一掛牌就被秒！南京豪宅，又貴又好賣

一掛牌就被秒！南京豪宅，又貴又好賣

寒風凜冽中，江核2字頭、河西南3字頭、大校場4字頭的慘淡籠罩南京樓市。

可改善豪宅，卻走出獨立行情。

一方面，動輒上千萬成交的豪宅，屢屢重新整理小區單價天花板；另一方面，成交週期按天算，有豪宅掛牌1天就閃電成交。

01

南京豪宅在二手房市場的表現，究竟有多生猛？銳評君找出了最近的代表性成交案例。

城中：泰禾南京院子

大隱隱於市。與永珍天地、三山街地鐵站等配套為鄰的泰禾南京院子，主打新中式別墅，當年新房整體均價5.4萬/㎡左右。

圖片拍攝於2022年6月

最近，小區一套324㎡房源一經掛牌，就被神秘買家砍價150萬、以2400萬總價秒走，單價超7.4萬/㎡。

這是什麼水平？

中介平臺上，泰禾南京院子的成交量並不多。上一次成交在去年3月底，一套458㎡房源掛牌119天后，以2730萬總價、近6萬/㎡單價成交。

我們知道，相較於低總價剛改產品，千萬級豪宅在二手房市場的流通性相對低。泰禾南京院子新近成交的這套別墅，成交週期、單價都有明顯飛躍，主城中心稀缺別墅穿越週期的能力彰顯。

