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作者：餘飛
01
重慶樓市，僅躁動了一個月
9月末以來的新一輪救市，一線城市與部分強二線城市的行情，在10月份躁動了一波，但也有很多二線城市，表現得波瀾不驚，成交量古井無波。
比如南京、青島等城市，之前本號就寫過南京、青島。
還有的城市，10月份有所上漲，但漲幅並不明顯，而進入11月份又很快下來了，比如本號前幾天寫到過的廈門、廣州等城市，以及今天要說的重慶。
10月份在一線城市行情帶動下，重慶的新房和二手房成交量也有所起色。
重慶銳理披露的資料顯示：
10月份，中心城區商品房成交面積62萬方，環比上漲94%，同比下降7%。這個成交面積是今年重慶市場的新高，但同比來看，仍不如去年10月份的成交量。
二手房方面，止跌回升，但回升幅度不及預期，10月重慶中心城區二手房成交量僅7680套，環比上漲3%。
成交量低於1月份、3月份、4月份、5月份、6月份、7月份、8月份。
整體來看，重慶樓市10月份的表現，只能說是意思了一下。
進入11月份，成交回落非常明顯。上週重慶中心城區商品房成交面積僅9.88萬平方米，環比下降11%，連續三週下行。
成交規模已經回到了10月份之前的行情。
這都是預料之中的事情，畢竟一線城市中的廣州，是這一輪救市的直接利好享受者，行情也出現了明顯降溫，遑論重慶這樣一個供應量超大的市場。
在這種情況下，本就不限購、沒有什麼牌可打的重慶，11月28日又打出了公積金這張牌。
11月28日，重慶市住房公積金管理中心釋出了《關於最佳化調整住房公積金使用政策的通知》，但都是一些乏善可陳的招數。
比如可以提取公積金支付首付，貸款結清二套房可以按首套房標準貸款，延長貸款時間（男性延長到68歲、女性延長到63歲，或延長到繳存人法定退休年齡後5年，最長貸款期限不超過30年）。
02
房價跌至萬元
這一輪調整，重慶也非常明顯。
重慶銳理資料顯示：
2024上半年，重慶中心城區商品住宅供應144萬方，環比減少28%，同比減少46%。商品住宅成交247萬方，環比減少8%，同比減少33%。商品住宅成交均價14628元/㎡，環比下降2%，同比下降1%。
上半年的成交量，創下近年來同期最低值。成交均價，也回到了2021上半年。
從上圖還可以清楚地看到，如今重慶的新房市場成交有多冷清。
疫情暴發之前的2019年，重慶新房成交了20.2萬套，2020年與2021年也都在17萬套之上。今年前五個月合計僅成交了5.1萬套，全年預計大幅低於去年。
房價方面，今年年中本號就寫過一篇重慶的樓市分析文章《 即將跌破萬元！人口第一城，懸了！》，當時根據貝殼找房披露的資料，重慶二手房價格即將跌破萬元，只有1.04萬元/平方米。
事實上今年2月份重慶的二手房均價就已經跌破過萬元，當時均價為0.99萬元/平方米。
從走勢可以看到，重慶的房價在微幅震盪下行。
到如今，再看貝殼找房平臺披露的資料，8月份、9月份跌破了萬元，10月份略微上漲了一點，為1萬元/平方米。
客觀來說，重慶的房地產市場泡沫並不算大，雖然有，但相比於東部、中部一些城市的泡沫小得多。
重慶的均價在中心城市中，一點都不高，甚至比長沙還要低。核心板塊江北嘴、朝天門、解放碑的二手房均價都不到2萬元。
這三個板塊是重慶的最核心，長江與嘉陵江在此交匯，俗稱長嘉匯。但其二手房均價最高的江北嘴，均價1.9萬元，朝天門1.8萬元。解放碑只有1.3萬元。
當然，新房要比二手房貴得多，核心板塊的高價樓盤均價在4萬到8萬。這是提供給富人的需求，普通人的選擇餘地很多，畢竟還有大把價格不貴的二手房。
按照房價收入比來看，重慶2023年房價收入比為11.4，在萬億GDP城市中，位居倒數第十。雖然超過了國際標準線，但作為一個直轄市、人口第一城、GDP超三萬億的城市來說，這個收入比不算高。
