本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道
2024年1月26日，深圳市豪宅專案半島城邦一套約140平方米的法拍房源，最終以2414萬元的價格成交，高出評估價近200萬元。在2月2日，該專案還有7套房源開拍，起拍價約為966萬—1354萬元，約為當前市場價的6—7折。
《中國經營報》記者瞭解到，2015年，線上法拍交易開始起步，法拍房逐步進入大眾視野。由於早期法拍房不受限購政策約束，其成交價格通常低於市場價，部分投資者在法拍房市場成功“撿漏”。但如今受政策收緊、市場觀望情緒加重等因素影響，法拍房市場掛牌量雖然增加明顯，但成交率有所下滑。
中指研究院日前釋出的《2023年全國法拍市場監測報告》（以下簡稱《報告》）指出，2023年，全國法拍市場掛拍各類法拍房源79.6萬套，同比增長36.7%；成交量14.9萬套，較2022年僅增加2.02萬套；成交總金額3004.1億元，基本與2022年持平；整體成交率為18.4%，同比下滑3.3%。
事實上，如今的法拍房市場正逐步趨於成熟和理性。“法拍房成交量佔二手房市場的比例較小，目前政策基調仍是‘堵漏洞’。”多位業內人士表示，購房人在購買法拍房時，最好不要抱有“撿漏”的心理，而是需要根據自己的實際需求，綜合考量房屋的客觀情況和可能存在的風險，防止出現“踩雷”風險。
近年來，除新房、二手房外，法拍房源逐步開始被大眾所接受。也正是從2020年開始，上海市居民李維（化名）開始關注法拍房，並在當年年底購入了一套位於上海市徐彙區的法拍房。
“相比於新房和二手房，最早知道法拍房的人很少，因此有不少‘撿漏’的機會，以市場價7—8折買房是家常便飯。”李維告訴記者，不少城市並未將法拍房源納入限購政策，上海市在2021年1月之前也是如此，因此法拍房受到不少沒有購房資格客群的青睞。
根據中指研究院統計資料，截至2023年12月底，全國法拍市場掛拍各類法拍房源79.6萬套，相比2022年的58.3萬套增長了36.7%；成交拍品數量14.9萬套，較2022年全年增加2.02萬套；成交總金額3004.1億元，基本與2022年持平。從掛拍物業型別來看，住宅、商業為法拍房主流，二者合計佔總拍賣套數的比例超過77%。
值得注意的是，目前，法拍房成交集中在頭部省市地區。2023年，廣東省、江蘇省、四川省和浙江省的法拍房成交量明顯高於其他省份，成交均超1萬套。和2022年的成交量相比，廣東省、四川省、重慶市和湖南省增長了超2000套；江蘇省、浙江省和廣西省成交量也均增長了1000套以上。
儘管成交量有所增長，但法拍房成交率卻有所下降。中指研究院統計資料顯示，2023年，全國法拍房市場整體成交率為18.4%，同比下滑3.3%。其中，住宅類法拍房成交率為25.4%，土地類法拍成交率23.5%，商業類法拍房成交率為12%，均較2022年明顯收窄。
《報告》指出，2023年，即使在頭部省份，法拍房成交率也都不高於50%。其中，上海市成交率最高為45.8%，浙江省成交率以43.9%排名第二，福建省成交率則以31.8%緊隨其後。“與2022年相比，全國只有5個省份成交絕對量減少，卻有24個省市成交率降低，可以看出法拍掛拍房源專案增長超過市場消化能力。”
北京金訴律師事務所主任律師王玉臣也分析認為，法拍房成交率偏低、流拍率較高，體現出市場仍持續低迷，法拍房的數量雖然在增加，但是需求沒有太大變化，甚至在減少。
2024年2月2日，深圳市豪宅半島城邦7套房源在阿里法拍開拍，起拍價約為966萬—1354萬元，摺合單價10.74萬—11.77萬元/平方米。這一單價與2019年專案四期開盤價持平，約為當前市場價的6—7折。
記者瞭解到，半島城邦專案目前已開發四期，分別於2006年2月、2009年1月、2016年4月和2019年4月開盤，四期開盤時曾重新整理深圳市場單盤銷售金額紀錄，專案銷售總金額超過300億元。
