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房子,大變局

2024-02-01 13:02:06

編 輯:微瀾、十一

來 源:正和島(ID:zhenghedao)

一天時間裡,蘇州和上海相繼在房子上出現了大動作。
先是蘇州,1月30日,據鳳凰網房產蘇州站訊息,蘇州買房不再做購房資格稽核。
可以說,被譽為“中國最強地級市”的蘇州全面放開限購了:全面取消住房限購,不限面積、不限套數、不限戶籍。
緊接著,當天下午,上海又宣佈在本市社保滿5年的非滬籍居民,可在外環外區域(崇明區除外)限購1套住房。

一天時間,兩座城市,兩道重磅政策,這背後傳遞的訊號是什麼?

一、房地產,觸底了?
其實,放開限購早有預兆。
去年11月14日,廣州就明確了“認房不認貸”。
今年1月27號,廣州更是大幅放鬆限購政策,打響了一線城市放鬆限購的“第一槍”。
要知道這是2015年以來,第一個對限購實現全面最佳化的一線城市。
蘇州全面放開限購值得關注,但廣州、上海這兩座一線城市先後鬆綁限購更具有里程碑意義。
為什麼這麼說?
因為,在去年蘇州其實已經鬆綁限購了,只是留了個“小尾巴”,昨天把這個小尾巴取消掉也是順勢而為。
這裡,我們可以先捋個取消限購時間線:2022年,大部分三四五線城市已經沒有限購的措施了;2023年9月,金九銀十,二線城市紛紛取消限購,主要包括南京、合肥、濟南、青島等12個強二線和省會城市;2024年1月,一線城市廣州接近全面取消限購;

1月30日,強二線城市蘇州全面取消限購;上海最佳化調整限購政策。


目前,還沒有全面取消限購的城市有:
一線城市,北上深;二線城市,天津、成都、西安、杭州。
而隨著它們逐步取消限購,才是真正考驗樓市含金量的時候了。
再來看下廣州放開限購政策的要點總結:
1. 面積120平以上的房屋全市解除限購,鼓勵外地人來買改善房;
2. 廣州居民實質上完全不限購了,把原有的房子掛租或者掛牌出售後,就可以繼續買,不受面積限制;
3. 商業公寓不限定轉讓物件。
值得一提的是,伴隨廣州限購政策釋出的還有一點,很重要但也很容易被人們忽視:
進一步完善公共租賃住房、保障性租賃住房和配售型保障性住房供應結構和政策體系

意思是:不希望外地人進來把剛需房價炒起來,讓更多打工人能夠紮根廣州,同時歡迎更多的外地人來到廣州,共同參與城市建設,分享發展紅利。
而這背後是政府有意踐行學習新加坡的“雙軌制”,透過劃分房子的屬性,讓房地產充分市場化。
那麼,大家最關心的一個問題來了。
一線城市也開始全面放開限購,意味著2024年房地產要觸底了?
著名宏觀經濟學家高善文在前幾天的一篇文章中指出:
目前的房地產市場,無論是投資額,還是對應的住宅銷售面積,都已經明顯低於它的長期合理中樞。
也就是說,房地產市場仍然處於調整期,但房地產過度下調引發市場的過度反應,導致房地產市場低迷。
在高善文看來,在理想的條件下,一部分頭部房企能夠以正常的市場化的條件恢復籌資,籌資性現金流能夠恢復正常,這個是流動性危機阻斷最可靠的標誌。
房地產市場需要一定的恢復期,但並不能確定已經見底。
另外,如果拉長時間來看,2035-2050年中國城鎮化水平要求達到75%-80%,以及橫向對比歐美等發達國家的城市發展程序。
中國房地產無疑還將迎來大分化時代。

