民生銀行並長期出任該行董事，先後擔任網易、海通證券和中國光大銀行董事。
第三位，單大偉，現為優博集團董事長，中國住交會組委會秘書長，是見證並深入瞭解中國房地產行業發展歷程的業內資深人士。
北京品器CEO李根，曾任中信證券旗下地產基金 CEO，有操盤數百億元房地產基金管理經驗，精通房地產投融資和資產管理。
該聯合體中另一家公司北京天嬌綠苑房地產開發有限公司，2018年於北京成立，致力於打造集產業、商業、居住、休閒等多功能於一體的現代化園區，擁有商業地產全盤操作經驗。
該公司引入合作出資方馮果。馮果系華辰精密裝備（崑山）第五大股東，瀾之教育基金會理事，曾任海南椰島（集團）董事。他長期從事資本市場投資，累計參與鋅業股份、鳳凰航運（原名長航鳳凰）、九發股份、st明誠、*st紅陽等十數家上市公司破產管理專案。
10月7日，金科股份釋出多條公告，涉及實際控制人黃紅雲再次更換一致行動人。新的一致行動人是東方銀原（北京）材料有限公司，由馮果和北京謹信嘉誠科技有限公司分別持股50%，而謹信嘉誠則由馮果持股50%。
一致行動人的權利在於，其可以共同持有和表決上市公司股份，從而對公司重大決策產生實質性控制力或影響力。由此，馮果的重要性不言而喻。
此前東方銀原並未持有金科的股份。根據協議，東方銀原計劃在6個月內以不超過1.5元/股價格增持金科股份至少5000萬股。東方銀原表示，充分認可金科股份長期投資價值及未來發展前景，也充分認可黃紅雲、金科控股及金科股份管理層的管理能力。
重整與新生
金科股份的重整之路，始於2023年。
2023年5月22日，金科股份披露收到重慶端恆建築工程有限公司發來的《告知函》。端恆建築認為，金科股份雖不能清償到期債務且明顯缺乏清償能力，但作為上市公司仍有一定重生價值和挽救可能，故向重慶市第五中級法院申請對公司進行重整。
這也是A股首家主動申請重整的千億元房企。
對於金科而言，此次重整的主要目標是，尋找合適投資者，以注入新鮮資金，減輕債務壓力。今年6月底，金科股份管理人啟動公開招募和遴選公司及全資子公司重整投資人的工作。11月12日，該公司公告稱已收到4家意向投資人提交的重整投資方案。這表明金科股份在困境中並非完全無路可走，市場依然對其未來發展存有信心。
如今，隨著重整投資人敲定，金科股份正式進入重整期。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，金科股份重整，反映出當前房地產市場面臨較大壓力和市場低迷狀態，這也促使地產企業尋求透過重整來最佳化資產負債結構，改善財務狀況，從而在行業整合中獲得競爭優勢。一方面，透過引入外部投資者進行資本重整，向市場傳遞出積極訊號，即公司正在採取積極措施恢復和振興企業業務，有助於提升市場對公司未來的信任。另一方面，透過重整，減輕債務負擔，避免進一步財務危機，給公司留出恢復與發展空間。
金科股份的重整方案，為市場提供了一個瞭解其重組進展和未來發展方向的機會。
記者採訪獲悉，重整後的新金科將在投資管理、運營管理與特殊資產三大業務板塊進行佈局、規劃，在各細分領域深耕的同時，做好各業務板塊之間的協同。
投資管理業務，將成為新金科全業務條線的核心樞紐，負責統籌公司各子板塊的業務與專案。
開發管理業務，遵從輕資產化收費開發商定位，專注於健康住宅、商業綜合體、辦公樓及產業園區等開發管理。
特殊資產業務，專注於困境資產和不良資產的投資與處置，提供特殊資產一站式的“理債”服務，包括資產運營、管理、處置及金融工具的解決方案。該業務將完全區別於傳統特殊資產的業務模式，採取輕資產化來運營，緊緊抓住這輪“化債”週期，深度繫結中國幾大頭部網際網路平臺做服務，賺取管理和服務收入。
這是資本所向，更是行業發展大勢。
隨著經濟週期的轉換，市場待管理的金融債權體系巨大，特殊資產管理行業迎來機會。
截至2023年末，銀行業金融機構整體不良貸款餘額3.95萬億元，非銀金融機構不良貸款預計6000億元以上，信託風險事件仍在持續。這些不良貸款主要為企業逾期或可能發生逾期的應收賬款、其他應收款等，是地方AMC的重要業務來源。
一位投行人士稱，參照歐美髮達國家房地產行業發展趨勢，房地產後開發時代的未來業務方向，將是以特殊資產投資管理和專業服務為主，以優質房地產專案開發為輔，打造“輕重並舉、租售並舉、增存並舉”的商業模式，形成特殊資產投資管理、綜合開發和專業服務相互賦能、協同發展的新格局，實現從地產開發商向特殊資產投資管理商的轉型。
