本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道
2024年年中出臺的“存量房產、最佳化增量”的樓市政策，也將延伸至土地市場。
據新華社，中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。會議提出，合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。這是繼4月30日政治局會議首次提出統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施，9月26日政治局會議再次強調對商品房建設要嚴控增量、最佳化存量、提高質量之後，這一政策在高層會議上被再次強調。
上海易居房地產研究院副院長向《華夏時報》記者表示，當前增量和存量之間的工作重心和定位變化，總體上是源於房地產市場供求關係發生了重大變化。尤其是從存量用地、存量商辦專案、存量商品房等角度看，其不光面臨去庫存等問題，同時也產生了新的金融風險問題。所以嚴控增量和最佳化存量，既是消化庫存的重要體現，也是防範風險的重要抓手。
土地市場也要“去庫存”
2021年下半年房地產市場下行以來，全國範圍內土地市場也步入了調整通道。據財政部資料，2021年全年，全國土地出讓收入87051億元，同比增長3.5%，雖然創下歷史新高，但增幅與歷年相比明顯下調；2022年，土地出讓金大幅滑落至66854億元，比上年下降23.3%；2023年，這一數字進一步縮減至57996億元，與2021年的峰值相比縮水了33.4%。
中指研究院資料顯示，今年以來全國土地市場延續低溫執行態勢，土地供求兩端持續縮量。2024年1—11月，全國300城住宅用地供求規模、土地出讓金累計同比降幅均在三成左右。企業端，央國企、地方國資仍是主力，其監測的22城住宅用地中，央國企、地方國資拿地金額合計佔比達77%。民企信心仍偏弱，拿地金額佔比不足兩成。
在這一背景下，中央經濟工作會議對於土地市場的供應作出了新的部署。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者表示，合理控制新增房地產用地供應是對此前“嚴控增量”的繼續強調，意味著庫存過大的城市或區域，比如庫存週期超過18個月的地區，要控制新增用地供應。具體實施時，可能以因區施策的方式來推進。
嚴躍進對本報記者指出，此次明確合理控制新增房地產用地供應，目前各地已經在供地方面有了新的轉向，更強調和房企購地意向進行緊密對接。從2024年四季度供地情況來看，主要側重在對優質土地和好地段土地的供應，同時強調取消限價、減少配建、取消現房銷售等。從這個角度看，2025年土地供應將堅持“控量提質”的導向。
而在存量方面，李宇嘉認為，存量用地，特別是2022年之前供應的土地，由於其價格明顯下跌，很多地塊在外圍區域，有配建和自持的規定。在當前中心區優質地塊開發新一代商品住房的競爭新環境下，按照原有規劃可能無法推進開發。他進一步指出，盤活存量之所以備受重視，主要原因在於存量地和房屋規模都比較大，且戶型和用途不適應當前的競爭環境，價格也在下降過程中。如果這部分盤活不了，競爭態勢一直在惡化，房地產就無法實現止跌回穩。
專項債或將發力
中指研究院政策研究總監陳文靜指出，此前專項債用於收購存量閒置土地、3000億元保障性住房再貸款收購存量商品房政策已經落地，未來相關政策有望繼續完善，如財政部細化落地專項債額度等相關政策，為各地執行提供更多資金支援，以打通收儲過程中存在的價格撮合難度大、地方國企資金成本較高、供需錯配等卡點，促進存量商品房去化。值得關注的是，本次會議強調要盤活存量商辦用房，將存量商辦用房轉為保障房或是重要內容之一。
嚴躍進也表示，盤活存量用地和商辦用地，這也就意味著後續各類金融財政資源會加快匯入。從土地屬性來看，將包括住宅用地、商業用地、辦公用地和工業用地等型別，很大程度上會透過政府相關資金介入，尤其是存量土地收儲專項債資金。這一資金或將大批次、高效率地對房企消化存量土地發揮積極作用，這也是房企2025年要重點把握的工作方向。
值得注意的是，本次會議在財政政策方面，也強調了增加地方政府專項債券發行使用，擴大投向領域和用作專案資本金範圍。最佳化財政支出結構，提高資金使用效益，更加註重惠民生、促消費、增後勁，兜牢基層“三保”底線。此前，10月的國新辦新聞釋出會上，財政部部長藍佛安明確，將疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支援推動房地產市場止跌回穩。
華泰證券相關研報預計，明年全國兩會可能公佈新增3萬億元的特別國債、4.5萬億元地方專項債，其中包括用於補充銀行資本金的1萬億特別國債、8000億元用於化解存量隱債的地方專項債以及約5000億元地方專項債可能用於收購存量閒置土地和商品房。
責任編輯：徐芸茜 主編：公培佳
