記者丨李惠琳 鄢子為 編輯丨鄢子為
福建泉州許氏家族，化債迎來關鍵進展。
12月2日，世茂集團董事會主席許世壇，簽發一份公告，79%的債權人已加入或同意加入“境外債務重組計劃”。
獲得75%以上的債權人支援，意味著其境外債務重組，符合進入法庭程式的要求。
懸在頭上的危機，暫時解除，同日，清盤世茂的呈請已被撤銷。
早先，建設銀行（亞洲）向香港法院對世茂提出清盤，涉及財務義務金額約為15.8億港元。
許世壇心中一塊石頭落了地。9月，其父親許榮茂退休，47歲的他正式接過擔子。
新掌舵人帶領這家 “閩系”豪門，闖過一關。
“行情回暖，有利於改善房企後續銷售、資金狀況，利於推進債務重組。”上海易居房地產研究院副院長向《21CBR》記者分析。
等待重組
相比其他房企，許家的境外債重組過程，較為順利。
2023年底，世茂才給出方案，現今達成重組條件，歷時不到一年。
涉及重組的境外債總額超800億元人民幣，包括68億美元的優先票據、21億美元及204億港元的境外銀行和金融機構借貸。
初步方案提供四個選項，包括短期工具、長期工具、強制可換股債券以及不同工具的組合，目標削債約60億-70億美元。
許家表達了最大誠意。
許榮茂透過自家公司，向世茂及其附屬公司，分別提供39.63億港元、38.39億港元的貸款。
市場回暖，債務重組進展加快。10月，約過半債權人加入支援計劃，兩個月後，比例提升至79%。
於許家父子而言，若計劃成功，短期資金壓力有望緩解。長期來看，償債負擔依然重。
截至6月底，世茂集團總負債為4610億元，其中，有息借貸高達2566億元，一年內到期的有1533億元。
其賬上現金，只剩187億元，扣除受限制現金與預售監管資金後，能用的僅68.7億元。
按照去年的消耗速度，這筆錢僅能覆蓋1年4個月的員工成本。
手頭捉襟見肘，許世壇不得不二度違約。
2023年6月，世茂附屬公司世茂建設，獲得債權人同意，實現143.5億元的長期債券展期。
今年5月，由於銷售下滑，世茂資金壓力大，無法兌付到期的首期本金，計劃將多隻債券再次展期。
現年74歲的許榮茂，過往三年隱居幕後，在官方新聞中罕有現身。
在臺前苦撐局面的，一直是許世壇，正式接管董事局後，世茂後續的化債之路，只能由他勉力推進。
多方補血
於許世壇而言，當下最緊迫的問題，是獲取更多現金流。
去年，世茂預測，2023-2033年期間，現金流淨額約為每年40億元-400億元，主要源自開發專案、酒店以及商業運營等業務。
這一預測，過於樂觀。
其收入大頭，來自房產開發業務。行業復甦緩慢，銷售額萎縮。商業運營、酒店業務貢獻又小，1-6月，兩者合計入賬19億元，不足總收入的一成。
自2021年以來，世茂經營活動產生的現金流淨額，均為負數。
為了回籠資金，許家頻繁出售資產變現。
2022年至2023年，世茂變賣上海市黃浦路土地、廣州亞運城專案、上海外灘茂悅大酒店、北京分鐘寺專案等資產。
今年，再次推進資產處置。
8月，世茂以5.96億元出售廈門集美區綜合體專案。本次交易預期虧損3.12億元，所幸，專案公司的債權3.7億元，得以清償。
許家用於融資的抵押物，部分被債權人以法怕的形式處置。比如11月，杭州世茂棲棠譽灣專案被中華華能拍下，接盤價約23億元。
深圳世茂深港國際中心的12宗地塊，被視為“壓箱底貨”，被中信信託兩次拍賣，起拍價從130億元降至104億元，尚未等到接盤方。
降債縮表，取得一定進展。
截至6月末，世茂總資產為4855億元，較高峰期縮表超1400億元，其中債務減少750億元左右。
在專案層面，世茂積極引入“活水”。
截至6月末，其有24個房地產專案，被列入地方政府白名單，已申請貸款5.04億元，其中約1.39億元獲批。
“一些地方政府推出專項債收購存量土地，有助於房企盤活資產，豐富償債資金來源。”嚴躍進認為，政策起到積極作用。
頂壓前行
許榮茂、許世壇父子，合計持有63.88%的股份，是世茂集團實際控制人。
接管家業的許世壇，科班出身，拿到英國格林威治大學的房地產碩士學位，很早就進入家族企業歷練，擁有逾25年的物業發展和管理經驗。
和他打配合的，是趙軍，於9月升任執行董事，管財務。
處理棘手的債務，是許世壇團隊的難題。1至6月，光融資成本就要86.3億元。
經營狀況亦不容樂觀，上半年，公司虧損擴大至226.68億元，同比增加88%。
新管理層頂壓前行。
“積極推進境內外債務重組工作，推動債務化解，與債權人開展溝通協商。”許世壇在《總裁報告》裡寫道。
他定下審慎的經營策略——暫停拿地，精細化管理存量專案，盤活內部資產，以實現資產價值最大化。全員勒緊褲腰帶，薪酬成本上半年減少3個億，廣告費也砍了1.7億元。
保交付，是頭等大事。1至10月，世茂累計合約銷售總額約為284.5億元，銷售總面積為222萬平米。
多元業務，協同發力。
上半年，做物業管理的世茂服務，利潤率提升，收入為40.3億元，毛利潤8.12億元；世茂酒店業務的收入逆勢上漲，入賬10.7億元。
主業亦有轉暖跡象。
從7月開始，世茂的單月銷售額止跌回升。10月，世茂合約銷售面積為25.6萬平米，相較9月，多了2.5萬平米。
債務重組告一段落，風浪暫歇，許世壇執掌的世茂大船，等待止損再啟航的一天。
圖片來源：世茂集團，除標註外
