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擊敗中海、綠城 金茂11億奪天津“特斯拉地塊”

2024-12-21 07:23:57

觀點網 進入12月,天津土拍市場明顯活躍起來。

本週一(12月16日),天津出讓7宗涉宅地塊,總收金22.47億元。週五,天津河東工大4號地也成功被金茂拿下。

略有不同的是,此前7宗地塊均為底價成交,津南城投托底拿下其中5塊地。最新出讓的河東工大4號地溢價率則高達14%,成交總價11.335億元,成交樓面價17997元/平方米。

而在年前,天津還有多宗涉宅地塊擬推出入市。就在上月末,天津掛牌14宗宅地,其中南開3宗、河東1宗、西青1宗、東麗2宗、薊州1宗,以及濱海新區6宗,總起始價超90億元。這些地塊將在12月29日、12月31日分別摘牌。

最新成交的河東工大4號地編號津東成(掛)2024-34號,位於河東區成林路與廣東山莊路交口西北側,四至範圍為:東至廣東莊山路,南至成林道,西至銀梭路,北至金梭南道。

圖源掛牌檔案

該地塊出讓土地面積31490.7平方米,為城鎮住宅用地,容積率為2.0,地上建築面積62981平方米。因地塊形狀特殊,形似logo,也被業內稱為“特斯拉地塊”。

掛牌檔案顯示,土地競得人需按照河東區相關部門要求,出資建設該地塊北側規劃公園綠地,總投資2100萬元,該公園綠地四至範圍東至工業大學5號地,南至金梭南道,西至銀梭路,北至金梭北道,規劃用地面積約3.63公頃。

土地競得人需確保規劃公園綠地建設與住宅建設專案同期規劃、同期建設、同期竣工驗收,建成後無償移交給河東區相關部門。

即便有一些“額外”要求,地塊仍吸引到中海、綠城、金茂、山西建投四家房企,280餘輪競價持續了2個多小時,最終由北京方興亦城置業有限公司(金茂)競得。

分析認為,之所以受到企業青睞,或許有多個方面原因。

據悉,地塊緊鄰上實仰山小區,該專案容積率2.9,是2020年12月25日,上實城開以26.6億元斬獲的天津河東區津東成(掛)2019-138號地塊,溢價率達18%。

這是上實城開首次於天津摘得住宅用地,規劃用地面積4.2萬平方米,地上建築面積12.22萬平方米,算下來,成交樓面價約為21768元/平方米。

與之相比,從2020年到2024年,四年過去,新成交的河東工大4號地樓面價還要比上實仰山的樓面價便宜3771元。據查,上實仰山於2022年10月已經全部封頂,今年9月前後部分樓棟交付,現已處於現房銷售狀態。

河東工大4號地周邊,除上實仰山外,一公里內新房專案還有農墾含章雅著,銷售價格在3萬-3.3萬/平方米。

津鐵格調羅寧花園距離地塊約3.5公里,地塊容積率同樣為2.0,採用4.0迭代架空層設計,打造全齡社群,專案將於12月22日開盤。

附近還有去年12月1日出讓的津龍灣地塊,專案為成林道地鐵上蓋,由天津軌交集團津龍灣城市更新產業運營有限公司底價1.51億元摘得。地上建築面積5.4萬平方米,摺合地塊樓面地價為2772元/平方米。專案分為01和02地塊,其中01為商業用地,02為住宅用地。

住宅部分規劃建兩棟高層加兩棟小高層,共計約260戶,戶均面積約106平方米,有望在明年上半年開盤。

稍遠一點的位置還有城投津濱大道地塊,以及格調步庭、雍鑫雍祥園、大華清水灣、城投萬欣城等專案,均主打改善型。

金茂此次“降價”拿地,顯然已經佔據成本優勢,在未來的定價過程中能夠發揮更大靈活性和自由度。限購鬆綁等房地產支援政策下,去化壓力也相對減弱。

另一方面,金茂拿下的這宗地塊曾於今年7月31日上架,當時的地塊編號為津東成(掛)2024-21號,地塊出讓土地面積31490.7平米,地上總建面75570平米(含商業服務網點建築面積900平米),地塊容積率2.4。但之後因故取消。

與此前資訊相比,容積率由2.4降為2.0,原本會以高層或小高層為主,調整後更適合打造小高層、洋房產品。地塊建築面積縮小為62981平方米,但同時也去掉了商業服務網點的配套,成為純居住用地。

此外,津東成(掛)2024-34號地所在的河東工大片區,共規劃6宗宅地。3號地塊率先推出市場,即為上實仰山專案,1、2、4號地塊為現階段推介重點。金茂新摘得的為4號,接下來的重點關注物件僅剩1、2號地,預計將在明年上架。屆時,如果金茂再次出手,也能放大品牌優勢,形成規模效應。

目前,在金茂官方的看房小程式中,位於天津的熱銷樓盤僅有河西區的體北金茂府,以及東麗區的上東金茂曉棠。

其中,體北金茂府是府系3.0產品,售價約5.7萬元/平方米,首開成交額超15億。該地塊為2023年5月29日出讓,金茂溢價10.5%摘得,成交價59.1億元,住宅部分摺合樓面價為26587元/平方米。今年8月末,專案一期全面封頂,二期建設同時開工。

上東金茂曉棠是中國金茂在今年3月釋出“金玉滿堂”全新產品戰略之後,推出的“棠系”首發作品。按照此前解讀,“棠”系產品從全齡友好型社群出發,是中國金茂為重視家庭陪伴、親自成長的“顧家派”客戶定製的全齡化、功能型家庭社群。專案於今年7月31日首開,192套全部售罄,官方小程式上顯示售價在2.6萬-3.1萬元/平方米。

隨著河東地塊被收入囊中,金茂也向河東區這一“改善型”住宅集聚地靠近。

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