二、放開限購,意味著躺平、迴歸“老路子”?
或許,可能很多人還會有疑問:
廣州、上海這種一線城市都陸續放開了限購政策,包括1月26日,住房和城鄉建設部也提出,充分賦予城市房地產調控自主權,各城市可以因地制宜調整房地產政策。
這是不是意味著放棄了過去提的“房住不炒”理念?我們又要重新走老路子,迴歸房地產的傳統模式?
首先明白一點。
廣州這次放開大戶型限購,就是讓房子迴歸市場,迴歸商品的屬性。
房住不炒的理念,就是要讓房子成為市場商品,滿足市場的供需平衡,而不是說只是單純的管控,導致管控越多,反而讓房子出現一種非理性的泡沫估值。
所以無論是過去的管控,還是現在的放開,都是一種手段,其目的本身,還是對“房住不炒”這一主線的貫徹。
到了今天,房地產的基本面其實已發生了變化:中國進入一個房地產行業大的結構轉型期,即買房作為投機、實現一夜暴富的時代已經過去,房子迴歸住房和投資價值的屬性。
如果這時,很多人還沿襲過去房地產傳統發展模式的思路,這種思路是註定不可持續的。
過去,房地產傳統發展模式邏輯就是把房子造好,然後出售賺差價,至於其它,都是支援這一邏輯的手段。
這就要求大部分房企不斷買地,然後建造並出售房屋。它除了需要真實的居住需求外,還需要房價不斷上漲。而房價的不斷上漲,又催生了許多負面效果:
一方面,房子的投資屬性轉為投機屬性。
很多加槓桿的人,可能買了長期看價值不高的資產,一旦經濟基本面、環境、人口因素髮生變化,這些資產就會貶值;
另一方面,房地產作為重資產,天生具有金融屬性,地方監管稍有放鬆,可能就與金融發生過度的結合與聯動,從而導致多種風險:地方政府會過度依賴土地財政;實體經濟無法安心做實體經濟,也想投資投機房地產;青年人面臨巨大的購房壓力,在擇業、婚姻等方面也有更多壓力。一些低收入行業就不考慮了,這也會擠出實體經濟獲得資源的能力;高房價會提高企業的用工成本/負擔;

傳統發展模式的背後是“地產-地方政府-金融”的三角關係,而這三個主體的利益共同點,是土地價格與房地產價格的不斷提高。只有這個邏輯不變,才有可能延續舊發展模式。
但今天我們看到,為了對房地產行業有效管控,形成的三道紅線、銀行貸款集中度限制、土地集中供應的管控格局,已經推動了房地產行業進入大的結構轉型期。
房地產行業註定回不到過去的模式與方法,如果妄圖走房地產的“老路子”,那無疑於“飲鳩止渴”。