既然重慶的房價泡沫不算大，為何還會調整如此厲害？
多方面因素導致的：
第一，重慶本身供應量龐大。
克而瑞披露的最新資料顯示，重慶目前的新房庫存量1047萬平方米，去化週期24.9個月。
來源：克而瑞重慶
這只是狹義庫存量，廣義庫存遠不止這些。
狹義商品房，也即已經建好的商品房。廣義庫存則包括已完工未銷售的房子、未完工正在預售的房子、正在動工還未獲得預售證的房子，已出讓地塊還未動工的房子。
這一資料，克而瑞在2023年之前都公佈，之後就不再公佈。我這裡只能找到2022年9月份的資料，當時青島的廣義庫存量接近1億平方米，位居全國第一。重慶接近6000萬平方米，位居全國第五。
除了新房，還有二手房。重慶現下有25萬套左右的二手房在掛牌。
此外，重慶還有龐大的公租房。
重慶官方8月份披露過一組資料，截至8月15日，全市建成58.3萬套公租房，已幫助140餘萬人解決了住房困難問題。
58.3萬套公租房，位居全國第一，比北上廣深加起來還多。
重慶也被稱之為，公租房第一城。這是重慶在上一輪房地產大牛市期間，房價能夠保持相對穩定的關鍵因素。
第二，重慶需求在減少。
去年，重慶人口減少了二十多萬。
我在分析主要城市人口變化的資料時，總結過，重慶憑藉減少的21.91萬常住人口增量，一舉奪得了多個第一和唯一：
是主要城市中，人口減少量第一的城市。是四大直轄市中，唯一負增長的城市。是9個國家中心城市中，唯一負增長的城市。是目前公佈人口資料的200多個城市中，人口減少量第一的城市。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
人口減少，需求自然減少，毫無疑問。
但人口減少帶來的需求減少，只是需求減少的一部分，更重要的是宏觀大環境改變、預期信心缺失、收入縮水導致的不確定性，讓很多人望而卻步，改變了買房計劃。
這裡就牽扯到需要說到的第三點。
第三，重慶住房自有率超高。
由於重慶房價始終不高。重慶本地人基本都有了自己的住房，重慶的外來人口，收入尚可的，也都能買得起，所以重慶整體的房屋自有率非常高。
公開訊息顯示，早在2015年重慶就有91.5%的家庭擁有自有住房。
也即是說，重慶近92%的人有自己的住房。
這一自有住房率要遠遠高於北上廣深等重點城市。要知道，深圳的房屋自有率23%。
自有率如此之高，雖然沒有資料佐證，但可以做個不精確的估算，這一自有率應該在中心城市中位居第一。
所以，重慶的剛性需求可以說很弱，每年的剛性需求，基本集中在重慶外圍區進入主城區的人口，或者重慶遠郊縣進入中心城區的人口，以及外地人奔赴重慶就業的人口。
大部分都是改善需求。而改善需求，在房價上漲的週期中，非常強烈。在預期信心缺失的如今，改善需求則會大幅萎縮，畢竟自己有房子住，想換個好的，大可以等房價調整到位，預期恢復時再出手。
03
重慶樓市，或率先找到平衡點
整體來說，重慶算是一個比較健康的房地產市場。
由於重慶房價本身泡沫不大，本號認為，重慶這兩年半的調整，給為數不多尚未在重慶買房的人跌出了機會，往後重慶的房價在大環境影響下，以及在公租房轉配售型保障房的半價利空下，可能還會有所下跌，但下跌的空間已然不大了。
本號在之前分析各城市房價何時見底的文章中強調過，只有房價與收入、預期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現了新的平衡點，房價才會止跌。
大多數城市，平衡點出現還早得很。
但重慶， 可能會是這一輪房價調整中率先找到平衡點的城市。
邏輯有三：
第一，重慶房地產市場雖然供應大，但本身的泡沫不大，且又經歷了三年調整，未來跌幅空間有限。
第二，重慶的城市級別決定了其未來資源、政策利好仍會不斷，其發展前景可期。