目光轉向上海市，“撿漏”法拍房的案例也並不鮮見。2023年10月，位於上海市浦東新區的世茂濱江花園一套335.64平方米的高層江景房以近3000萬元的價格成交，摺合單價僅8.9萬元/平方米。值得一提的是，這套房源並沒有任何法律糾紛和租房佔用情況，同戶型房源掛牌價高達4500萬元。
而在號稱“滬上第一豪宅”的華洲君庭，2023年8月，一套建築面積1300.84平方米的法式獨棟花園別墅被以2.85億元的價格拍下，該幢別墅的評估價達3.16億元。
王玉臣告訴記者，有些法拍房價格和稅費在購房人可承受範圍內，並且產權、戶口、房屋質量等均不存在問題，低成本且“零風險”，因此對於購房人來說可能是“餡餅”。
但從實踐來看，法拍房也存在諸多“陷阱”。“比如有些法拍房被原房主的債權人或家人佔有使用、拒不配合移交和過戶；有時為了儘快變現，可能不會對房屋產權做周密調查，法拍後購買者可能面臨無法辦理產權的風險。”王玉臣表示。
王玉臣進一步指出，對於存在多重查封、抵押情況的房產，尤其是不同地域法院實施的，可能會有協同不一致的問題，拍賣成交後如果有查封或抵押沒有解除，也無法順利辦理產權證。同時，法拍房可能還拖欠大量稅費以及暖氣費、物業費和水電費等，產生新的麻煩和成本。
此外，隨著法拍房市場逐步成熟，市場“撿漏”機會相比早年間有所減少。以深圳半島城邦專案為例，2024年1月26日，一套約140平方米的房源起拍價1819萬元，共有531人設定提醒、11人報名參拍，最終成交價達到2414萬元，相比評估價還高了近200萬元。
正因如此，在2020年購入首套法拍房後，李維也一直在關注法拍資訊，希望能再次找到合適的低價房源，但最終事與願違。
“一方面，法拍房納入上海限購後，相比普通住宅不再具有決定性優勢；另一方面，隨著各類機構關注到法拍房，市場公開性相較過往明顯提高，‘大便宜’越來越少，還要承擔各種風險。”李維感慨道。
記者注意到，隨著樓市調控越發深入細緻，不少城市也將政策拓展到了法拍房領域。
根據最新公佈的《南京市住房公積金貸款購買法拍房實施細則》（以下簡稱《細則》），購買法拍房的買家，可在人民法院支援以貸款方式購買法拍房且未付清購房全款前，申請辦理公積金貸款。該政策於2024年2月1日開始實施。
時間撥轉至2023年11月，江蘇省高階人民法院、江蘇省住建廳和中國人民銀行江蘇省分行聯合釋出《關於做好住房公積金個人住房貸款購買法拍房業務的實施意見》，允許符合公積金個人住房貸款條件的法拍房買受人，在未付清全款前辦理住房公積金個人住房貸款。此次南京市釋出的《細則》，對公積金貸款支援購買法拍房進一步明確了詳細規範。
與此同時，在樓市過熱階段，以北上廣深為代表的全國一線城市將法拍房納入了限購範圍。如今，隨著限購政策不斷放鬆，法拍房能否成為樓市政策鬆綁的“新切口”？
2024年1月30日，上海市住建委、市房管局聯合印發《關於最佳化本市住房限購政策的通知》（以下簡稱《通知》）規定，自1月31日起，在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進區域職住平衡、產城融合。
此前，1月27日，廣州市政府釋出《關於進一步最佳化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，提出在限購區域範圍內購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍。
中指研究院上海資料總經理張文靜表示，在住建部明確“充分賦予城市房地產調控自主權”後，廣州市和上海市快速響應，同時也為其他城市政策調整提供了參考方向。“未來，預計一線城市都有望針對特定人群、因區最佳化限購政策，以進一步促進房地產市場修復。”
“就上海市而言，法拍房本身就是一個小眾市場，只佔二手房交易量的不到2%。”上海中原地產市場分析師盧文曦認為，法拍房對於整體市場成交影響並不大，政策調控應首先切實滿足剛需和改善需求。“法拍房原先的政策基調是‘堵漏洞’，現在這一市場與正常市場的區別不大，‘鑽空子’的人也越來越少，所以沒有必要優先調控法拍房政策。”
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