三、房地產,未來的三個階段
儘管在房地產不可能迴歸“老路子”這一點上,大多數人已經形成共識。
但如何找到新的發展模式,探索出一條帶有中國特色的房地產行業轉型發展道路,還需要政府、企業、金融體系和監管機構等的群策群力。
而這其中又需要考慮房地產新發展模式的短中長期階段:
第一階段(1~3年):即期/短期,圍繞居住市場初探新發展模式
這一階段,首先需要明確一點共識,即“舊的發展模式”仍然是基礎,要在轉型發展中扮演支援角色。
從監管機構及國家角度來看,房地產市場短期目標是穩地價、穩房價、穩預期。
因此,一方面,整個房地產的底線是不能發現系統性風險,出現“硬著陸”;
另一方面,也不能因為防範風險而放鬆政策,導致引發新一輪的房價上漲,或者進一步加大金融與房地產的繫結關係,進而形成新的系統性風險。
從房企及地方政府等市場參與主體的角度來看,在防止系統性風險出現的前提下,可以率先圍繞住宅市場來試水探索“新的發展模式”,比如租賃住房、老舊小區改造、物業及社群服務等;
然後進一步進行廣泛嘗試、應用“輕資產”模式,增加自身的服務業維度,圍繞社群/居住物業提供的基礎物管以外的增值服務以及資產管理。
無論如何,目前的形勢,僅靠自下而上的、純粹市場化的力量、純粹靠金融政策,或不足以解決問題。
一是需要中央對情勢有比較清晰、統一的認識,自上而下地牽頭各部委及地方統籌協調完成各專案標。
二是地產行業也不能“獨善其身”,需要宏觀經濟基本面平穩向好。目前地產行業已陷入一些負面迴圈,例如:“地產不好,經濟也不好,經濟不好,地產也不好”……
行業的向好,最終需要居民購房能力與意願的提升。行業仍需要依賴“舊的發展模式”造血,才能避免行業“硬著陸”,幫助中國房地產行業順利過渡至“新發展模式”。
第二階段(3~5年):中期圍繞廣義不動產行業探索“新發展模式”
至於第二階段,首先,整個房地產市場解決了行業存在的系統性風險問題,進入平穩健康發展及良性迴圈階段。
一方面,房地產市場構建起多元化、多層次、多主體、多形態、能夠滿足居民剛性及改善性等合理需求的住房供應模式;
另一方面,在租購併舉層面,也形成了一個符合“長效機制”、滿足最廣泛人群利益的住房供應結構及模式,即租與購的比例相當,或者逐漸接近,並且在住房的存量供應裡,租的比重不斷增加。
其次,整個房地產市場進一步在廣義不動產領域探索“新發展模式”。
在“居住”方面,對租賃住房、住宅物業進行探索,以及對城市的老舊小區持續進行改造,並建立一套能夠自負盈虧、良性迴圈的業務模式。
在“非住”方面,則大力轉向一切服務“新發展模式”的業務、業態、賽道和領域。這裡可以先從國家政策支援的不動產領域開始,比如倉儲、產業園等基礎設施;並進一步在購物中心、寫字樓、產業園等不動產,構建起輕資產的服務能力,包括代建、代運營、租金及基礎物管以外的增值服務、資產管理等。
同時,在金融領域上也要加大資源投入和支援。
當房地產市場進入穩健康發展及良性迴圈階段,並且“新發展模式”的路徑更明朗後,在監管的主導下,金融體系也要開始探索對其他不動產業態領域提供融資政策支援。
第三階段(5~10年):長期完成在廣義不動產領域構建“新發展模式”

到了這一階段,房地產已實現總體的良性迴圈及平穩健康發展。

與此同時,主要市場主體也都找到各自的新角色、賽道、定位,進入比較平穩的增長通路,能夠依賴“新發展模式”進行可持續的發展,房地產行業在幾大領域實現了轉型及“平衡”:

1.住房供應及結構方面:“租”與“購”之間的平衡,照顧最廣泛的人群;

2.政策面:在住房調控(房住不炒)及針對廣義不動產的政策之間要找到平衡,不致因為“房住不炒”政策而影響到其他不動產業態的投融資及業務發展;

3.與資產的關係:在“輕”與“重”找到平衡,更大比例的業務是輕資產化的;

4.在增量與存量、製造與服務的關係上:由增量/房地產/不動產,轉型為存量/不動產及社群運營及服務,市場主體在兩種業務模式與型別間要找到平衡。

而在金融領域,對房地產的資源投入與支援也要匹配“新發展模式”,實現轉型:

首先,擺脫對新房開發銷售模式的依賴,面向廣義不動產的開發、投資及運營服務,為不同類別的業務、業態、模式(重vs輕、製造vs服務、住vs非住等維度)等提供金融支援;

其次,在股、債融資上實現更好的平衡,助力不動產行業實現整體的“去槓桿化”。

金融與房地產的聯絡始終要明確,是要有效率的、市場化的、嚴守金融風險底線思維的、符合房地產行業政策綱領的,以及服務國家戰略的。

從市場主體/參與者、監管機構到全社會,其實都需要思考未來一到兩年、三到五年、五到十年,房地產行業的發展,思考中國房地產的新發展模式是什麼,以怎樣的速度和節奏轉型、發展至怎樣的方向。

或許房地產未來情況的演化,依舊存在許多的變數,有著許多不確定性,但希望我們每一個人都依舊能懷抱信心,穿越行業的週期。

畢竟,沒有一個冬天不可逾越,沒有一個春天不會來臨。

參考資料:[1].《房地產轉型與重塑:探尋中國房地產新發展模式》,兔主席,中信出版社[2].《房地產,大變局!》,正和島[3].《又一個,光取消限購,恐怕還不夠》,中產先生[4].《一線城市,放開限購!》,子木聊房

排版| 冉潤| 十一輪值主編| 夏昆

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