截止目前，黃浦潛在待入市新盤有25個。乍一聽這數字，很多人覺得不可思議，畢竟過往兩年裡，這個老牌城央每年的新盤供應都只有1-2個，很稀罕。
那麼，這25個新盤到底會帶來多少供應量？外界關於“天量黃浦”的說法到底靠不靠譜？
算總賬套數近萬
按照黃浦不同的功能組團，大致可以分為5個片區：豫園、淮海路、人民廣場、陸家浜路和濱江沿岸。
這5個區域，覆蓋了黃浦所有新盤，光住宅部分，總量就有244萬方。對比來看，有15個新盤集中在豫園片區，數量多，體量自然就大，這個片區潛在的住宅部分總建面有160萬㎡，佔到整個黃浦65%。
黃浦分板塊住宅體量預估
（單位：萬方）
如果對面積沒概念，那我們把這244萬方估算一下，摺合成套數，就清楚了。
筆者盤點了從2015至2023年黃浦年度新增供應和對應套數，套均面積差不多200㎡。
過往專案產品型別都是公寓，接下來多盤包含風貌別墅。舉兩個例子：
① 露香園二期，聯排主力大概在300-460㎡，但總體量不大，佔比約18%
② 海玥黃浦源二期，別墅約130套，不過面積集中在219-329㎡
這些含別墅專案，低密產品多集中在300-400㎡，雖然也有600-800㎡的超大戶型，但畢竟是極少數；同時別墅總量佔比也不會很高。
在過往套均200㎡的基礎上，適當提升以250㎡平均數預估：
244萬平米/250平米=9760套
黃浦潛在的新房供應總套數，應當有近萬套。
多個盤遙遙無期
不要被近萬套供應量嚇到，集中推盤、大批入市的操作，向來不是黃浦的套路。更何況，長開發週期盤，在黃浦不在少數。還有新盤上市遙遙無期。
筆者數了數，起碼有8個樓盤，是這種情況。
● 永業新天地地塊、魯能南浦大橋地塊、復星&螞蟻福佑地塊、豫園老城廂地塊、合生豫園專案；還有上海都心的洛克外灘源、弘久21街坊；還有華府1號。
● 這8個專案住宅總建面就超過60萬㎡，佔到整個區域住宅總量的1/4。
弘久21街坊實景圖
比如上置集團的華府1號。
地塊早在2004年8月就被上置集團獲得，住宅建面約13萬㎡，是8個樓盤裡最大的。因動遷難度、公司經營危機等多方因素影響，直至2010年才完成第一階段拆遷工作。2020年7月，企業也曾掛牌出售專案51%的股權，最終未果。
這個位於陸家浜路上的重點舊改專案，從現在看，入市節點，仍是未知數。
貨值王竟然是它
25盤，有續銷在售的海玥黃浦源，有列在今年首批的五坊園，也有早年推過盤，但沉寂許久的露香園、翠湖天地等，更多的是從未亮過相的新盤。
其中住宅規模最大的專案，很意外，不是很多人以為的嘉裡金陵東路專案。
合計10宗地塊，總建面超66萬㎡的金陵東路專案分二期開發，一期4幅地塊就包含了所有的住宅部分，體量是12.4萬㎡；二期開發都以商辦為主。
黃浦未來的住宅體量王——喬家路地塊。
作為黃浦最大的城市更新專案之一，佔地超20萬㎡，相當於10個翠湖五期，地上總開發面積超33萬㎡，相當於3個湯臣一品。
去年4月，魯能拿下住宅總建面5.2萬㎡的東地塊，未來都是別墅產品。體量更大的西地塊，是一幅純住宅地塊，計容面積約12萬㎡，設計有超高層住宅、多層住宅及聯排別墅等產品。
進展較慢的北地塊，住宅總量接近15萬㎡。
至此，整個喬家路專案住宅面積近31萬㎡，未來這裡超一半是上海核心區稀缺的聯排別墅及低層平層產品，另一半則是150米超高層塔尖豪宅。
保守估計，整宗地塊貨值超500億，不出意外的話，將會是未來上海貨值最高的居住開發。
不過，喬家路專案什麼時候可以推盤呢？答案還是：尚需時日。喬家路專案什麼時候可以全部完成呢？答案也許是：曠日持久。
黃浦近萬套新房，有的還是毛地，有的總算拆平了，有的在協調複雜的地下管線，有的在修改最初的設計，初見輪廓達到預售標準的，因為身高不一般，還得等待合適的批次安排上市。
城央新盤，你看到的只是一個單價、總價，背後都是沒完沒了的雕花遊戲。
但是，看了筆者的調研材料，至少有一點可以肯定：有朝一日黃浦25盤全部上市之後，黃浦的一街一路，乃至一個小片區，都會是上海城市更新的全新樣本。
