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廣州樓市再鬆綁,限購區域內120平以上房源隨便買

2024-01-27 21:44:25

進入新的一年,廣州樓市延續鬆綁節奏,進一步釋放利好政策。

1月27日,廣州市人民政府辦公廳印發《關於進一步最佳化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》,提出繼續加大住房保障力度、精準支援房地產專案合理融資需求、最佳化限購、加強房地產市場監管等政策措施。

值得注意的是,通知提出在限購區域範圍內,購買建築面積120平方米以上(不含120平方米)住房,不納入限購範圍。

此外,最佳化限購還涉及支援租賃市場發展、減少商服類專案交易限制等內容。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示,在需求端減少限購區域內的大戶型購房的限制條件,支援“賣一買一、租一買一”,都有利於推動改善性需求適時入市,也符合中心區改善型需求佔比大的特徵。

以天河區為例,2023年天河區新房交易套均面積為130平方米/套。改善型需求為主導,加上供應量明顯增長,導致目前天河供求比為1.75:1。鬆綁對戶型的限購政策,“賣一買一、租一買一”,有助於消化庫存的同時,推動剛需和改善型住房需求的迴圈,新房和二手住房的迴圈,租賃和交易的迴圈等,促進供應和交易兩旺。

除了在需求端發力,在供給端,廣州也將進一步加大住房保障力度。通知指出,2024年計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套,發放住房租賃補貼1.8萬戶。

在房地產融資方面,通知指出,建立房地產融資協調機制,搭建政銀企溝通平臺,推動房地產開發企業和金融機構精準對接。

具體而言,就是以專案為物件,提出可以給予融資支援的房地產專案名單,協調本區域內金融機構發放貸款,精準有效支援合理融資需求。

在通知釋出的前一天,1月26日,住房和城鄉建設部召開房地產融資協調機制部署會。會議提出,要堅持因城施策、精準施策、一城一策,用好政策工具箱,充分賦予城市房地產調控自主權,各城市可以因地制宜調整房地產政策。

廣州此次進一步最佳化房地產市場調控政策,正是落實會議的最新指示,在穩住商品房市場、避免大起大落的基礎上,著力於推進住房供給側改革,構建“保障+市場”的住房供應新體系,從而實現向房地產新發展模式的漸進和平穩過渡。

對於廣州此輪放鬆限購的原因,李宇嘉認為存在以下幾方面的因素。

首先與廣州房價下行壓力大、樓市去化壓力大有關。根據國家統計局公佈的2023年12月全國70個大中城市房價資料,廣州新房價格指數環比下跌1.0%,跌幅為全國第七,二手住房價格指數環比下跌1.5%,跌幅為全國第四,一二手房的價格跌幅為一線城市中最大。房價下行壓力大,居民買房預期更加弱勢。

此外,根據克而瑞資料,去年12月廣州新房去化率為18%,11月份為26%,10月為21%,在熱點城市中比較低。截止12月,廣州新房去化週期為18.4個月,高於警戒線。2024年廣州的第一場土拍,也以流拍告終。

其次是廣州鬆綁政策的壓力比較小。與北京、上海、深圳相比,廣州在鬆綁調控政策、紓困購房需求方面,廣州面臨的輿論、政策壓力都較小。

同時,這與廣州推進城中村改造相關。城中村改造想要大規模推進、資金實現平衡的關鍵是商品房市場要實現的量的穩定和擴張。此次鬆綁中心區限購,特別是大戶型限購,推動中心區市場銷售去化加速,市場情緒和信心得到提振,才能讓城中村改造推進和提速。

廣州自身的財政狀況,也是一個重要因素。廣州作為省會城市,為實現省內轉移支付,因此財政體系屬於三級財政。除了上繳中央的稅收外,增值稅需要上繳省25%,企業所得稅和個人所得稅均需要上繳省20%,“四稅”之外的土地增值稅還要上繳省50%。

同時,作為大灣區核心城市,廣州在過去幾年極力發展軌道交通,打造南沙新區、廣佛同城、廣清同城等,這就需要土地財政、土地金融作為融資和投資的工具。

對於其他一線城市是否會跟進廣州的大戶型松限政策,李宇嘉認為,短期內房地產下行的壓力依然存在。當地方政府非常重視短期樓市穩定的情況下,這種政策可能會在其他一線城市落地。

2023年底,中央經濟工作會議提出,“多出有利於穩預期、穩增長、穩就業的政策”。李宇嘉預計,隨著穩增長成為經濟工作的重心,國家層面將繼續透過降低LPR來引導按揭利率下行,繼續降低房屋交易的稅費成本,降低住房消費的門檻。在地方層面,一攬子需求紓困政策的效果開始漸次顯現,促進剛需和改善型需求的效果將進一步體現。

同時,中央金融工作會議提出的對所有企業貸款要“一視同仁”,近期住建與金融部門對房企融資的協調機制已經做出部署,供給端的行業風險對於預期的衝擊將開始消弭,預計2024年,廣州商品房市場將進入到探底和企穩的程序中。

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