重慶是現有的四大直轄市之一，而且還是9個國家中心城市之一，是屬於城市金字塔級別頂端的城市。
恰如我上面所說，這種級別的城市，註定了不會缺少紅利和眷顧。
君不見，重慶的第二機場已經獲批。等通航後，重慶將成為內地僅有的四個擁有雙大型民用運輸機場的城市，另外三個分別是北京、上海、成都。
重慶受到的政策紅利傾斜，還表現在，重慶都市圈是獲批的第一個直轄市都市圈。
2022年8月份，重慶都市圈獲批，具體包括渝中區、大渡口區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區、涪陵區、長壽區、江津區、合川區、永川區、南川區、綦江區—萬盛經開區、大足區、璧山區、銅梁區、潼南區、榮昌區21個區和四川省廣安市。
最近兩年，中央給予重慶的紅利，沒有間斷。
以今年來說，3月份主城都市圈擴容獲得批覆，墊江縣加入了主城都市區。
此外，4月份高層造訪重慶，其定位也迎來了微妙提升。
其中關鍵的變化在於：
1，賦予重慶“新時代西部大開發重要戰略支點、內陸開放綜合樞紐”兩大戰略定位。
2，按照國家部署，到2030年成渝城市群將要建成世界級城市群。到那時，成渝城市群將是全球9個世界級城市群中唯一的內陸城市群。
在寫成渝地區雙城經濟圈的文章中，我反覆強調過西南戰略備份的意義。認識到了這一點，你就能懂得成渝的重要性。
第三，重慶經濟和產業已經起勢。
重慶統計局資料顯示：
前三季度，全市生產的391種工業產品中有217種產品產量實現增長，增長面為55.5%。重點產品中，汽車產量173.46萬臺，同比增長8.0%，其中新能源汽車59.43萬輛，增長1.3倍，燃油車114.03萬輛，下降15.4%；筆記本計算機產量5128.25萬臺，下降4.3%；手機5970.12萬臺，下降 8.2%；液晶顯示屏2.88億片，增長25.6%；積體電路53.23億片，增長1.0倍。
從上面資料可以看到，重慶正在走出黑天鵝的影響，同時也在走出產業流出到東南亞的影響，目前超過一半的工業產品實現了正增長。
其中當家產業汽車產業增長非常迅猛。
製圖：城市財經；資料：重慶市統計局
2023年，重慶汽車產量231.79萬輛，時隔多年後重回全國第二。其中，新能源汽車產量50.03萬輛，約佔全市汽車產量的22%、全國新能源汽車產量的5%，有了質的飛躍。2024年上半年，重慶汽車產量更是反超廣州，奪回“汽車第一城”的寶座。
前三季度，廣州的汽車產量資料尚未公佈，但看重慶8%的增速來看，重慶汽車第一城的寶座，大機率坐穩了。
重慶汽車工業王者歸來，功臣非新能源汽車莫屬。
作為燃油車時代的巨擘，重慶前三季度的燃油車產量仍在下降，前三季度燃油車114.03萬輛，下降15.4%。而新能源汽車產量59.43萬臺，增長了1.3倍。
重慶統計局之前披露：
上半年，新能源汽車拉動全市汽車產業增加值同比增長30.3%，較一季度加快6.6個百分點，拉動全市規上工業增長5.1個百分點，對全市工業增長的貢獻達59.7%。
其中，6月份汽車產業增加值同比增長28.0%，拉動全市工業當月增長4.9個百分點，增長貢獻達88.3%。
重慶新能源汽車發力背後，是華為加註的賽力斯的功勞。
在當家工業和諸多工業回暖之下，重慶的GDP增速連續四個季度維持在6%以上，持續領跑直轄市。今年前三季度，重慶GDP增速與蘇州並列十強城市首位。
在產業起勢之下，尤其是當家工業汽車工業起勢之下，重慶的上升空間，值得想象。
因此，結合以上分析的，重慶房地產市場泡沫不算大房價不算高，房價收入比不算高，已經調整三年，雖然供應量龐大，但發展潛力值得想象，本號認為：
重慶房價在二線城市中，可能是率先找到平衡點的城市。但結合其市場供應的特點，這座城市只適合自住購買，並不適合投資。
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