本報記者 郝亞娟 張榮旺 上海、北京報道
即將進入2025年，這意味著部分存量公積金貸款利率將迎來調整。
這一背景是今年5月，中國人民銀行釋出通知，將5年以上首套個人住房公積金貸款利率從原本的3.1%下調至2.85%。
《中國經營報》記者注意到，今年以來，商業銀行房貸利率下降較快，一度出現公積金貸款利率和商貸利率倒掛的情況。業內人士建議，公積金貸款利率應儘快進行調整，更好地發揮公積金貸款的普惠性。上海金融與發展實驗室特聘高階研究員任濤指出，個人住房公積金貸款利率至少還應再下調80BP。
房貸利率與公積金貸款利率利差縮小
今年5月，中國人民銀行釋出通知，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%和3.325%。根據通知，2024年5月18日前已發放的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日起執行新利率。
按照現有的政策，以首套房為例，2024年5月18日前已發放的個人住房公積金貸款，5年以上首套個人住房公積金貸款利率為3.1%，將自2025年1月1日起執行新利率2.85%。
從個人住房商業貸款利率來看，LPR下調疊加銀行下調房貸利率加點幅度，商業性個人住房貸款利率下降明顯。部分城市出現商業性個人住房貸款利率與公積金貸款利率倒掛的情況。
招聯首席研究員董希淼指出，在廣州、東莞等城市，部分銀行對首套房貸利率定價為同期限LPR減100個基點。但10月21日之後，5年期以上LPR降至3.6%。原來已經簽定合同的貸款，銀行信守承諾，實際執行利率為2.6%，低於公積金貸款利率。這主要是由於相關部門考慮不周，政策調整用力過猛。過低利率不符合市場規律，也不利於維護正常的金融市場秩序。
董希淼進一步表示，浮動利率的房貸，其利率是在LPR基礎上加點而來。對於新增房貸而言，LPR下降不意味著房貸利率同幅度下降，加點部分銀行可以適時適度調整。部分地區對於因LPR過快下降而導致的超低房貸利率，進行適度調整，是正常的市場行為，有助於維護房貸市場商業可持續性。調整後的房貸利率，與公積金貸款利率保持適度的利差，也仍然處於歷史低位。
“隨著市場形勢有所好轉，商貸利率進一步下調的可能性減小。甚至部分地區已主動將商貸利率適度上調，以緩解商業貸款利率與公積金貸款利率倒掛的問題。總體來看，這種現象較此前已有所緩解。”上海易居房地產研究院副院長指出。
公積金貸款利率還會下降嗎？
在董希淼看來，公積金貸款具有較強的政策性，在商業性個人住房貸款利率大幅度下降的情況下，公積金貸款利率應儘快進行調整，保持與商業性個人住房貸款利率的適當利差，更好地發揮公積金貸款的普惠性。
任濤認為，部分地區選擇上調商業性個人住房貸款利率、而非下調住房公積金貸款利率的做法實際上是本末倒置。當利率降至下限附近時，應該選擇降低下限，而非保持下限不變。實際上，為降低購房者的成本，且考慮到息差因素，完全可以透過下調住房公積金貸款利率的方式實現，因為這對商業銀行來說並無實質性影響。
“相較於5年期LPR的下調，住房公積金貸款利率的下調已經明顯偏慢，需要補降。例如，自2019年8月LPR報價機制改革以來，5年期LPR累計下調10次、累計下調幅度達125BP，而5年以上個人住房公積金貸款利率同期僅下調2次、累計下調幅度僅44BP。從這個角度來看，個人住房公積金貸款利率至少還應再下調80BP。”任濤說。
任濤補充道，當前地產金融政策、地產稅收政策基本均已出爐，但市場反應並不積極，活躍度雖有提升但持續性仍有待觀察，亟須更大力度的政策來挽救困局，在相關政策仍處於醞釀階段的背景下，透過大幅下調住房公積金貸款能夠在一定程度上彌補接下來的政策真空期。
不過，嚴躍進分析，雖然下調利率有助於普通民眾購房，但需要客觀看到，目前公積金貸款的額度和使用限制正在放鬆。然而，在公積金貸款利率方面，目前尚無明顯跡象表明會進一步下調。
嚴躍進認為，個人住房公積金貸款利率進一步下調的可能性不大。以廣州為例，其政策更多體現在提高貸款額度上，即借款人可貸的額度在增加。但從未提及利率下調的可能性。因此，提高貸款額度本身可以讓更多人享受公積金的優惠利率，但短期內利率進一步下調的可能性不大。目前的銀行金融政策整體較為寬鬆，主要是以現有政策為主進行消化。
（編輯：朱紫雲 稽核：何莎莎 校對：顏京寧）