城中：金鼎灣狀元府

萬科安品園舍的“鄰居”金鼎灣狀元府，主打4-6層的平墅、疊墅，主力戶型186-357㎡，2018年底低調首開，整體均價不到5.5萬/㎡。

去年11月，該小區的鏈家首套成交房源出現。這套房面積234㎡，為帶露臺的躍層戶型，成交單價逼近7.7萬/㎡，溢價可觀。

行情使然，南京房價倒掛逐步被消滅。均價7.4萬/㎡的新盤星葉翰錦院，竟因金鼎灣狀元府，尚有“可愛的倒掛”。

鄰居萬科安品園舍也同樣優秀，去年上半年成交了一套623㎡次新房。這套總價4000萬的豪宅，竟只用了短短15天就成功易手。

河西：漣城三期

既有135-180㎡的高層、也有350㎡的聯排，離金隅紫京府不遠的漣城，算是河西中的初代改善豪宅之一。

2014年漣城首開，350㎡的聯排別墅總價900-1100萬左右；高層房源折後均價2.8-2.9萬/㎡。

如今，小區三期聯排別墅的業主非常惜售，價格也連年攀升。最近，一套392㎡次新房掛牌30天以2100萬總價成交，單價近5.4萬/㎡。

據中介介紹，雖然這套為聯排的中間戶，但私密性很強。有獨立的院子和露臺，負一層直通車庫，實用面積超400㎡。

加上這套新近成交的房源，四年間鏈家平臺上僅有3套漣城三期的成交記錄。單價從2020年的3字頭，抬升到最近的5字頭，打破南京不少小區房價回到幾年前的魔咒。

鼓樓濱江：鋒尚國際公寓

鼓樓濱江，臨小桃園、護城河而建的鋒尚國際公寓，地理位置非常優越。

最近，小區就有一套207㎡的躍層戶型，以1355萬總價成交，單價超6.5萬/㎡。拉開鏈家近三個月的資料，這套房的成交週期、成交單價，均重新整理了記錄。

江寧：帝景天成

帝景天成，是江寧三山板塊的老牌別墅。依山傍水，又近學校、地鐵、商場等配套。

1月上旬，小區一套376㎡的別墅只用了40天就成交。這套別墅上下三層，一層帶花園，三層有露天陽臺。房主掛牌1980萬，最終以1868萬成交，單價逼近5萬/㎡。

小區上次有次新房在鏈家平臺成交，還是2022年5月，一套425㎡的別墅以超3.2萬/㎡的單價成交。

如此看來，坐擁山水資源的江寧別墅，也具備穿越行情的底氣。

江寧：景楓你山

江寧方山的景楓你山別墅，也是逆勢上漲的代表。

要知道，同小區普通洋房成交單價僅2字頭的當下，別墅卻能賣出近5.5萬/㎡的“天價”。

這套最近成交的別墅，為地下1層、地上3層的空間格局，1樓帶有院子，總面積約268㎡。只用了14天，就以1465萬總價成交。

還有一些主城稀缺地段的大戶型，表現可圈可點。

比如河西中的金隅紫京府，一套168㎡大戶型以超6.5萬/㎡單價成交，較同小區小戶型，遙遙領先。

地段因素外，金隅紫京府的大戶型次新房非常稀缺，能賣出高價自然不奇怪。你看，小區在鏈家平臺上的成交天花板價，就由170㎡大戶型來創造。

比如江寧小龍灣的龍湖春江酈城，小區房價“跌跌不休”的當下，一套142㎡的躍層戶型卻以5.2萬/㎡成交。是該小區近三個月來的成交“佼佼者”。

02

南京豪宅種類繁多，哪些最好賣？簡單總結一下。

① 主城中心+別墅的稀缺組合

限墅令的緣由，南京主城早已和獨棟、聯排等別墅告別。即使去年自然資源部喊出取消容積率1.0限制，但也只是圈定在遠郊區，低密別墅不太可能迴歸城市中心。

所以，泰禾南京院子、萬科安品園舍、漣城三期等主城別墅，因為絕版所以昂貴，疊加地段優勢，更具有抗跌實力。

② 帶有學區或稀缺自然資源的豪宅

這類改善豪宅有不少高辨識度代表，比如學區類，有金陵雅頌居、金鼎灣今朝天下等；佔據稀缺江景資源，如仁恆江灣天成等。

當然了，海玥名都、河西金茂府等產品經過了明顯迭代的豪宅，也在次新房市場站穩了腳跟。

一句話概括：在南京，迭代產品，稀缺墅類、改善大平層等，疊加地段、學區等buff，已成為引領改善豪宅市場的存在。

值得一提的是，過去一年，南京二手高階市場表現卓越。

克而瑞的資料顯示：重點13城總價1000萬以上二手住宅共成交1.9萬套。其中，總價3000萬-5000萬元二手房價格段中，南京漲幅高達500%。

具體來看，2023年南京成交了1240套總價千萬以上的二手房：

總價1000-3000萬檔，成交1213套，同比增長75%；

總價3000-5000萬檔，成交24套，同比增長500%；

總價5000萬以上，成交3套，與2022年持平。

縱向對比，南京的千萬級二手房成交水平僅次於一線城市北上廣深，以及杭州，在二線城市中佔據頭部地位。

再看看新房。2023年，南京總價千萬以上的新房成交了1345套：

總價1000-3000萬檔，成交1306套，同比下降37%；

總價3000-5000萬檔，成交39套，同比下降47%。

雖然成交總量較2022年有較大幅度的下滑，但2023年南京豪宅新房表現值得說道。

一方面，產品實現質的迭代。

天琴華樟的雙會所，全明玄關，270°觀江餐客廳；長江之歌的360°環幕立面，棟棟架空泛會所，嘉格納、勞芬、當代等頂配；頤和天晟府的8500㎡實景示範區，室內層高3.5米的387㎡天幕大平層……南京豪宅從方方面面捲到極致，產品力完全不輸一線城市。

另一方面，賣得都還不錯，提振信心。

過去的一年，樓市行情乏善可陳，不少遠郊板塊的樓盤打折也難換量。天琴華樟、中寧府、長江之歌、高科紫星堂等新品豪宅卻都賣得不錯，極大程度提振了市場信心。

買方市場中，改善需求並沒有消失，反而隨著大家的實際需求穩定增長。無論新房還是二手房，促使買房人果斷下手的，一定是地段、配套、產品、開發商品牌等指標俱佳的績優盤。

所以，2024，開發商的任務是拿好地、造好房；買房人則要保持慧眼，挑選無懼行情更迭的好房子。

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